Ипотечное переселение

Татьяна Калинникова

По итогам 2007 года «у руля» жилищного кредитования по-прежнему остаются две госорганизации – Сбербанк и ВТБ24. Они с большим отрывом опережают других крупнейших игроков. А вот Москоммерцбанк, замыкавший год назад тройку лидеров, опустился на 10-е место. В 2006 году «Москоммерцу» удалось фактически с нуля стать одним из лидеров на рынке ипотеки. Как отмечали в кредитной организации, во многом успеху способствовало хорошо отлаженное взаимодействие с риэлторами и брокерами. В первой половине прошлого года ипотечный портфель «дочки» казахского Казкоммерцбанка превысил $1 млрд. Однако проблемы на мировом рынке печально отразились на бизнесе Москоммерцбанка. По итогам 2007-го объем жилищных ссуд, выданных кредитной организацией, вырос лишь на 14% – это худший результат среди всех участников рейтинга «Ф.», динамика которых известна. «Москоммерц» стал одной из первых «жертв» кризиса ликвидности, пришедшего в Россию. Кредитная организация повысила ставки по ипотечным займам на 1,5 процентного пункта и ужесточила требования к заемщикам. Количество отказов, как говорят представители банка, увеличилось в два раза («Ф.» № 4).

Тройку лидеров теперь замыкает «КИТ Финанс», за прошлый год нарастивший портфель до $1,2 млрд против $277 млн по итогам 2006-го. Интересно, что сумма выданных банком в 2007 году ссуд ($1,3 млрд) превышает размер портфеля на 1 января 2008-го. «Ипотечный портфель – это общая задолженность, которая уменьшается по мере внесения клиентами ежемесячных платежей. Мы выдали кредитов на определенную сумму, и ее часть заемщики уже погасили», – поясняют в «КИТ Финансе».

Объем выданных в прошлом году жилищных кредитов превышает размер портфелей также у Городского ипотечного банка (ГИБ, $449 млн против $430 млн), у Москоммерцбанка ($839 млн и $686 млн), МБРР ($405 млн и $262 млн), Хоум кредит энд Финанс банка (ХКФБ, $184 млн и $170 млн), Русь-банка ($62 млн и $21 млн), банка «Северная казна» ($28 млн и $13 млн). Подобная ситуация связана не только с постепенным погашением ссуд заемщиками, но и с активной продажей портфелей некоторыми игроками. Скажем, Москоммерцбанк в конце 2007-го переуступил пул закладных Международному московскому банку (теперь – Юникредитбанк). Русь-банк, зарегистрированный в столице, выдает ипотечные ссуды в рамках федеральной программы и рефинансирует их у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

«Молодые», динамичные. Самый быстрый рост портфеля в прошлом году продемонстрировал ХКФБ: объем жилищных займов увеличился с $1,6 млн до $170 млн (динамика – 10680%). Кредитная организация, ранее специализировавшаяся на «магазинных» ссудах, начала выдавать займы на покупку жилья в декабре 2006 года, проявляя наибольшую активность в регионах. А вот главный конкурент кредитной организации в сегменте экспресс-кредитования – «Русский стандарт» (РС) – так и не заработал на ипотечном рынке, хотя первые шаги в этом направлении сделать пытался.

Второе место по росту портфеля занимает Альфа-банк, объем займов увеличился с $15 млн до $226 млн (1407%). Далее следует Оргрэсбанк – с $6 млн до $84 млн (1300%). Также на ипотечном рынке проявляли заметную активность Газэнергопромбанк (879%), банк «Санкт-Петербург» (521%), Экспобанк (414%), СБ-банк (394%).

В числе новых игроков, которые вышли на ипотечный рынок в 2007-м, – Связь-банк, Кредит Европа банк, ДжиИ Мани банк, а также Ипотекбанк. Последний был создан в прошлом году на базе тольяттинского «Лептабанка», выкупленного у группы «Союз». Инвесторами кредитной организации являются Alfa Capital Partners (структура «Альфа-групп»), а также американская компания Access Industries. При этом на сайте Ипотекбанка значится, что его акционеры – частные лица, среди которых председатель правления Вадим Юрьев и зампреды Андрей Ларкин и Лариса Магеро.

Беда из-за границы. В начале 2007 года проблем на ипотечном рынке ничто не предвещало. Многие банки начали кредитовать на покупку загородной недвижимости, активно развиваться на региональных рынках, снижать ставки. Так, в феврале 2007-го на 1 процентный пункт подешевела ипотека банка «Санкт-Петербург», затем о снижении ставок объявили Альфа-банк (в среднем на 0,5 пункта), ВТБ24 (0,8–1,5), Банк ВЕФК, «Сосьете Женераль Восток», ГИБ. В процессе обостряющейся конкуренции участники рынка вводили программы рефинансирования прежде полученных ссуд, нецелевые займы под залог имеющегося жилья. «Из трендов прошлого года я бы отметила увеличение сроков кредитования до 25–30 лет, широкое распространение ссуд на приобретение долей в строящихся домах и предложений без первоначального взноса», – говорит начальник кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полина Шанаурина.

Однако кризис, начавшийся в Америке во второй половине 2007-го, положил конец «идиллии». Получить дешевые западные ресурсы для большинства игроков стало крайне сложно. В области розничного кредитования эта ситуация «ударила» в первую очередь по ипотеке, поскольку здесь самые большие сроки и суммы. Кредитным организациям пришлось искать поддержку на внутреннем рынке и ужесточать условия выдачи займов.

Параллельно с кризисом у банков случилась другая беда: АИЖК сократило объемы выкупа закладных («Ф.» № 43, 2007). На балансах мелких региональных финучреждений, в частности банка «Русь» (Оренбург) и Автоградбанка (Набережные Челны), «задержались» крупные суммы, а ипотеку по программе агентства им пришлось остановить. Кредиторы спасались лишь рефинансированием займов у крупных игроков: ВТБ, «Дельтакредита», РИБа. Хотя в декабре АИЖК «одумалось» и увеличило лимит рефинансирования с 3 млрд рублей в месяц до 6 млрд, при этом в 2008 году этот порог должен еще повыситься.

Передел. Во втором полугодии 2007?го впервые с момента появления ипотеки в России ставки поползли вверх. «Как правило, речь шла о повышении на 1–1,5 процентного пункта», – отмечает директор департамента продаж и развития РИБ Алексей Дорош. Вслед за Москоммерцбанком ипотека подорожала, например, у РИБа – на 1 процентный пункт, у Урса-банка – на 2–3 пункта. С 15 января текущего года на 0,5–1 процентный пункт выросли ставки у Альфа-банка. По данным кредитного брокера «Фосборн Хоум», если полгода назад средняя рублевая ставка по ипотеке составляла 10,8% годовых, то сейчас – 11,3%.

Кредитные организации стали отказываться от программ без первоначального взноса (сделал это, в частности, «Дельтакредит»), вводить дополнительные требования к заемщикам, сворачивать различные программы. Скажем, Юниаструм-банк «закрыл» долларовую ипотеку, а банк «Возрождение» перестал выдавать ссуды на покупку квартир на «первичке». Ужесточить условия выдачи займов своим региональным операторам в декабре прошлого года порекомендовало и АИЖК.

В условиях дефицита средств «длинные» и крупные кредиты становятся прерогативой госбанков и «дочек» иностранных финучреждений. Когда в августе–сентябре на рынке появились слухи об остановке выдачи ипотечных ссуд рядом игроков, в том числе Москоммерцбанком, Юниаструм-банком и Фора-банком, государственные и «иностранные» финучреждения заметно активизировались: они поспешили сделать отвергнутым заемщикам «спасительные» предложения. В частности, ВТБ24 пообещал в кратчайшие сроки рассмотреть заявки граждан, получивших «добро» на ипотечную ссуду в любом другом банке, «Дельтакредит» – вынести кредитное решение в течение трех часов. Последний, к слову, в 2007-м сумел войти в сотню крупнейших кредитных организаций по работающим активам («Ф.» № 48, 2007).

Тенденция перехода ипотеки от игроков с частным российским капиталом к госбанкам и «дочкам» продолжится и в 2008-м. Отметим: на Сбербанк и ВТБ24 сегодня приходится более 45% суммы всех кредитов, выданных участниками рейтинга «Ф.». В текущем году эта доля, скорее всего, увеличится, даже если частные банки получат дополнительные возможности рефинансирования на внутреннем рынке – скажем, заработает механизм секьюритизации ипотечных ссуд.

«Однако российский рынок жилищного кредитования в силу своей неразвитости от нехватки ликвидности существенно не пострадал, – уверен замначальника управления продуктов розничного кредитования Промсвязьбанка Денис Земан. – Потенциала крупных банков достаточно для удовлетворения спроса граждан». Некоторые банкиры считают даже, что кризис «оздоровил» российскую ипотеку: «Теперь качественные заемщики получают кредит на хороших условиях, а клиентам, вызывающим сомнения в платежеспособности, предоставляют ссуду по более высокой ставке, с большим первоначальным взносом или не выдают вовсе, – говорит директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. – От более правильной тарификации и принципов ценообразования выигрывает весь рынок».

В ближайшее время либерализации требований банков к заемщикам ждать не стоит. Вместе с тем гражданам, «созревшим» взять кредит на жилье, следует поторопиться, поскольку ипотечные ставки будут расти и дальше. На изменение условий по ссудам идут даже крупнейшие госбанки – к примеру, ВТБ24. «Кризис продолжает ограничивать возможности фондирования, поэтому пока предпосылок для снижения ставок я не вижу, – говорит Денис Земан. – Возможно, к концу 2008 года проценты по ипотечным ссудам вырастут еще на 1–2 пункта».

Лидеры по объему выданных ипотечных ссуд в 2007 г., $ млн

* За 9 месяцев 2007 года.

Лидеры по росту ипотечного портфеля в 2007 г., %

Лидеры по доле ипотечных ссуд в общей задолженности частных лиц, %

Лидеры по размеру средней суммы ипотечного кредита, $ тыс.

Рейтинг банков по объему ипотечных ссуд

1 По данным на 1.10.07. 2 Выдано за 9 месяцев 2007 г. По данным банков