Общеизвестный факт: использование земли в России является платным. Это касается организаций или физических лиц, имеющих земельные участки на праве собственности, бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.
Однако организации, в течение длительного времени арендующие жилые помещения у Москомимущества, могут столкнуться с ситуацией, когда налоговые инспекции начислят им штрафы и пени за неуплату земельного налога за предыдущие периоды, например за 2002–2003 годы. Именно в этот период в законодательстве не было четкости в определении порядка взимания арендной платы и земельного налога с организаций, арендующих помещения на долгосрочной основе.
Кроме того, и в порядке расчета налога есть «поле для маневра». По закону налог исчисляется на основе кадастровой стоимости земельных участков. В то же время нередко возникает ситуация, когда кадастровый учет земельного участка не ведется или вовсе не проведено межевание, не определены границы конкретных земельных участков. В этом случае налоговые инспекции при начислении земельного налога используют различные подходы, в том числе определяют площадь земельного участка по плану застройки территории, полученному от БТИ.
Такие действия не соответствуют законодательству РФ и могут быть оспорены в судебном порядке.
Конкретный пример. Налоговая инспекция № 3 по г. Москве начислила агентству ИТАР–ТАСС налог и пени по итогам выездной проверки за 2002–2003 годы за здания, взятые агентством у столицы в долгосрочную аренду, а также жилые дома, находящиеся в хозяйственном ведении (решение от 30.03.06).
Агентство обратилось в Высший арбитражный суд РФ с просьбой признать недействительными притязания налоговой инспекции. Суд выяснил, что здание было взято агентством в аренду на 49 лет. Налоговая инспекция утверждала, что, помимо арендной платы за пользование зданиями, агентство обязано было уплачивать налог на землю за участки под ними.
Парадокс в том, что Гражданский кодекс РФ четко определяет, что арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае в договоре отсутствовало указание на то, что плата за использование земельного участка подлежит взысканию отдельно. Более того, в договоре были установлены поправочные коэффициенты, учитывающие зональность и возможность использования прилегающей территории.
В случае с жилым домом земельный налог должен был исчисляться за 2002–2003 годы каждому (как физическим лицам, ставшим хозяевами квартир, так и юридическому лицу) пропорционально используемой площади здания1. То, что жилое здание находится в хозяйственном ведении у организации, еще не означает, что именно организация является плательщиком всего земельного налога с участка под ним.
Справка
Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ). При этом плательщиками земельного налога признаются организации и граждане, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не платят налог лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования или по договору аренды (ст. 388 НК РФ). Субъекты РФ, органы госвласти и местного самоуправления плательщиками налога не признаются (письма Минфина России от 28.04.08 № 03-05-06-02/30, от 27.10.08 № 03-05-04-02/66).
Все это дало основание ВАС РФ в постановлении от 02.09.08 № 808/08 признать решение налоговой инспекции о доначислении недоимки и пеней по земельному налогу недействительным.
Из рассмотренного дела следует, что налоговые инспекции не смогут доначислить компаниям, которые арендуют у города помещения и имеют в хозяйственном ведении жилые дома, земельный налог за прошлые периоды, когда в законодательстве не было четкости. Неправомерные действия налоговых инспекторов можно с успехом оспорить в судебном порядке.
Комментарии и рекомендации
Дмитрий Левкин, руководитель направления текущего консультирования компании «Корпус права»
В описанном деле основной проблемой являются не какие-либо конкретные ошибки компании, а нечеткая трактовка инспекцией норм гражданского, земельного и налогового законодательств РФ. В судебной практике рассмотрено немало дел по аналогичным вопросам.
Например, в постановлении ФАС Московского округа от 12.02.07 № КА-А40/233-07 судьи отметили, что арендатор в течение срока аренды недвижимости может пользоваться земельным участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, без специального на этот счет договора. При этом он не может требовать в судебном порядке заключения с ним отдельного договора аренды участка. Также судьи уточнили, что арендатор не является плательщиком земельного налога (ст. 1 Закона № 1738-1)2.
В ходе разбирательства налоговый орган пытался апеллировать к положениям Закона РФ от 16.07.97 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (далее – Закон № 34). Однако судьи отклонили приведенные аргументы и уточнили, что согласно ст. 4 Закона № 34 формами платы за землю в Москве являются земельный налог и арендная плата за землю. В соответствии со ст. 6 Закона № 34 (в редакции, действовавшей в 2002 году) арендаторы расположенных на участке зданий или помещений в них вносят регулярные земельные платежи исходя из расчетных земельных площадей. Следовательно, учитывая положения ст. 1 Закона № 1738-1 «О плате за землю», арендаторы земельных участков не являются плательщиками земельного налога.
В итоге судьи приняли сторону компании и отменили решение инспекции о доначислении налога и начислении штрафа организации.
При возникновении спорных ситуаций налогоплательщику следует проанализировать судебную практику своего региона. В случае если здание находится в собственности нескольких лиц, не лишним будет представить в суд соответствующие документы: копии свидетельств о праве собственности, полученных разными собственниками, или выписки из ЕГРП на недвижимое имущество.
Андрей Зеленин, партнер юридической фирмы Lidings»
Из постановления президиума ВАС РФ от 02.09.08 № 808/08 очевидно, что дело не в возможных недостатках договора аренды, а в «белых пятнах» законодательства, действовавшего в проверяемый налоговый период, то есть в 2002–2003 годы. Этой правовой нечеткостью, что не удивительно, и попытался воспользоваться налоговый орган при «плановом» доначислении земельного налога.
По моему мнению, в подобной ситуации у компаний нет необходимости платить налог. Чтобы избежать претензий, следует четко аргументировать свою позицию, в том числе опираясь на выводы ВАС РФ, сформулированные в упомянутом постановлении.
Екатерина Полякова, юрист «Специализированной налоговой компании «А энд Т групп»
Компании не обязаны наряду с арендной платой уплачивать еще и земельный налог за 2002–2003 годы, что несомненно, и повода для спора появляться здесь не должно.
Право арендатора на земельный участок возникает при аренде находящегося на нем здания (ст. 652 ГК РФ). В соответствии со ст. 1 Закона № 1738-1, действовавшей в проверяемый период (2002–2003 годы), арендаторы земли не являлись плательщиками земельного налога, а уплачивали арендную плату. По общему правилу установленная в договоре аренды здания арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (ст. 654 ГК РФ).
Если бы стороны договора определили, что, помимо арендной платы, арендатор платит и земельный налог, то это условие следовало отдельно закрепить в договоре (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В данном случае позиция законодателя однозначна.
Олег Москвитин, эксперт службы Правового консалтинга компании «ГАРАНТ»
Из судебных актов следует, что договор между ИТАР–ТАСС и Москомимуществом прямо не предусматривал, что арендная плата включает и плату за пользование землей. Такое уточнение и не было обязательно, поскольку включение платы за землю в единый арендный платеж предусмотрено п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Вместе с тем с учетом арбитражной практики (определение ВАС РФ от 09.08.07 № 7417/07, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.07 № Ф04-3440/2007 (34743-А46-37) компаниям можно рекомендовать не лениться и прямо указывать в договорах состав платежей в пользу арендодателей. Это позволит снять лишние вопросы проверяющих и не рассчитывать только на корректное толкование закона судьями.
С учетом последних тенденций арбитражной практики хотелось бы заметить, что налоговая база признается установленной (а значит, возникает повод к уплате налога) не только при определении уполномоченным органом кадастровой стоимости участков. Платить налог нужно и в том случае, когда до налогоплательщика доводятся так называемые удельные показатели кадастровой стоимости земель. Правда, они, следуя разъяснениям МЭРТ России, служат лишь основой для расчета кадастровой стоимости земли3. Но судьи считают, что если уж удельные показатели известны компании, то она должна сама рассчитать кадастровую стоимость участка (определение ВАС РФ от 10.09.08 № 9655/08, постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.08 № А13-8127/2007).
1 Статья 16 Закона от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (далее – Закон № 1738-1) утратила силу 01.01.06 согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.11.04 № 141-ФЗ. – Прим. ред.
3 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом МЭРТ России от 15.02.07 № 39 – Прим. ред.
Начать дискуссию