Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги, аренду на недвижимость

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя.

Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Оспаривание кадастровой стоимости

Указанный способ обрел широкую популярность сравнительно недавно и успел зарекомендовать себя как один из наиболее успешных. Суть его заключается в снижении налоговой базы для уплаты налога на имущество. Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 определен круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Стоит заметить, что сюда входят все без исключения юридические и физические лица. Причем недвижимость может быть закреплена за ними как на праве собственности, так и на иных основаниях — на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Более того, указанным постановлением уточнено, что оспаривать кадастровую стоимость также могут бывшие собственники недвижимости, участники долевой собственности (сособственники), арендаторы и лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В каком суде оспаривать кадастровую стоимость

Первой инстанцией дел указанной категории являются городские, областные суды, верховные суды республик, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономного округа. Юридическим лицам необходимо учесть, что до обращения в суд, требуется пройти этап досудебного урегулирования спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, формируемую Росреестром. Указанная категория дел требует обязательного представления с заявлением отчета рыночной стоимости недвижимости на момент внесения данных кадастровой цены в данные кадастрового учета. Что не исключает проведение еще одной судебной экспертной оценки стоимости объекта в рамках судебного разбирательства.

За сравнительно небольшой промежуток времени (1 — 1,5 года) Мосгорсуд вынес в 95% случаях положительные решения. Доказательством тому служат Апелляционное определение Московского городского суда от 31.08.2016 по делу № 33а-29676/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 27.07.2016 по делу № 33а-13904/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 21.11.2016 по делу № 33а-29846/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 09.11.2016 по делу № 33а-41970/2016 и пр.

Оспаривание включения здания в реестр

Оспаривание включения здания в реестр Постановления Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Поименованный способ минимизации расходов будет эффективен для юридических лиц, чья недвижимость включена в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее — Перечень). Суть его состоит в уменьшении денежного обременения за счет уплаты налога на имущество организации, рассчитанной не от кадастровой, а от среднегодовой стоимости объекта.

Оспаривание имеет смысл, если здание и земельный участок, расположенный под ним, не имеют таких видов разрешенного использования, как размещение офисных зданий, делового, административного, коммерческого назначения, размещение объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, а также отсутствует их фактическая эксплуатация в вышеупомянутых целях. Под последней понимается занятие не менее 20% общей площади объекта недвижимости для расположения офисов и офисной инфраструктуры. Фактическое использование определяется Госинспекцией по недвижимости, сотрудник которой по результатам проверки составляет акт, отражающий соответствие или несоответствие правоустанавливающим документам такового. Объект недвижимости с порядковым номером заносится в Перечень.

Как и в спорах по определению кадастровой стоимости, юридическим лицам, чья инфраструктура оказалась в списке, необходимо обратиться в краевые, областные суды или суды городов федерального значения с заявлением о признании недействующим понумерованного пункта Перечня.

Судебная практика московского региона

Судебная практика московского региона формируется положительно, однако есть относительно небольшая доля решений, в соответствии с которыми заявителям было отказано в удовлетворении требований.

Основаниями тому послужили либо расположение объектов на земельном участке, вид разрешенного использования которых соответствует административному назначению, либо доказательства о сдаче более 20% помещений в аренду под офисы, как, например, в Решении Московского городского суда от 23.03.2016 г. по делу № 3а-506/2015, Решении Московского городского суда от 15.03.2016 г. по делу № 3а-417/2016.

Положительная судебная практика представлена в следующих судебных актах: Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 01.12.2016 г. № 5-АПГ16-87, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15.09.2016 г. № 5-АПГ16-46, Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2016 г. № 5-АПГ16-65, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13.10.2016 г. № 5-АПГ16-79.

Уплата налога по льготной ставке

Использование земельного участка по целевому и разрешенному использованию для уплаты налога по льготной ставке.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в отношении некоторых земельных участков применяется пониженная арендная ставка платы за землю. Основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. Чтобы получить льготную ставку, лицу — собственнику объекта недвижимости, необходимо арендовать земельный участок под комплексное жилое строительство, приюты для безнадзорных животных, строительство гостиниц, объекты (включая их строительство) здравоохранения, образования, науки, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии, фундаментальные научные исследования и прикладные научные исследования и экспериментальные разработки и пр.

Как правило, внесение оплаты за временное владение и пользование земельным ресурсом в размере от 0,1 до 0,05 процентов от кадастровой стоимости поможет снизить налоговое бремя в десятки раз.

Однако чтобы лишить такой возможности юридическое лицо, Госинспекцией по недвижимости проводится обследование участка, по результатам которого определяется соответствие его использования целевому и разрешенному использованию. Санкцией служит привлечение к административной ответственности, а в дальнейшем утрата права на применение льготного процента по причине зафиксированного нарушения закона о допустимом использовании земли. Судебная практика арбитражных судов формируется однобоко, и совершенно не направлена на защиту и восстановление нарушенных прав арендаторов. Показательными тому примерами служат следующие судебные акты: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 № 09АП-42599/2016 по делу № А40-43074/16, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 № 09АП-13816/2016 по делу № А40-222044/15, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 № 09АП-275/2016 по делу № А40-152099/15, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2016 № Ф05-12925/2016 по делу № А40-222044/15-147-1823.

Однако существует и положительное мнение судей, например, в деле А40-175065/2016, где решение Арбитражного суда г. Москвы об отказе заявителю в требованиях было отменено коллегий судей Девятого арбитражного апелляционного суда.

Льготная арендная ставка субъектам малого бизнеса

Льготная арендная ставка, предоставляемая субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — СМП) определены критерии, по которым субъекта бизнеса необходимо относить к СМП. Для юридических лиц, которые к таковым относятся, занимаются деятельностью в области здравоохранения или образования в соответствии с лицензией, и арендуют недвижимое имущество, принадлежащее г. Москве, с 1 января 2017 г. предусмотрена ставка арендной платы за помещение в размере 4 500 рублей за кв. м в год.

Чтобы арендная плата исчислялась в размере указанной суммы, СМП необходимо было до 1 января текущего года обратиться в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее — Комиссия) с заявлением, образец которого представлен на сайте Департамента городского имущества. Создание, сроки и задачи Комиссии определены в Постановлении Правительства Москвы предпринимательства от 01 июля 2013 года № 424-ПП.

Таким образом, за получением льготы необходимо обращение в Комиссию, при его отсутствии или отправке документов за рамками объявленного срока, то есть после 01.01.2017 года, право на льготу утрачивается. Приведенный порядок действует уже несколько лет по одному и тому же сценарию, и тем СМП, кто не успел обратиться с заявлением в комиссию, рекомендую не забыть это сделать в конце этого года для получения права на применение льготной арендной ставки в будущем году.

Указанный вывод находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 305-ЭС15-15905 по делу № А40-150364/2014, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 № 09АП-21855/2015 по делу № А40-150364/14, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 № 09АП-52891/2016-ГК по делу № А40-9487/2016, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 08.06.2016 № Ф05-6309/2016 по делу № А40-214926/2015.