Документ, который позволит сэкономить с помощью «обратной аренды»

Как документ позволит сэкономить. В налоговом планировании часто используют так называемую обратную аренду. К примеру, компания продает объект дружественной организации на «упрощенке» по минимальной цене, а потом берет этот же актив в аренду по завышенной рыночной стоимости. При этом арендная плата уменьшает у пользователя имущества прибыль, облагаемую по ставке 20 процентов, и увеличивает доходы, с которых новый владелец актива уплачивает налог по ставке 6 процентов. Плюс переданный объект исключается из облагаемой базы по налогу на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Снизить риск возможных претензий налоговиков к пользователю объекта поможет внутренний документ, обосновывающий необходимость аренды недавно реализованного имущества.

В каком виде составляется. Оптимальная форма такого документа – аналитическая записка, содержащая предложения от финансового или планово-экономического отдела. То есть подразделений, которые имеют доступ к данным о структуре затрат, состоянии задолженности и т. д. Подписывается начальником отдела и подается на имя генерального директора.

Что обязательно должно быть в документе. В аналитической записке важно привести доказательства необходимости услуг по аренде ранее реализованного имущества. При этом обоснование должно быть описано без учета выгод дружественной компании.

В частности, причиной продажи имущества может быть нехватка оборотных средств и необходимость погашения текущей задолженности перед кредиторами, сотрудниками и т. п. В этом случае к аналитической справке прикладываются расшифровки долгов с описанием возможных последствий их несвоевременного погашения: штрафы, возможность судебных разбирательств вплоть до банкротства. Впоследствии можно приложить и выписки с банковских счетов, а также отчеты о движении денежных средств, которые доказывают, что выручка от продажи объекта была направлена именно на эти цели. Последующая же аренда дает возможность использовать объекты, как и прежде.

Заметим, необходимость продажи может быть обусловлена и отсутствием возможности получить кредит в банке. Это могут подтвердить письма об отказе в его предоставлении.

Другая причина, которая может выступать как самостоятельным обоснованием, так и дополнением к первой, – возможность сократить расходы на обслуживание имущества. Ведь при аренде расходы на капитальный ремонт (по умолчанию) и на текущий ремонт (согласно условиям договора) могут быть возложены на арендодателя (ст. 616 ГК РФ). Ситуация с обратной арендой позволяет компании снизить до минимума риск простоев, связанных с поломками оборудования. Кроме того, уменьшение количества объектов основных средств организации приводит к возможности сократить обслуживающий персонал, к примеру отделов капитального строительства, информационных технологий, ремонтно-механической зоны и т. п.

Конечно, обоснование будет выглядеть весомее, если будет доказано расчетами, что продажа и обратная аренда не привели к существенному увеличению затрат.

Дополнительные меры безопасности. Если рассматриваемые сделки оформляются между взаимозависимыми лицами, то налоговики могут проверить обоснованность цены продажи и размер арендной платы (п. 2 ст. 40 НК РФ). Безопаснее подтвердить, что обе эти суммы соответствуют рыночному уровню.

Для повышения эффективности такого способа имущество должно быть продано по минимально возможной цене. Ведь эта сумма увеличит налогооблагаемую прибыль бывшего владельца актива. Обосновать занижение можно нетипичными условиями сделки, к примеру кратчайшими сроками, необходимость в чем подтвердилась бы датами погашения долгов. Или в самом договоре продажи предусмотреть условие, что в дальнейшем новый владелец сдаст его в аренду по такой-то более выгодной цене. Необходимость этого условия отражается в аналитической записке.

Что касается размера арендной платы, то безопаснее, чтобы при заключении договора аренды он соответствовал уровню рыночных цен. Это лишний раз подтвердит, что предполагаемые расходы на аренду не были искусственно завышены по сравнению с собственными расходами на содержание объекта. Дальнейшее увеличение размера арендной платы может быть обосновано инфляцией, повышением затрат на содержание имущества, проведением капремонта и т. д. При этом необходимо учитывать, что арендную плату можно менять только один раз в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если в самом договоре продажи нет условия о размере платы при последующей сдаче, то при составлении аналитической записки можно привести анализ цен на аренду по сделкам, заключенным в сопоставимых экономических условиях. По мнению Минфина России, это можно сделать на основании публикаций официальных изданий органов статистики, ценообразования, отчетов экспертов, специалистов, в частности независимых оценщиков (письмо от 29.03.07 № 03-02-07/1-144). Копии соответствующих публикаций, отчетов прикладываются к аналитической справке.

Отметим, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что информация печатных изданий, размещающих предложения собственников имущества о сдаче его в аренду, не может быть использована для определения фактических рыночных цен (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 12.02.08 № Ф09-347/08-С3, Западно-Сибирского от 17.07.07 № Ф04-4808/2007(36285-А46-19) округов). Ведь цены предложения в них указываются без корректировок, вызванных уровнем спроса и конкретных условий сделок.