Шесть мифов про ипотеку

В связи с развитием онлайн-сервисов многие крупные банки стали предоставлять на своих сайтах услугу «одобрение ипотечной заявки» без визита в банк. Например, Сбербанк запустил сервис «ипотека-онлайн» с января этого года. До конца года, полагает начальник управления ипотечных продаж Банка Уралсиб Карина Кучерук, данный сервис обеспечит большинство основных игроков ипотечного рынка страны.

Следует знать, что удаленно банки предоставляют услугу не по полному, а только по предварительному одобрению заявки, поскольку от заемщика как минимум требуется подписание документов. Потому хотя бы один визит в банк вживую необходим. Плюс заемщик должен предоставит документы, сканированные копии которых отправлял онлайн. Эти документы банк еще раз проверит и снова будет решать, одобрять кредит или нет. На одной из встреч глава Центр развития розничных цифровых решений Росбанка Алексей Лола признался, что на этом этапе 20% заявок отсеивается.

Большинство банков, кстати, проводят еще одну проверку заемщика перед самой выдачей денег. Например, по вопросу — не лишился ли претендент или кто-то из созаемщиков, работы. И есть случаи отказа в последний момент.

Даже профессионалы порой советуют потенциальному заемщику не отправлять заявку на кредит в несколько банков одновременно. Причина — будто бы одобрение заявки и дальнейшее неполучение кредита фиксируется в кредитной истории, и это видят другие банки. А значит в следующий раз, когда заемщик снова отправит заявку, эти банки могут решить не тратить на претендента время и силы.

Как рассказывает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков, такие выводы ошибочны. Процедура наполнения кредитной истории регулируется указанием ЦБ «О составе и порядке формирования информационной части кредитной истории».

Банк действительно сообщает бюро, что одобрил претенденту ипотечную заявку. Но далее бюро ждет, будет ли выдан кредит в действительности. Есть банки, где доля одобренных, но не востребованных заявок не превышает 50–60%. Если срок одобрения заявки истек, и в течение еще пяти рабочих дней банк не сообщил в бюро, что кредит выдан, сообщение об одобрении из кредитной истории удаляется.

Ничего предосудительного в одновременной отправке заявки в несколько банков нет. Такой подход позволит сэкономить время и выбрать удобный вариант из предложенных банками.

В ряде ипотечных продуктов как дополнительная опция предусмотрены «ипотечные каникулы». То есть, выплачивающий кредит по такой программе заемщик при определенных условиях (например, при рождении ребенка) или даже без всяких условий может воспользоваться «передышкой».

На самом деле каникулы выгодны не заемщику, а банку.

«Минус ипотечных каникул заключается в том, что зачастую в этот период должник гасит только набегающие проценты, а тело долга, каким было, таким и остается», — говорит гендиректор Центрального ипотечного агентства Сергей Гребенюк. А должник без всякой выгоды для себя платит проценты банку лишние год-два.

«Ипотечные каникулы — это, по сути, лишняя трата денег. И при нынешних процентных ставках каникулы никоим образом не помогают заемщику переждать трудный финансовый период, — поясняет руководитель Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. — Если бы банк реально хотел помочь клиенту в трудной ситуации, он бы снизил на некоторый отрезок времени ставку. Происходит же обратное: пользуясь затруднениями заемщика, банк выжимает из того последние деньги».
Эксперт уточняет, если плательщик обращается за каникулами, значит, он уже ожидает финансовых неприятностей. То есть, вместо того, чтобы сразу объявить дефолт и попытаться зафиксировать долг, он продолжает барахтаться — не бесплатно для себя. «Должник отодвигает проблемы на будущее, а значит, в будущем эти неприятности ударят с утроенной силой», — констатирует специалист.

Банкирам досрочное погашение, как правило, невыгодно, поскольку они бы хотели получать проценты с заемщика долгие годы.

И вот, на уровне комментариев на профильных форумах появились вбросы, будто бы банковские сотрудники при одобрении заявки смотрят, не гасил ли претендент прежний кредит досрочно. И если подозрение подтверждается, клиент становится для банка менее интересен.

Однако, у специалистов подобные предположения вызывают только смех. Особенно на фоне сокращении доходов населения и снижения платежеспособности претендентов.

«Заявления „специалистов“, будто бы досрочное гашение ипотеки снижает баллы, по которым банком принимается решение о выдаче следующего ипотечного кредита, не соответствуют действительности», — констатирует генеральный директор Банка Жилищных Решений Роман Корников.

В последние полгода участились случаи, когда заметные фигуры российского ипотечного рыка заявляют, что происходящее сейчас снижение ипотечных процентных ставок носит преимущественно декларативный характер. Якобы за громкими заявлениями о том, что некий банк снизил ставки, стоит снижение лишь на десятые доли процентного пункта, да и то по самым непопулярным продуктам — например, по гаражной ипотеке. Или же ставка снижается с оговорками, которые отсекут большинство заявок — например, только для ипотеки на срок менее 7 лет. И заемщикам все равно придется брать кредиты на более невыгодных условиях.

Такие заявления имели реальные основания в начале года. Тогда многие участники рынка обсуждали идею, что ипотечной ставке нет смысла гнаться за ключевой ставкой. Можно остановиться и нарастить маржу.

Но все подобные надежды разрушил Сбербанк, став снижать ставки по ипотеке, даже не дожидаясь снижения ключевой ставки, а с упреждением — за пару недель до заседания ЦБ. И остальным кредиторам ничего не осталось, как следовать непопулярным курсом.

Эксперты ожидают к концу года снижение ипотечных ставок до уровня ниже 10% годовых, пусть и на десятые доли процентного пункта. Понятно, такая динамика рождает невыгодные для банкиров настроения потребителей в виде отложенного спроса.

Пока разговоры о незначительном снижении ипотечных ставок имеют целью конкретную задачу — не откладывать сделку, на момент, когда ипотека станет еще дешевле, а подтолкнуть потенциального заемщика к срочному получению кредита.

Сейчас почти все крупнейшие игроки запустили программы по рефинансированию выданной другими кредиторами ипотеки. То есть, банки переманивают друг у друга уже обслуживаемых клиентов.

Но, искушая чужих заемщиков, кредиторы ставят всевозможные препоны собравшимся перекредитоваться на стороне своим клиентам. Например, подсказывает Максим Ельцов, когда банк снизил ставки, и плательщик захотел аналогичного снижения по своему уже выплачиваемому кредиту, банк может заявить следующее: «Мы подписали трехсторонний (включая застройщика), а не двусторонний договор. И правка невозможна».

Кроме того, в ипотечном договоре предусмотрено обязательство заемщика зарегистрировать залог в пользу конкретного банка. Это позволяет обсуждать в публичном пространстве тезис, будто рефинансирование возможно лишь после сдачи застройщиком дома. Хотя, объясняет Роман Корников, на практике рефинансируются кредиты на земельные участки, достроенные жилые дома, объекты в новостройках, готовое жилье и даже коммерческая недвижимость. Не рефинансируется только недостроенный частный дом.

«Банк может заявить, что в недостроенные стены даже оценщика не пригласить, тогда как банку обязательно надо знать, сколько стоит предмет залога, — добавляет Сергей Гребенюк. — Но это все отговорки. Часть оценщиков готовы работать и с недостроенными объектами».
Выход один. Не слушать менеджера, а писать заявление на перекредитование. Практика подсказывает, что в половине случаев банки снижают ставки, чтобы не потерять клиента.

Если же по заявлению следует отказ, то стоит начинать переговоры с другими банками. Правда, в любом случае рефинансирование доступно только не допускавшим просрочек заемщикам.