НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Налогоплательщиками по НДФЛ признаются физические лица:

• являющиеся налоговыми резидентами РФ,

• получающие доходы от источников, в РФ и не являющиеся ее налоговыми резидентами.

Согласно положениям п.2 ст.11 НК РФ, для целей налогового законодательства физическими лицами признаются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.

При этом возраст физических лиц – налогоплательщиков НДФЛ никак не ограничивается положениями НК РФ, а это значит, что несовершеннолетние так же могут быть плательщиками этого налога.

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам от источников в РФ согласно положений пп.5 п.1 ст.208 НК РФ и признаются объектом налогообложения НДФЛ в соответствии со ст.209 НК РФ.

В нашей статье будут рассмотрены особенности уплаты НДФЛ и предоставления налоговой декларации при продаже недвижимого имущества налогоплательщиками, в том числе – несовершеннолетними. Так же будут рассмотрены комментарии Минфина и ФНС, касающиеся вышеуказанных вопросов.

Несовершеннолетние налогоплательщики

Согласно нормам действующего законодательства, дети до восемнадцати лет не могут совершать юридически значимых действий в отношении недвижимого имущества самостоятельно.

Однако, не смотря на это, несовершеннолетние физические лица признаются налогоплательщиками НДФЛ на общих основаниях. В соответствии с п.2 ст.27 НК РФ, законными представителями налогоплательщика - физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Согласно положениям главы 3 ГК РФ, несовершеннолетние участвуют в налоговых отношениях через своих законных представителей:

• родителей,

• опекунов,

• усыновителей.

Соответственно, именно законные представители и должны в случае необходимости:

• уплатить НДФЛ,

• представить декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС,

за несовершеннолетних детей при получении ими облагаемых доходов при продаже недвижимости.

Вот что пишет по этому поводу Минфин в своем Письме от 03.05.2012г. №03-04-05/3-586:

«Каких-либо исключений в отношении обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных несовершеннолетними, в гл. 23 Кодекса не установлено.

Таким образом, если несовершеннолетний получает доход от продажи квартиры, находившейся в общей долевой собственности, он признается налогоплательщиком налога на доходы физических лиц в отношении таких доходов и имеет право наравне с другими налогоплательщиками на получение имущественного налогового вычета.

Физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Кодекса налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено Кодексом.

При этом п. 2 ст. 27 Кодекса предусмотрено, что законными представителями налогоплательщика - физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за несовершеннолетних детей при получении ими доходов должны представлять в налоговые органы родители таких детей, являющиеся их законными представителями.»

Продажа недвижимого имущества, срок владения которым свыше 3 лет

Далеко не всем и не всегда необходимо уплачивать НДФЛ в случае продажи недвижимости.

Так, согласно п.17.1 ст.217 НК РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи:

• жилых домов,

• квартир,

• комнат, включая приватизированные жилые помещения,

• дач,

• садовых домиков,

• земельных участков и долей в указанном имуществе,

находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Обратите внимание: Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Как следует из вышеуказанной нормы, физическое лицо не только должно владеть недвижимостью свыше трех лет, но и обязательно должно являться налоговым резидентом РФ.

Согласно п.2 ст.207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются те физические лица, которые фактически находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течении 12 следующих подряд месяцев.

При этом период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Кроме того, согласно п.3 ст.207, независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами признаются:

• российские военнослужащие, проходящие службу за границей,

• сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.

Обратите внимание: Исходя из вышеуказанных положений НК РФ, определение налогового статуса физического лица никак не связано с его гражданством.

Вот что пишет о порядке определения статуса физического лица в целях налогообложения НДФЛ, ФНС России в своем письме от 22.08.2012г. №ЕД-4-3/13897@:

«183 дня пребывания в Российской Федерации, по достижении которых физическое лицо будет признано налоговым резидентом Российской Федерации, исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которые физическое лицо находилось в Российской Федерации в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода.

В случае нахождения физического лица в Российской Федерации более 183 дней в налоговом периоде такое лицо признается налоговым резидентом Российской Федерации и к доходам от продажи в данном налоговом периоде принадлежащего ему недвижимого имущества будут применяться положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса об освобождении полученных доходов от налогообложения.

Позиция по данному вопросу согласована с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.»

Соответственно, если по итогам налогового периода, в котором продана недвижимость, налогоплательщик является налоговым резидентом и срок владения имуществом составляет 3 года и более, НДФЛ не уплачивается.

Если же в течение налогового периода физическое лицо находилось на территории РФ менее 183 дней, оно признается нерезидентом РФ и его доходы от продажи имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 30% в соответствии с п.3 ст.224 НК РФ.

Нужно ли предоставлять в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в случае, если продается недвижимое имущество, которым налоговый резидент владеет более 3х лет?

Нет, в этом случае свои доходы физическое лицо декларировать не обязано.

Исчисление и уплату НДФЛ физические лица обязаны производить исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно п.4 ст.209 НК РФ, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 НК РФ.

Аналогичная позиция отражена в Письме ФНС России от 06.04.2012г. №ЕД-3-3/1166@:

«Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Следовательно, физическое лицо, продавшее в 2011 г. квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности более трех лет, не исчисляет и не уплачивает НДФЛ.

В силу действия п. 1 ст. 229 Кодекса налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. ст. 227, 227.1 и 228 Кодекса.

При этом на основании п. 4 ст. 229 Кодекса налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 Кодекса.

Таким образом, физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.»

Продажа недвижимости, срок владения которой меньше 3 лет

В соответствии с положениями ст.228 НК РФ, налогоплательщики физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.

На основании ст.225 НК РФ, сумма НДФЛ при определении налоговой базы при продаже недвижимости определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Налогоплательщики-нерезиденты должны уплатить НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст.224 НК РФ).

На основании п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.

При этом налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.

Именно такие разъяснения дал Минфин в своем Письме от 08.04.2013г. №03-04-05/4-347:

«В соответствии с п. 2 ст. 209 Кодекса объектом налогообложения физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации.

Налоговый статус физического лица определяется в соответствии с положениями ст. 207 Кодекса.

Согласно пп. 4 и 5 п. 1 ст. 208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Освобождение от налогообложения вышеуказанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, ст. 217 Кодекса не предусмотрено.

Согласно п. 3 ст. 224 Кодекса налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 Кодекса, не применяются.

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» Кодекса предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных расходов.

Если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом Российской Федерации, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.»

Согласно п.3 ст.210 НК РФ, для доходов от продажи недвижимости, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных 220 статьей НК РФ.

Налоговая ставка с доходов, полученных при продаже недвижимого имущества налогоплательщиком-резидентом устанавливается в размере 13% в соответствии с п.1 ст.224 НК РФ.

Соответственно, налогоплательщик-резидент вправе уменьшить налоговую базу при расчете НДФЛ на сумму налогового вычета в соответствии с положениями ст.220 НК РФ.

Имущественные вычеты предоставляются налогоплательщикам при продаже имущества, которым налогоплательщик владел на праве собственности менее 3 лет в размере сумм, полученных от продажи, но не более определенного налоговым законодательством лимита – 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного ст.220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Соответственно, если у налогоплательщика есть документы, подтверждающие осуществление им расходов на покупку квартиры, которую он продает, то ему может быть выгоднее заявить именно сумму расходов в качестве налогового вычета.

При этом, если налогоплательщик использует свое право на получение имущественного налогового вычета путем уменьшения облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов и данные расходы превышают полученные им доходы, то НДФЛ с продажи недвижимости ему платить не придется.

При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Декларация 3-НДФЛ

На основании п.3 ст.228 НК РФ, декларацию по форме 3-НДФЛ обязаны представить налогоплательщики - физические лица, исчисляющие и уплачивающие НДФЛ с доходов, полученных от продажи принадлежащего им имущества, и  имущественных прав, за исключением (п.17.1 ст.217 НК РФ):

• жилых домов,

• квартир,

• комнат,

включая приватизированные жилые помещения,

• дач,

• садовых домиков,

• земельных участков

и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика – налогового резидента три года и более.

За несовершеннолетних детей, при получении ими облагаемых доходов при продаже недвижимости, декларацию должны предоставить их законные представители (родители, опекуны, усыновители).

Декларацию необходимо представить в органы ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором состоялась сделка по продаже недвижимости (п.1 ст.229 НК РФ).

На основании положений ст.216 НК РФ, налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год.

В соответствии с п.4 ст.229 НК РФ, в налоговых декларациях физические лица указывают:

1.   Все полученные ими в налоговом периоде доходы, за исключением доходов:

• не подлежащих налогообложению,

• при получении которых НДФЛ полностью удержан налоговыми агентами (если это не препятствует получению налоговых вычетов предусмотренных Налоговым кодексом).

2.   Источники их выплаты.

3.   Налоговые вычеты.

4.   Суммы налога, удержанные налоговыми агентами.

5.   Суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей.

6.   Суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Подробнее с порядком заполнения декларации 3-НДФЛ можно ознакомиться в статье «Декларация по налогу на доходы физических лиц 3-НДФЛ за 2012 год».