Налоги, взносы, пошлины

Продаем недвижимость. Как не ошибиться с проводками и налогами?

Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов. Когда показывать доход от продажи объекта? В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру?
Продаем недвижимость. Как не ошибиться с проводками и налогами?
Фото Бориса Мальцева, ИА "Клерк.Ру"

Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов. Когда показывать доход от продажи объекта? В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру?

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Но до этого момента объект обычно «передается» по акту. Важна ли дата подписания такого акта для учета и начисления налогов? Давайте разберемся.

В какой момент списываем с баланса?

В статье мы рассматриваем ситуацию по продаже недвижимости, которую компания некоторое время использовала в своей деятельности. Реализация объекта недвижимости всегда сопровождается подачей документов на регистрацию права собственности на объект за новым собственником здания. Обычно между моментом передачи объекта по акту и моментом получения свидетельства о праве собственности проходит какое-то время. В связи с этим возникает вопрос: в какой момент здание нужно списать с баланса, и когда отразить выручку от реализации в бухгалтерском учете?

Для начала вспомним, какие условия должны быть выполнены в отношении имущества, признаваемого объектом основного средства. Эти условия приведены в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В тот момент, когда недвижимое имущество передается по акту покупателю, оно перестает отвечать вышеперечисленным требованиям. В частности, продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства. И чиновники подтверждают данный вывод. В Письме Минфина РФ от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 сказано, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта. При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него.

А вот с отражением выручки от продажи объекта дело обстоит иначе. Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки является переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Соответственно, до тех пор, пока на покупателя не будут зарегистрированы права собственности, продавец не сможет отразить выручку от продажи объекта. Всвязи с этим возникает вопрос: на каком счете учитывать объект недвижимости у продавца для отражения выбывшего объекта, если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды?

Минфин РФ в Письмах от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20 отмечает, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Доход от продажи объекта отражается по Кредиту счета 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетами учета расчетов. Расход в виде остаточной стоимости отражается в бухгалтерском учете по Дебету счета 91-2 «Прочие расходы» на дату признания прочего дохода от продажи объекта (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организаций», п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организаций»).

Бухгалтерские проводки покажем на практическом примере.

Пример

ООО «Елочка» продала ООО «Звездочка» складское помещение по цене 2 360 000 руб. (в т.ч. НДС - 360 000 руб.). У продавца помещение учитывалось в составе основных средств (первоначальная стоимость - 1 600 000 руб., сумма начисленной амортизации - 1 000 000 руб.). Помещение передано покупателю по акту в сентябре 2015 г., переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в ноябре 2015 г.

В учете ООО «Елочка» делаются учетные записи.

В сентябре 2015 г.:

Дебет 01-2 «Выбытие основных средств»   Кредит 01-1 «Основные средства в эксплуатации»

- 1 600 000 руб. - списана первоначальная стоимость помещения по факту подписания сторонами передаточного акта;

Дебет 02 «Амортизация основных средств»    Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

- 1 000 000 руб. - списана начисленная амортизация;

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»    Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»

- 600 000 руб. (1 600 000 руб. - 1 000 000 руб.) - отражена остаточная стоимость помещения, переданного до государственной регистрации сделки;

Дебет 76   Кредит 68 субсчет «НДС»

- 360 000 руб. – начислен НДС с переданного складского помещения.

В ноябре 2015 г.:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями»   Кредит 91-1

- 2 360 000 руб. - отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).

Дебет 91-2   Кредит 76

- 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;

Дебет 91-2   Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»

- 600 000 руб. - отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;

Дебет 91-2   Кредит 99 

- 1 400 000 руб. (2 360 000 руб. - 360 000 руб. - 600 000 руб.) - определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.

Налог на имущество

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту. Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество.

Исчисляем НДС

Продажа недвижимости всегда влечет за собой начисление НДС, если, конечно продавец не на «упрощенке» и не применяет освобождение от НДС по статье 145 НК РФ.

В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет.

Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120). Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения. Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18).

Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

Если речь идет о реализации жилой недвижимости, то в отношении нее действует льгота по НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль

В целях обложения налогом на прибыль в доход от реализации включается выручка от продажи объекта за минусом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ, ст. 249 НК РФ). Когда именно возникает доход от реализации недвижимости?

Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ. Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Объект недвижимости является амортизируемым имуществом. А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества. Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли. Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Учет НДС — 2025

Cкидка 69%!

7 900 ₽ 26 000 ₽

✅ Разберитесь с новыми правилами НДС в 2025 году

✅ Узнайте, как платить НДС на УСН

✅ Научитесь правильно заполнять декларации

Получите удостоверение на 120 ак. часов, внесенное в госреестр Рособрнадзора.

Не упустите шанс! Запишитесь прямо сейчас и получите скидку!

Записаться на курс

Начать дискуссию


Похожие материалы

Можно получить имущественный вычет на квартиру, купленную на деньги за погибшего участника СВО

В случае гибели участника СВО членам его семьи положена единовременная выплата. Если человек на эти деньги покупает квартиру, то получит имущественный вычет по НДФЛ.

Гособоронзаказ 2025: особенности учета и отчетности

Участниками гособоронзаказа может быть не только госсектор, но и бизнес. При этом участие в цепочке исполнителей ГОЗ обязывает компанию к определенным действиям: открытие спецсчета, ведение раздельного учета, сдача отчетов заказчику и ФАС. Регламент строгий, и он четко регулируется законом о гособоронзаказе. 

Гособоронзаказ 2025: особенности учета и отчетности

Декретные предложили платить с первых недель беременности

Сейчас женщина уходит в отпуск по беременности и родам с 30 недели беременности на 140 дней. Предложили этот срок сдвинуть и предоставлять отпуск по БиР со дня постановки на учет в женской консультации.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Типография платит взносы по тарифу 15%, а не 7,6%

Пониженный тариф взносов 7,6% с выплат свыше 1,5 МРОТ для полиграфического бизнеса не действует.

Расчетный счет

Нужен ли отдельный расчетный счет для ИП?

Сразу скажем, ДА, нужен. Законодательство не обязывает, можно и наличными рассчитываться. Даже есть ограничение суммы сделки в рамках одного договора с юрлицом или ИП — 100 тысяч рублей.

💥Обзор новостей: РСПП предложили ввести налог на семью и ежегодно индексировать пороги для шкалы НДФЛ, в ГД предложили открывать декрет на любом сроке беременности

Рассказываем о самых главных событиях, о которых писали и которые обсуждали в мире.

Гражданин РФ, являясь ИП УСН Доходы, более полугода проживает за пределами РФ

Существуют ли лимиты по доходам ИП УСН Доходы для нерезидентов, после которых повышается налоговая ставка?

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Для УСН нет разделения на резидентов и нерезидентов. Этот термин используется только в главе по НДФЛ.
Так что ставки обычные

Выданные в новых регионах льготные кредиты МСП останутся с прежней ставкой

До конца 2025 года предприниматели смогут оформить кредит по льготной ставке до 10% годовых.

Инвестиции

29,5% годовых на облигациях Хромос Инжиниринг

Давно мы не разбирали ВДО, а там ведь так весело и доходно. Нашел как раз новое размещение таких облигаций, доступное для неквалов, погнали смотреть.

Инвестиции

🌾 ФосАгро и нарушение дивидендной политики! Почему компания увеличивает долг ради дивидендов, несмотря на падение прибыли?

Отрицательный денежный поток, долг в ₽325 млрд и дивиденды, которые финансируют заёмными средствами. Почему слабый рубль стал кошмаром для крупнейшего экспортёра удобрений?

🌾 ФосАгро и нарушение дивидендной политики! Почему компания увеличивает долг ради дивидендов, несмотря на падение прибыли?
Отпуска

Сотрудник ушел на больничный перед отпуском в 2025 году: перенос, продление, оформление

Больничный перед отпуском может послужить основанием для переноса начала отпуска. А если болезнь затянулась и завершилась лишь в период начавшегося отпуска, то появится причина для его продления. Порядок оформления переноса отпуска в 2025 году не претерпел значительных изменений по сравнению с 2024 годом. Разберем на примерах.

Иллюстрация: Anna Shvets/pexels

Блокировка по 115-ФЗ: как не попасть под каток банковских проверок

Что такое 115-ФЗ и почему его нужно учитывать?

Блокировка по 115-ФЗ: как не попасть под каток банковских проверок
Перевозка

Топ-2 электронных транспортных документов в 2024 году

В третьем квартале 2024 года компании выпустили больше всего электронных накладных и путевых листов.

1
Инвестиции

Топ-10 акций по Альфа-рейтингу в феврале 2025

Альфа-рейтинг от Альфа-Инвестиций учитывает все основные аспекты оценки акций. В её основе — взгляды различных инвестиционных домов, собранные в одном месте. Оценка сочетает анализ прошлых показателей с оценкой будущих перспектив.

Топ-10 акций по Альфа-рейтингу в феврале 2025

Утренний бухгалтер № 5828. Налоговики откажутся от декларации по НДФЛ

ФНС перейдет на бездекларационный механизм исчисления и уплаты НДФЛ до конца 2025 года.

1
Инвестиции

⚡️Большинство россиян не приготовили финансовую подушку на старость

📰Недавно наткнулся на статью в РБК, в которой говорится, что согласно исследованию «Актуальные ожидания будущих пенсионеров», проведенному НПФ «Эволюция» совместно с Финансовым университетом при правительстве, большинство россиян не готовятся к тому, чтобы обеспечить себе желаемую пенсию. 

Средний чек на ювелирку вырос на 68%, а на продукты и лекарства упал

Интернет-торговля за 2024 год выросла на 41%. Доставка продуктов из магазинов и готовой еды из ресторанов и другого общепита впервые возглавила рейтинг.

В сервис кадрового ЭДО на «Работе России» добавят систему защиты от нарушений и ошибок

В рамках нацпроекта «Кадры» Роструд разработает систему, которая поможет работодателям избежать нарушений в сфере трудовых отношений.

Кадры

До 2030 года в РФ нужно заместить больше 10 млн рабочих мест

Чтобы заменить сотрудников, которые уйдут на пенсию, нужно 10,1 млн новых работников.

НДС

Арбитражный суд поддержал налогоплательщика и ограничил налоговый контроль

Налоговые органы не вправе дублировать проверки по уже изученным данным, если новые нарушения не доказаны.

Интересные материалы

Налог на прибыль

В РСПП просят отменить ограничение на перенос убытков прошлых лет

Чтобы снизить нагрузку по налогу на прибыль, предприниматели хотят снять ограничение в 50% по учету убытков прошлых лет.