Имущественный вычет при покупке жилья: от общего к частному

Источник: Юридическая компания "Налоговик"

Об имущественных налоговых вычетах при приобретении жилья повествует ст. 220 НК РФ. Казалось бы, все давно ясно и налоговым органам и налогоплательщикам, однако, ежегодно у налогоплательщиков возникают все новые вопросы, связанные с реализацией своих прав, а Минфин РФ дает свои разъяснения.

В статье будут рассмотрены сложные вопросы применения налогоплательщиками имущественных налоговых вычетов. Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья – это гарантированная государством возможность сэкономить средства налогоплательщика. Иными словами с доходов, израсходованных на приобретение жилья и погашение процентов по ипотечному кредиту можно не платить НДФЛ.

Общие нормы

Право на имущественный налоговый вычет имеет плательщик НДФЛ, но только один раз в жизни. На имущественный налоговый вычет уменьшаются только доходы, облагаемые по ставке 13%. Перечень объектов, в случае приобретения которых может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый. Это жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них, а так же земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и земельный участок, на котором расположен приобретаемый жилой дом, или доля (доли) в них (абз. 1 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Максимальная сумма вычета сегодня ограничена 2 000 000 рублей без учета процентов по кредитам (займам). Перечень этот в разные годы претерпевал изменения, поэтому существуют временные ограничения, когда вычеты начинают действовать.

1. Вычет при покупке комнаты может предоставляться, в случае осуществления таких расходов начиная с 1 января 2007 года.1

2. Вычет в отношении приобретенных земельных участков предоставляется налогоплательщикам начиная с 1 января 2010 года.2

По общему правилу, вычет предоставляется на основании декларации налогоплательщика и документов, подтверждающих наличие дохода и факт расхода (п. 2 ст. 220 НК РФ). Декларация подается по окончании налогового периода в налоговые органы по месту жительства. Есть у налогоплательщика возможность получить вычет у работодателя до истечения налогового периода, в котором возникло право на него. Однако, и в этом случае в налоговый орган обратиться придется, ведь для работодателя подтверждением права на вычет является документ, в котором налоговые органы подтверждают это право. Этот способ получения вычета неудобен для тех, кто работает у нескольких работодателей, ведь обратиться за вычетом можно только к одному. НДФЛ, удержанный другими работодателями придется возвращать при подаче декларации общеустановленном порядке.

Вычет при покупке дачи

При покупке дачи можно тоже вернуть законные 13%, но при условии, что дачный или садовый домик отнесен к категории жилых строений на основании решения межведомственной комиссии, созданной уполномоченным органом власти.3

Если налогоплательщик купил гараж или автомобиль государство никаких льгот в отношении исчисления и уплаты НДФЛ ему не предоставит, поскольку это имущество не входит в перечень покупок, дающих право на вычет (ст. 220 НК РФ).

Когда вычет получить нельзя

Запрет на получение имущественного налогового вычета установлен абз. 26 пп. 2 п. 1 статьи 220 НК РФ. Если средства для приобретения (строительства) жилья получены от:

• работодателей или иных лиц (кроме привлечения заемных средств);
• государства в качестве материнского капитала;
• государства в виде субсидий.

Невозможен вычет и тогда, когда сделка купли-продажи недвижимости совершена между взаимозависимыми лицами, например, между супругами.

Имущественный налоговый вычет для иностранца

Право на получение имущественного налогового вычета есть и у иностранного гражданина, приобретающего на территории РФ жилое помещение или земельный участок. Зависит это право оттого, является ли покупатель недвижимости резидентом РФ, ведь именно доход резидентов РФ облагается налогом на доходы по ставке 13%.

Покупка недостроя

В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут включаться расходы на приобретение жилья, в том числе не оконченного строительством. Возможность принятия к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома связана с указанием в договоре купли-продажи на факт приобретения именно недостроенного дома или неотделанной квартиры или доли (долей) в них.

Следует заметить, что если после приобретения недостроенного дома, физическое лицо получило имущественный налоговый вычет на основании свидетельства о праве собственности на незаконченный строительством жилой дом, то право принять к вычету расходы на достройку окажется утерянным. Это связано с тем, что ст. 220 НК РФ предусматривает для налогоплательщика право на получение вычета только 1 раз в жизни.4

Рекомендовано: Если стоимость недостроя более 2 000 000 руб. – подавайте документы на вычет после регистрации права на него. Если менее 2 000 000 руб., зарегистрируйте право собственности на готовый жилой дом и заявляйте право на вычет.

Покупка в долях

Налоговый вычет на приобретение недвижимости предоставляется гражданам всего один раз (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Если имущество приобретается в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами. Сумма вычета делится в тех же долях, в каких разделена между покупателями собственность или в заявленных налогоплательщиками долях. Соответственно, приобретая квартиру или загородный дом, а иногда и то и другое, следует позаботиться о возможности получения вычета и оформить вычет на того из собственников, кто вычетом еще не пользовался.

Рекомендовано: Право на вычет при покупке квартиры оформите на одного из супругов, тогда право на вычет при покупке дома будет иметь второй супруг. Кстати, неважно, кто из супругов приобретал имущество в собственность или является заемщиком в кредитном договоре. На вычет может претендовать любой из супругов независимо от того, кто оплачивал покупку и указан собственником в свидетельстве о регистрации права собственности.5

Чиновники Минфина в случае распределения вычета между супругами признают обоих реализовавшими свое право на вычет, даже если в результате соглашения между мужем и женой все 100% вычета получает один из супругов6. Точка зрения ФНС резко отличается от вышеприведенной. Супруг, отказавшийся от вычета в пользу другого супруга, признается не утратившим свое право на вычет в будущем7.

Один из участников долевой собственности – ребенок

Споров на эту тему было много. Исходя из п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П в случае, если родитель приобретает за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами. Более того, на сегодняшний день специалистами финансового ведомства сделан вывод о том, что впоследствии, когда ребенок станет совершеннолетним, он сможет реализовать свое право на имущественный вычет при покупке своей квартиры.8 Забавно, но если собственником всей приобретаемой квартиры или ее доли является ребенок, а расходы производились за счет средств родителя, право на вычет для родителя не возникает9.

Может случиться такой вариант, при котором право собственности на приобретаемое жилье имеют сын и отец, а на вычет претендует мать ребенка. Ситуация неоднозначна. С одной стороны право на вычет приобретает тот родитель, который приобретает имущество в общую долевую собственность с ребенком. С другой стороны, независимо от того, на чье имя оформлена покупка, и кто вносил деньги, имущество, которое супруги нажили в браке, является их совместной собственностью. Соответственно, супруги самостоятельно могут определять, кто и в каком размере будет получать вычет (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако, свое право на такое распределение вычета, в случае, если мать не входит в перечень собственников, придется доказывать в суде.

Вычет при неденежной форме расчетов

Право на имущественный налоговый вычет за гражданином сохраняется и тогда, когда в качестве оплаты за жилье предъявлен вексель или аккредитив или право собственности на жилье возникает вследствие договора мены.

По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 568 ГК РФ). Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается указанным договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости передаваемой квартиры и суммы доплаты (при ее наличии).10

Покупка квартиры за счет ипотечного кредита

С процентов за пользование целевым (ипотечным) кредитом (займом), фактически уплаченных банку, тоже можно вернуть 13%. В настоящий момент это же право распространяется на проценты, уплаченные по договорам рефинансирования (перекредитования) вышеуказанных кредитов. Целевой кредит должен быть получен у Российской организации или предпринимателя и использован именно на приобретение жилья. Если в договоре на приобретение жилья указано, что оно требует достройки (отделки), и для этой цели привлекались заемные средства, тогда налогоплательщик имеет право включить в сумму вычета и проценты, уплаченные банку в связи с исполнением обязательств по этому кредиту11. Нельзя включить в сумму вычета проценты по кредиту, взятому для приобретения одного объекта недвижимости, а истраченного на приобретение другого объекта12.

Продажа покупки до полного получения вычета

Право на получение имущественного вычета не зависит от того, находится ли квартира в собственности или уже продана. Право вычета возникает в момент, когда человек понес расходы на приобретение жилья. Если в одном налоговом периоде налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. Таким образом, вычет используется любое количество лет, независимо от наличия в собственности объекта, в связи с приобретением которого возникло право на вычет 13. Таковыми являются сложные вопросы реализации права налогоплательщиков на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья. Надеюсь, что больших изменений в будущем в ст. 220 не произойдет. Я бы предложила ввести норму о том, что каждый должен реализовать право на вычет в максимальном размере, ведь в регионах жилье значительно дешевле, поэтому налогоплательщики получают преференции от государства в меньших, по сравнению с крупными городами, размерах.