ДО НЕДАВНИХ ПОР РОССИЙСКИЕ КОМПАНИИ НЕ ЗАДУМЫВАЛИСЬ ОБ ОПТИМИЗАЦИИ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ СВОЕЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. НО В УСЛОВИЯХ НОВОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ РЕАЛЬНОСТИ ДЕЛАТЬ ШАГИ В ЭТОМ НАПРАВЛЕНИИ НЕОБХОДИМО ПОЧТИ ВСЕМ.
В России принято трепетное отношение к недвижимости: владение ею часто становится самоцелью. Невзирая на стоимость владения и эффективность. Природа этого явления во многом связана с менталитетом и привычками, сложившимися еще в советские времена. Однако законы рынка, развитие корпоративного управления, повышенное внимание к показателям эффективности и текущее экономическое положение подталкивают владельцев бизнесов к пониманию: качественное управление недвижимостью и принятие более смелых решений в этой области сегодня актуальны как никогда.
Собственная или арендованная недвижимость либо обеспечивает основную деятельность компании, либо является непрофильным активом. Анализ системы внешних и внутренних факторов, формирующих стоимость недвижимости компании, показывает: с одной стороны, рыночная стоимость недвижимости корпорации формирует стоимость всей компании, но с другой — влияет на цену недвижимости как таковой.
К сожалению, в настоящий момент управление недвижимостью ведется компаниями в основном нерегулярно, носит авральный и единичный характер. Все это отрицательно сказывается на эффективности не только самого управления недвижимым имуществом, но и всего бизнеса компаний. Крупные российские холдинги только сейчас начинают системно подходить к рассмотрению вопросов оптимизации издержек на недвижимость. Небольшие же фирмы чаще всего об этом не желают даже слышать.
Профессиональное управление недвижимостью строится на нескольких постулатах:
- постоянный мониторинг изменения рыночной стоимости объектов недвижимости и корпорации в целом;
- разработка системы прямых и косвенных критериев эффективности использования объектов недвижимости;
- своевременная продажа недвижимости, не приносящей доход;
- постоянный контроль за состоянием объектов;
- контроль юридических и финансовых вопросов. Так, наличие неурегулированных земельных отношений может приводить к неоправданно высоким ставкам банковского финансирования. А отсутствие централизованной системы управления закупками, как правило, ведет к завышенным эксплуатационным расходам;
- применение различных мер по увеличению доходности. Для торговых центров — изучение потребительского спроса, ротация арендаторов; для офисной недвижимости — увеличение сроков договоров аренды, индексация ставок, своевременный пересмотр текущих условий и т. д.
В качестве примера эффективного управления своими активами можно привести опыт компаний «Ингеоком», «Ташир» и ряда других. В этих компаниях недвижимость является профильным активом. Компания «Ингеоком» с началом кризиса и на фоне снижения потребительского спроса пересмотрела концепцию столичного торгового центра «Атриум». Был изменен пул арендаторов: привлечены новые марки, ориентированные на массового потребителя, но при этом удалось сохранить высокий уровень ставок, что позволило компании пережить кризис с минимальными потерями.
Тем временем «Ташир» избрал иную стратегию. С наступлением экономического кризиса компания пополнила свои активы новыми проектами по минимально возможной стоимости, что позволило ей укрепить свои позиции на столичном рынке и расширить портфель.
Удачным примером грамотного управления недвижимостью, являющейся непрофильным для компании активом, можно назвать опыт компании Microsoft, которая в 2008 году приняла стратегическое решение: передать функцию управления недвижимостью в России на аутсорсинг. Опыт показал, что в результате профессионального управления федеральным портфелем недвижимости компания может сэкономить порядка 20% от общего объема ежегодных затрат. Что, согласитесь, в нынешних условиях выглядит неплохим подспорьем.
Системное построение процессов управления арендуемой или находящейся в собственности недвижимостью позволяет повысить эффективность использования этих активов, увеличить стоимость и доходность бизнеса и, кроме того, — четко контролировать затраты на ее содержание, прогнозировать издержки и привлекать резервы в долгосрочной перспективе. Иными словами — уверенно смотреть в завтрашний день.
Начать дискуссию