Инвестиции в квадрате

Работает ли в нынешний кризис такой инструмент сохранения и преумножения средств, как инвестиции в жилую недвижимость?

Девальвация рубля в конце прошлого года заметно обесценила российскую недвижимость в пересчете на доллары США и евро. Однако рублевые цены на квартиры в первом квартале 2015‑го в целом устояли под натиском экономического кризиса и даже выросли. Небольшое снижение средней стоимости квадратного метра, которое было все-таки отмечено на первичном рынке в нескольких крупных городах (Курск, Уфа, Оренбург и др.), не превысило 3,4%. Впрочем, от таких флуктуаций никто не застрахован и в более спокойные экономические времена.

«Рост средних ценовых показателей часто вызван активной фазой строительства жилых комплексов в городе, когда происходит быстрое повышение стоимости квадратного метра, — объясняет Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир». — А снижение чаще всего объясняется выходом новых проектов по низким стартовым ценам, из‑за чего «опускается» весь рынок».

Гораздо интереснее другие показатели. Насколько рост стоимости квадратного метра в России обгоняет сейчас темпы инфляции, которая, по данным Росстата, разогналась за первые три месяца 2015 года до 7,3%? Городов, где квартиры переиграли официальную инфляцию, немало. На первичном рынке отличились Волгоград (рост за квартал — 17,2%), Сочи (15,8%) и Калуга (14,9%). Другое важное сопоставление — с процентными ставками по депозитам для физических лиц. Деньги, размещенные в январе 2015 года в одном из десяти крупнейших банков (мониторинг регулярно проводится Центробанком РФ), могли заработать для их владельца за квартал максимум 3,83%. Инвестиции в жилые «квадраты» в доброй половине российских городов приносят больше.

Три нашествия

Российский рынок жилой недвижимости пережил с начала 2000‑х как минимум три волны инвестиционного нашествия. Первая была зафиксирована в 2006‑м, когда рост цен подогревали сужавшееся предложение и развитие ипотечного кредитования. В результате к концу года недвижимость подскочила в цене на 90%, уверяют в компании «Баркли». Вторая волна нахлынула в начале 2008 года, и это привело к росту цен на рынке на 35–40% в первом полугодии. Но потом грянул финансовый кризис, и осенью на фоне массовых заморозок проектов произошел откат назад. Тем не менее и тогда инвесторы, сумевшие найти «правильные» проекты, в долгосрочной перспективе увеличили капиталы почти вдвое. Третий массовый приход инвесторов состоялся в конце прошлого года: рынок накрыла волна ажиотажного спроса, вызванная девальвацией рубля. Сограждане несли риелторам последние деньги и даже приобретали квартиры вскладчину. По словам Екатерины Фонарёвой, коммерческого директора корпорации «Баркли», в ее практике были случаи, когда жилье покупалось по телефону, без осмотра. «К концу года доля сделок, заключаемых инвесторами в наших подмосковных проектах, превысила 50%», — уверяет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». «Все кризисные годы отмечены активизацией частных инвесторов, которые спасают свои деньги в недвижимости», — подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эксперты отмечают, что начало 2015 года оказалось более позитивным, чем ожидалось. Люди уже привыкли к новому курсу рубля, спрос со стороны инвесторов сегодня стабилен даже несмотря на то, что застройщики практически всех сегментов подняли цены на 10–15%. Девелоперы, конечно, предлагают скидки, но многие из них просто вернулись к ценам третьего квартала 2014 года, которые были увеличены в период ажиотажа.

«Новые объекты во всех сегментах продолжают пополнять рынок, о заморозке начатых строек речь пока не идет», — рассказала «Бизнес-журналу» Екатерина Фонарёва. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, объясняет это тем, что девелоперы научены горьким опытом и начинают проекты только при наличии финансирования. «В 2008 году, — говорит она, — была другая ситуация: возведение ряда жилых комплексов велось по принципу пирамиды. Многие девелоперы не вкладывали деньги от продажи объектов в текущее строительство, а направляли их в последующие проекты. А сегодня крупные игроки, имеющие много проектов, уже принадлежат банкам и, соответственно, обладают финансовой устойчивостью». Это относится, например, к компаниям «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй» (основной акционер — Банк ВТБ) и группе ПСН (входит в структуру Промсвязьбанка).

Правила инвестирования

Стоимость недвижимости растет по мере снижения строительных рисков, поэтому принятый в эксплуатацию дом всегда дороже, чем возводимый объект. В течение строительного цикла, который в среднем составляет полтора–два года, цены в новостройках увеличиваются на 20–30%, по данным компании «Химки Групп». Специалисты МИЭЛЬ советуют покупать квартиру за полгода до ввода дома в эксплуатацию и продавать через полгода после ввода. Подобные сделки дают инвесторам больше уверенности. «Если брать новостройку высокой стадии готовности, то риски сводятся к минимуму, именно поэтому сейчас на рынке раскуплено очень много квартир в почти достроенных домах», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Наиболее ликвидно компактное по площади жилье, которое имеет сравнительно небольшой бюджет. Особенно востребованы одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35–40 и 50–60 кв. м соответственно. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», противопоставляет им многокомнатные квартиры с «лишними» квадратными метрами. По словам эксперта, они не пользовались стабильным спросом даже в относительно спокойные времена. «Для продажи таких активов требуется много времени — а значит, есть риск не перепродать их по той цене, которая принесет прибыль», — соглашается Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».

Оптимально, если покупка совершается в проекте комплексного освоения, когда одновременно с жильем строится инфраструктура. Особенно привлекательна недвижимость, которая реализуется в зоне развития транспортно-инфраструктурных проектов. Открытие новых трасс, пересадочных узлов и станций метро значительно повышает стоимость расположенных по соседству объектов. Например, рядом со строящимся ЖК «Солнечная система» в подмосковных Химках появится транспортно-пересадочный узел, поэтому доходность этого проекта может перекрыть стандартные 20–30% годовых.

Один из рисков для инвестора в жилую недвижимость — недострои и долгострои. По словам Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», они сегодня весьма высоки из‑за резкого роста себестоимости строительства, а также вследствие ценового демпинга, которым в борьбе за спрос занимается до 80% девелоперов. В связи с этим эксперты советуют рассматривать квартиры только в проектах хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Лучше всего, чтобы на момент сделки уже было реализовано несколько очередей.

Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», рекомендует внимательно изучить документацию. Желательно вкладывать деньги в проекты, реализующиеся по 214-ФЗ с уже полученным разрешением на строительство. Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства выше. «Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием, — дополняет Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». — В условиях, когда банки практически не выдают кредиты на ранних стадиях строительства, возможность получить их на этапе котлована — доказательство того, что девелоперу доверяют». Эксперты также напоминают: сейчас проекты строятся в основном на деньги дольщиков, а это значит, что чем больше квартир продано в доме, тем ниже риски «замораживания» строительства.

Крымский переворот

Инвестиции во вторичную недвижимость — нетипичный ход для частного инвестора, однако на некоторых региональных рынках этот фокус проходит. Так, по данным маркетингового агентства «Маркет-Крым», всего за один год с момента вхождения Крыма в состав РФ однокомнатные квартиры в старом фонде Севастополя подорожали более чем в два раза. Аналитики агентства подсчитали: перед мартовским референдумом 2014 года усредненная стоимость «квадрата» в севастопольских «однушках» на вторичном рынке составляла $880, а в марте 2015‑го — $1,6 тыс. При этом эксперты отмечают, что тренд неравномерен и каждый тип жилья показывает свою динамику. Наибольший прирост продемонстрировали так называемые малосемейные квартиры — 101%. Меньше всего подорожали однокомнатные хрущевки — 69%.

Между тем эксперты не идеализируют ситуацию. По данным федерального портала «Мир квартир», инвестиционный спрос на недвижимость Крыма по сравнению с прошлым годом упал на 30–40%. «Об устойчивой ситуации можно будет говорить только тогда, когда будут разрешены политические, экономические и юридические проблемы, построен Керченский мост, а также инфраструктура, необходимая для проживания и отдыха», — прокомментировал генеральный директор портала Павел Луценко. «Думаю, реальный всплеск интереса к крымской недвижимости еще впереди, — говорит Ирина Могилатова (TWEED). — Рынок на полуострове еще не устоялся, но потенциал огромный: здесь сложились уникальные климатические условия и есть все предпосылки для развития качественных проектов».

Олимпийский резерв

Пока больше оптимизма инвесторам внушает Сочи, где представлен широкий выбор проектов для вложений — от экономкласса до премиального. После прошедшей в 2014 году зимней Олимпиады инфраструктура города значительно улучшилась. Новые трассы и городские объекты, оптимизированный сервис и объединенная зона катания на Красной Поляне — все это поднимает интерес туристов, а с ним и цены на недвижимость.

«На сегодня рост цен на жилье находится в пределах 10% в год, доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет около 15% годовых, — рассказывает Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest. — Например, в ЖК «Катерина Альпик» можно приобрести студию около 32 кв. м за 4 млн руб. Доход от сдачи в аренду после вычета всех расходов составляет около 600–650 тыс. рублей в год».

По данным портала «Мир квартир», в первом квартале 2015 года средняя цена квадратного метра сочинских новостроек выросла на 15,8% и составила 65 тыс. рублей. По словам риелторов, наиболее интересны для инвестирования квартиры и апартаменты в новостройках, особенно комфорт- и бизнес-класса. На вторичном рынке Сочи тоже можно подобрать квартиру, которая вырастет в цене. Она должна располагаться в относительно новом доме, недалеко от моря, объектов инфраструктуры и транспортных артерий.

Как бы то ни было, вложения в жилую недвижимость с инвестиционными целями — это не спринтерский «забег», и судить о перспективах по одному лишь кварталу не стоит. Разумный горизонт здесь — от полутора лет и больше.