Как отремонтировать дом и получить за это деньги

Положа руку на сердце признаем, что в жилищно-коммунальной сфере у нас творится настоящий бардак. Жильцы привыкли все свои беды с текущими потолками, неработающими кранами и обваливающейся штукатуркой списывать на коммунальщиков, а коммунальщики – переводить стрелки на чиновников.

При этом чиновники на подобные мелочи жизни уже научились смотреть сквозь пальцы: дома представляют реальную угрозу жизни и здоровью жильцов, а ремонт откладывается раз за разом в долгий ящик. То у них, понимаешь, недофинансирование и не заложено средств на текущий год, то не сезон, то недобросовестные подрядчики, а то и вовсе – отпуск. Как закономерный итог: коммунальные споры могут затягиваться на долгие годы, а вопрос с ремонтом – так и остается неразрешенным.

Казалось бы – порочный круг. Но не тут-то было! Изредка находятся инициативные граждане, которые берут все в свои руки и заставляют этот неповоротливый механизм под названием “ЖКХ” работать в своих интересах. Об одном из них говорится в Определении Верховного Суда РФ №56-КГПР13-8, вынесенном по результатам рассмотрения спора между жильцом и администрацией, представляющей собственника муниципального жилья.

Суть дела состояла в следующем. В доме, в котором проживал виновник торжества правосудия, в течение долгого времени не проводилось никакого ремонта. То есть, как дом построили полвека назад, так он и оставался в своем первозданном виде, в результате чего стал буквально непригоден для проживания. Холодно, мокро и потолок осыпается. На все претензии жильцов неприватизированных квартир администрация отвечала многозначительным молчанием. В итоге одному из жильцов все это надоело и он, никого не спрашивая, самостоятельно сделал необходимый ремонт.

А именно: произвел полную замену оконных блоков и выполнил наружное утепление внешних стен. После окончания ремонта к администрации было предъявлено справедливое требование о возмещении всех расходов, понесенных в связи с осуществлением ремонта. Как того и следовало ожидать, администрацию подобная дерзость жильца привела в тихий ужас и она довела дело до суда, наотрез отказавшись возмещать какие бы то ни было расходы.

Рассмотрев доказательства по делу, суд первой инстанции установил, что в ходе длительного срока эксплуатации пришли в негодность кровля дома, оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, веранда нуждается в капитальном ремонте, а фундамент в усилении. В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет был произведен ремонт. С точки зрения суда, действия жильца являются правомерными и обоснованными, а понесенные им расходы подлежат возмещению в полном объеме.

Администрацию подобный исход дела конечно же не устроил, и она обжаловала решение. Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал, что все вышеуказанные расходы жильца – не головная боль администрации, поскольку ремонт с ней никто не согласовывал и не одобрял. Иными словами, по мнению суда, ремонт – это прерогатива администрации, а все, что делают сами жильцы в неприватизированных квартирах – делают незаконно и на свой страх и риск. Проще говоря, занимаются самоуправством.

Более того, суд сослался на то, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не капитальному ремонту жилищного фонда, и оплачивать текущий ремонт обязаны сами наниматели.

В свою очередь Верховный Суд не удовлетворился данными доводами, признав их ошибочными. В своем определении ВС РФ отмечает, что права и обязанности наймодателя и нанимателя определены уже в самом ГК РФ. Так, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. При этом он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Кстати, как раз с трактовкой данной нормы  в настоящее время и наблюдаются значительные трудности. По мнению ряда судов и чиновников, надлежащая эксплуатация дома не включает в себя капитальный ремонт, что само собой, крайне странно. На это обстоятельство указал и Верховный суд. Также суд обратил внимание спорящих сторон на положения статьи 678 ГК РФ, ограничивающей круг обязанностей нанимателя жилого помещения, и 681 ГК РФ, регламентирующей порядок ремонта жилья.

Согласно данным статьям, наниматель обязан лишь своевременно вносить плату за жилое помещение, оплачивать коммунальные платежи и производить текущий ремонт жилья. Капитальный же ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, равно как и осуществление надлежащей эксплуатации дома. Отсюда следует, что если наймодатель, в нашем случае – администрация - не осуществляет надлежащего ремонта, жилец вправе произвести его самостоятельно, поскольку имеет право на благоустроенное жилье. Соответственно все расходы на ремонт оплачивает администрация, поскольку именно на ней согласно закону лежит обязанность по проведению капитального ремонта.

Теперь что касается претензии относительно видов работ, которые не подпадают под определение “капитальный ремонт”. Здесь судьи Верховного Суда рекомендовали руководствоваться положениями Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В приложении к данному акту имеется примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8). При этом, согласно данному перечню, замена оконных блоков и утепление стен как раз таки и относятся к капитальному ремонту. Поэтому суд встал на сторону жильца и обязан администрацию возместить ему все понесенные расходы.

Рассмотренный случай мог бы стать значимым прецедентом и примером для всех прочих граждан, страдающих от произвола чиновников и текущих потолков. Но случай этот, к сожалению является, скорее, исключением из общего правила, а удачный исход дела объясняется в первую очередь личностными качествами героя данного материала. Как все заметили, он не стал обивать пороги инстанций, закатывать истерики в Фейсбуке и ВКонтакте, писать президенту и кричать на митингах “Доколе?!”, а поступил как нормальный, адекватный человек. Все правильно сделал, мы считаем.