Ипотека является самым сложным с точки зрения реструктуризации продуктом как для банков, так и для заемщиков. О том, справился ли рынок с кризисной ситуацией и насколько эффективной оказалась господдержка, рассказала Елена Анашкина, начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов Банка ЖилФинанс.
— Елена, можно ли говорить о том, что кризис для ипотечных заемщиков кончился?
— Да, можно говорить о завершении кризиса, если судить по количеству обращений в банк за реструктуризацией ипотечных кредитов. Мы получаем всего три-четыре заявки на реструктуризацию по программе АРИЖК в неделю, тогда как еще в ноябре 2009 года поступало более десяти заявок еженедельно.
Пик обращений от наших заемщиков на внутреннюю программу реструктуризации пришелся на конец 2008– начало 2009 года. Сейчас обращаются только те, кто столкнулся с какими-либо трудностями или серьезным изменением личных обстоятельств.
СПРАВКА БО
ЗАО «Банк ЖилФинанс» с ноября 2009 года является уполномоченным агентом АРИЖК в Москве, Нижнем Новгороде и Волгограде. Банк принимает заявки на реструктуризацию от собственных заемщиков в 15 регионах присутствия (от Калининграда до Красноярска).
— Какие новые варианты помощи предлагает АРИЖК?
— Агентство разработало второй уровень поддержки для заемщиков, которые уже прошли первичную реструктуризацию в виде стабилизационного займа от АРИЖК либо реструктуризацию по внутренним программам своих банков. Если заемщик соответствует социальным стандартам, АРИЖК выкупает его кредит у банка, затем происходит вторичная реструктуризация задолженности (при этом возможно либо увеличение срока кредита, либо снижение ставки по кредиту). Для заемщиков этот вариант — шанс остаться с квартирой.
КАК ГОСУДАРСТВО ПОМОГАЕТ РЫНКУ ИПОТЕКИ?
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в первом квартале 2010 года направило на рефинансирование ипотечных кредитов 10,2 млрд рублей. Рефинансирование ипотечных кредитов с января по март в большей части происходило за счет средств, ранее полученных от размещения облигаций АИЖК, обеспеченных госгарантиями. За счет средств уставного капитала агентства рефинансированы кредиты на 4,6 млрд рублей. За этот период АИЖК заключило с банками и региональными операторами договоры о рефинансировании ипотечных кредитов на 39,7 млрд рублей.
В первые три месяца 2010 года правительство направило 5,3 млрд рублей в банки по 18 056 заявлениям о распоряжении средствами материнского капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам. По состоянию на 26 марта 2010 года принято 32 377 заявлений о распоряжении средствами материнского капитала для погашения жилищных кредитов или для приобретения или строительства жилого помещения на сумму 9,9 млрд рублей, говорится в отчете правительства РФ о реализации мер по поддержке финансового рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики РФ, социальному обеспечению населения и других мер социальной политики за I квартал 2010 года.
По данным ПФР на апрель, всего за период действия программы на погашение жилищных кредитов подано 144 тысячи заявлений от семей, имеющих право на материнский капитал, на сумму 40,5 млрд рублей. При этом 117 тысяч российских семей уже частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 32,7 млрд рублей. Для погашения ипотечных кредитов семье не обязательно дожидаться трехлетия второго ребенка.
АИЖК до конца 2010 года планирует заключить соглашения с банками на сумму 40 млрд рублей в рамках программы «Стимул», которая призвана простимулировать первичный рынок жилья. Общий объем инвестиций может составить 250 млрд рублей. АИЖК будет кредитовать банки на 2 года под 11% годовых, а с 1 июля под 8%. Маржа банков может составлять 3–4%.
БЖФ стал первым банком в России, который в декабре 2009 года провел сделку по второму уровню реструктуризации. При этом мы понимаем, что количество заемщиков, которые нуждаются в доступе к нему, гораздо больше, но критерии госпрограммы в настоящее время достаточно жесткие.
— Приведите, пожалуйста, конкретные примеры — в чем недостатки программы?
— По стандарту уровень зарплаты заемщика должен быть менее трехкратной величины прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ, на территории которого проживает заемщик, либо должник должен стоять на бирже труда и предоставить соответствующую справку. Однако многие заемщики теперь получают значительно меньше, чем до кризиса, но более трех прожиточных минимумов. Мы со своей стороны выступаем за смягчение этих критериев.
У нас есть заемщики в возрасте 40–45 лет, которые не подпадают под условия программы, так как находятся в продуктивном возрасте, и иждивенцев у них нет — дети уже выросли. А в 45–47 лет по объективным причинам сложно быстро устроиться на работу. Большое количество заемщиков реально нуждаются в помощи, но не проходят по одному из критериев.
Мы как агент АРИЖК стараемся донести до Агентства проблемы и трудности, которые испытывают заемщики, формально не соответствующие этим критериям. При этом нам известно, что руководство АРИЖК обратилось в АИЖК с просьбой о том, чтобы пересмотреть эти критерии и сделать их более гибкими.
— Как быстро совершается сделка?
— Заемщик может получить одобрение в течение двух рабочих дней с момента предоставления полного комплекта документов. АРИЖК очень строго в этом плане следит за агентами, ведь за каждый день по кредиту начисляется неустойка. Банки, в свою очередь, тоже действуют быстро, ведь и они заинтересованы в том, чтобы кредит перестал быть «плохим».
— Насколько сознательно ведут себя заемщики?
— Ипотеку брали люди, которые оставляли для себя пути хеджирования. Некоторые пришли к нам за реструктуризацией в середине 2009 года, хотя работу потеряли еще в конце 2008 года. На наш вопрос: «почему они пришли так поздно?» заемщики отвечали, что у них были накопления и что они надеялись найти работу.
По внутренним стандартам мы предоставляли для заемщиков льготный период 11–12 месяцев, когда они вносили либо только проценты, либо некий минимальный взнос. За это время человек должен восстановить свое финансовое положение или решиться на продажу недвижимости. Более 80% заемщиков выдерживают график реструктуризации и возвращаются в нормальное русло. Есть отдельные случаи, когда у людей очень трудное положение с работой, и если этот клиент подходит под стандарты АРИЖК, то он имеет право на второй уровень реструктуризации.
— Как «спасают» валютных заемщиков?
— Валютные кредиты обслуживаются АРИЖК на тех же условиях, что и рублевые. Агентство переводит в банк-кредитор рублевые транши по курсу ЦБ РФ. Единственное, заемщик должен доплатить небольшую разницу между курсом Банка России и внутренним курсом банка-кредитора.
— Каков портрет типичного «спасенного» заемщика?
— Это люди, которые ранее имели стабильный доход, а теперь на той же работе у них снизилась зарплата. Чаще всего это супруги в возрасте 35–40 лет с двумя несовершеннолетними детьми.
СПРАВКА БО
Под стандарты Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов подходят граждане РФ, которые приобрели по ипотеке единственное для проживания жилье. Доход заемщика снизился до величины, составляющей менее суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. На момент обращения за помощью заемщик не обладает ликвидным имуществом. Площадь приобретенного в ипотеку жилья составляет: для одного человека — не более 50 кв. м, для двоих — до 35 кв. м на каждого, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 кв. м. Кредитный договор должен быть заключен до 1 июля 2009 года, залог жилого помещения (ипотека) оформлен надлежащим образом. У заемщика не должно быть непогашенных просроченных платежей по ипотечному кредиту сроком более 90 дней, возникших до снижения дохода.
— А что с неудачной реструктуризацией?
— Такие случаи, конечно, встречаются. Если заемщик понимает, что он не может восстановиться в графике, банк помогает ему найти покупателя на квартиру.
Однако сейчас продать квартиру по рыночной цене не означает покрыть задолженность. В регионах рынок недвижимости просел, новостройки подешевели на 30%. В Москве падение цен не так ощутимо, но колебания существенные. И заемщику необходимо изыскать дополнительные средства и закрыть свой кредит.
— Готовы ли ипотечники отказываться от квартир, видя, что они дешевеют?
— В моей практике такого, чтобы люди бросали квартиру только потому, что цены упали, не было. Конечно, заемщики осознают, что в данный период они платят больше, чем стоит эта недвижимость. Но просто так отказаться от квартиры никто не готов. И к тому же в Москве уже начался небольшой рост цен.
— Как рынок в целом решил проблему реструктуризации ипотеки?
— В целом банки справились. При этом более половины «спасенных» заемщиков пришлось на реструктуризацию по стандартам АРИЖК. Она была нужна и заемщикам, и банкам, у которых продолжалось нормальное обслуживание долга. Что касается проданных залоговых квартир, то в целом по рынку их не более 2–3% от общего объема ипотечных портфелей.
— Будут ли в дальнейшем меняться условия государственной программы?
— Да, программа дополняется. АРИЖК запустило третий уровень помощи для тех, кто прошел вторичную реструктуризацию. Агентство выкупает жилье, находящееся в залоге у банка, по которому есть судебное решение об обращении взыскания для целей оказания помощи заемщику в исполнении судебного решения по возврату суммы долга, определенного в решении суда и для сохранения права заемщика проживать в квартире в качестве нанимателя.
Более 80% заемщиков выдерживают график реструктуризации и возвращаются в нормальное русло
Начать дискуссию