Дело N А41-23360/08
Резолютивная часть объявлена 17 августа 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2009 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Петровой Е.А., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца - ООО "ПО Ипподром" - Елистратова Т.В., доверенность от 03.06.09 г. б/г, Некрасова М.Е., доверенность от 27.01.09 г. б/н, от ответчика - ООО "ИКЕА Ханим Лтд" - Зюзина О.В., доверенность от 16.03.09 г. N 010/09, Музыка М.В., доверенность от 10.04.09 г. N 015/09,
рассмотрев 17 августа 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ПО Ипподром" (истец)
на постановление от 18 мая 2009 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Демидовой К.И., Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.
по делу N А41-23360/08
по иску ООО "ПО Ипподром"
к ООО "ИКЕА Ханим Лтд"
о признании договора и дополнительного соглашения недействительными (ничтожными) и применении последствий ничтожности сделок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Проектный Офис Ипподром" (далее - ООО "ПО Ипподром") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА Ханим Лтд" (далее - ООО "ИКЕА Ханим Лтд"), в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просило признать недействительными (ничтожными) Договор об использовании помещений от 28.12.07 г. и Дополнительное соглашение к Договору об использовании помещений и Договору аренды офисных помещений от 01.07.08 г.
Кроме того, истец просил применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата истцу полученного ответчиком страхового депозита в размере 2 979 654 руб. 64 коп. и авансового платежа в сумме 2 979 654 руб. 64 коп.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 166, 167, 168, 431, ч. 1 ст. 445, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику данного имущества, однако ООО "ИКЕА Ханим Лтд" на момент заключения оспариваемых сделок таковым не являлось.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции указал на то, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, однако в силу статьи 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя понудить к заключению такого договора в судебном порядке.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2009 года решение отменено, в иске отказано.
Апелляционный суд счел выводы суда первой инстанции необоснованными, поскольку при подписании спорного договора об использовании коммерческой недвижимости ООО "ИКЕА Ханим Лтд" не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО "ПО Ипподром" при условии государственной регистрации здания как объекта недвижимости.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ПО Ипподром", которое считает, что апелляционным судом нарушены нормы материального и процессуального права, просит постановление отменить, решение суда оставить в силе.
По мнению заявителя кассационной жалобы, условиями спорного договора предусмотрена передача ответчиком истцу за плату помещений во временное пользование до государственной регистрации права собственности на это имущество, поэтому правовая природа этого обязательства соответствует правовой природе арендных отношений. При этом, факт отсутствия у ответчика права собственности на имущество в момент заключения спорного договора установлен судами обеих инстанций.
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 16 июля 2009 года 11 час. 30 мин. было отложено в связи со сложным характером спора и с целью ознакомления с Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.09 г. N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07, в котором должна быть разъяснена соответствующая правовая позиция, на 17 августа 2009 года 14 час. 00 мин. в составе суда: председательствующий судьи Волкова С.В., судей Бусаровой Л.В., Петровой Е.А.
После отложения судебного заседания судья Бусарова Л.В. была заменена в связи с нахождением в отпуске на судью Н.С. Чучунову, жалоба рассмотрена сначала.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить.
Представитель ООО "ИКЕА Ханим Лтд" в судебном заседании кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Представлен отзыв на жалобу, содержащий доводы о том, что договор об использовании помещений является предварительным договором и в силу сложившейся судебной практики ВАС РФ эту сделку нельзя признать недействительной.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 28 декабря 2007 года ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" (арендодатель) и ООО "Проектный Офис Ипподром" (арендатор) заключили договор об использовании помещений, предметом которого в соответствии с п. 2.1. договора является определение условий использования и подготовки помещений к аренде арендатором до государственной регистрации Договора аренды, а также условий заключения Договора аренды.
Согласно пункту 6.1. названного договора арендатор принял обязательства в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора выплатить арендодателю авансовый платеж, а также предоставить страховой депозит или гарантийное письмо в течение 30 рабочих дней со дня подписания настоящего договора, который остается в распоряжении арендодателя в течение срока аренды.
ООО "Проектный Офис Ипподром" во исполнение п. 6.1. договора от 28.12.07 г. перечислило ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" страховой депозит в размере годовой арендной платы за три месяца в сумме 2 979 654 руб. 664 коп. и авансовый платеж в сумме годовой фиксированной арендной платы за три месяца в размере 2 979 654 руб. 64 коп., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 56 от 04.02.08 г. и N 55 от 04.02.08 г.
В то же время, как установил апелляционный суд, пунктом 2.4. вышеуказанного договора от 28.12.2007 г. предусмотрено, что арендодатель и арендатор обязуются подписать Договор аренды в отношении помещений после выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание на условиях, определенных в настоящем договоре.
Согласно пункту 3.3. договора арендодатель обязуется обеспечить завершение строительства здания и помещений таким образом, чтобы работы в помещениях согласно Стандарту "ИКЕА" были завершены во всех существенных отношениях (за исключением незначительных дефектов) в дату начала срока аренды (даты практического завершения работ).
В силу п. 3.4. договора в дату практического завершения работ в Помещениях согласно Стандарту "ИКЕА" (за исключением незначительных дефектов) арендатор и арендодатель обязуются подписать Акт приема-передачи, в котором указывается дата доступа и содержится перечень всех выявленных и подлежащих исправлению незначительных дефектов.
Вместе с тем, 01 июля 2008 года стороны подписали Дополнительное соглашение к договору от 28.12.07 г., которым изменен размер годовой арендной платы за пользование помещением за период с 01.06.08 г. по 31.10.10 г.
При этом, в приложении А стороны согласовали условия договора аренды коммерческих площадей. Согласно названному приложению под площадью понимается офисное здание N 02 общей площадью 704 кв. м, находящееся в Бизнес-парке "Химки", расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, Ленинградское шоссе.
Проанализировав текст вышеуказанного договора от 28.12.07 г. и Дополнительного соглашения к нему от 01.07.08 г., учитывая предмет указанных сделок, которым является определение сроков и условий использования и аренды ООО "ПО Ипподром" площадей до государственной регистрации договора аренды, апелляционный суд сделал правильный вывод, что Договор от 28.12.07 г. является предварительным договором аренды коммерческой недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
При этом, то, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 402/09 от 14 июля 2009 года по делу N А41-К1-13707/07.
Как установил апелляционный суд, в пункте 2.4. Договора от 28.12.07 г. его стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор - момент государственной регистрации права собственности ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" на здание как объект недвижимого имущества.
Таким образом, при подписании данного договора об использовании коммерческой недвижимости ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО "Проектный Офис Ипподром" при условии государственной регистрации здания как объекта недвижимости.
В то же время, как усматривается из материалов дела, в судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель ООО "ИКЕА Ханим ЛТД" представил подлинник свидетельства от 13.02.09 г. N 357832 о регистрации права собственности общества на офисное здание общей площадью 19 948,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, вл. 39, стр. 6.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд обоснованно сделал вывод о том, что Договор от 28.12.07 г. и Дополнительное соглашение к нему от 01.07.08 г. соответствуют требованиям закона и оснований для признания их недействительными (ничтожными) не имеется, соответственно правомерно отказано и в применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.
Доводы кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
В связи с вышеизложенным, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2009 года по делу N А41-23360/08 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Проектный офис Ипподром" - без удовлетворения.
Председательствующий - судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА