(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Харза", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009
по делу N А65-25927/07
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Зеленодольский завод им. A.M.Горького", г. Зеленодольск, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью "Грааль Ф", г. Казань; специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества" в лице регионального отделения фонда по Республике Татарстан, г. Казань, обществу с ограниченной ответственностью "Харза", г. Казань, о признании торгов по продаже земельного участка и здания ремонтно-строительного цеха недействительными, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан, г. Казань; Казанского межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан, г. Казань; Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань; Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Татарстан в лице территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Зеленодольскому району и городу Зеленодольск, г. Зеленодольск, Республика Татарстан,
установил:
открытое акционерное общество "Зеленодольский завод им. A.M.Горького" (далее - истец, ОАО "Зеленодольский завод им. A.M.Горького") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Грааль Ф" (далее - ООО "Грааль Ф"), региональному отделению по Республике Татарстан специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества", (далее - фонд), обществу с ограниченной ответственностью "Харза" (далее - ООО "Харза"), о признании недействительными торгов от 05.02.2007 по продаже земельного участка и здания ремонтно-строительного цеха, расположенных по адресу: Республики Татарстан, город Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки государственного унитарного предприятия "Зеленодольский завод им. А.М.Горького" по направлению на восток.
Правовым обоснованием исковых требований истец указал положения статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.10.2007, от 12.11.2007, от 10.01.2008 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан (далее УФССП по РТ), Казанский межрайонный отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан (далее - Казанский межрайонный отдел УФССП по РТ), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Татарстан в лице Территориального отделения Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Татарстан по Зеленодольскому району и г. Зеленодольску (далее - УФАКОН), а также Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - УФРС по РТ).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2008 иск удовлетворен, торги от 05.02.2007 по продаже земельного участка и здания ремонтно-строительного цеха, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки государственного унитарного предприятия "Зеленодольский завод им. А.М.Горького" по направлению на восток, признаны недействительными.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2008 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Харза" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель указал на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.
В заявлении УФРС по РТ просило рассмотреть кассационную жалобу без участия своего представителя.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления, на основании статьи 286 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьих лиц в судебном заседании, считает решение и постановление законными и не подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, в рамках сводного исполнительного производства от 11.09.2002 N 7-11/02 судебным приставом-исполнителем 12.09.2005 и 16.03.2006 был наложен арест на имущество ОАО "Зеленодольский завод им. A.M.Горького": земельный участок для осуществления производственной деятельности (под ремонтно-строительный цех) кадастровый N 16:49:01 04 07:0143, расположенный по адресу Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки государственного унитарного предприятия "Зеленодольский завод им. А.М.Горького" (далее - ГУП "Зеленодольский завод им. A.M.Горького") по направлению на восток, и здание ремонтно-строительного цеха.
На основании постановлений от 15.03.2006 и 03.05.2006 судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на реализацию, ООО "Грааль Ф", являющемся поверенным фонда, размещено объявление в газете "Время и деньги" о проведении 22.01.2007 аукциона по реализации арестованного имущества (лот 58).
В связи с вынесением судебным приставом-исполнителем постановления об отложении исполнительских действий от 18.01.2007, решением аукционной комиссии от 18.01.2007 отложена реализация спорного имущества. Решением аукционной комиссии от 23.01.2007 постановлено возобновить реализацию спорного имущества.
ООО "Грааль Ф" в газете "Время и деньги" была повторно размещена информация о проведении торгов 05.02.2007.
По результатам проведенных торгов победителем признано ООО "Харза", предложившее выкупную стоимость имущества в размере 2 340 143 руб., о чем был подписан протокол от 05.02.2007 N 04/04.
К протоколу от 05.02.2007 N 04/04 между ООО "Грааль Ф" и ООО "Харза" 13.03.2007 было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым в связи с размежеванием спорного земельного участка, ООО "Харза" передано следующее имущество: земельный участок площадью 4 686 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0162; земельный участок площадью 5 231 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0163; земельный участок площадью 24 121 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0160; находящиеся по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки ГУП "Зеленодольский завод им. A.M.Горького" по направлению на восток; земельный участок площадью 1382 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0161 по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Набережная, д. 66А; здание ремонтно-строительного цеха (незавершенное строительство) площадью 1598,6 кв. м кадастровый N 16:49:01 04 07:0162:0042 по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки ГУП "Зеленодольский завод имени A.M.Горького" по направлению на восток.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.12.2006 на основании Плана приватизации ГУП "Зеленодольский завод им. А.М.Горького", акта раздела участка от 02.11.2006, УФРС по РТ зарегистрировано право собственности общества на земельные участки: площадью 4686 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0162; площадью 5 231 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0163; площадью 24 121 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0160; находящиеся по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки ГУП "Завода имени A.M.Горького" по направлению на восток; площадью 1382 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0161 по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Набережная, д. 66А.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.07.2008 принятым по делу N А65-1486/2008 действия Зеленодольского отдела УФРС по РТ, выразившиеся в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 16:49:01 04 07:0162, 16:49:01 04 07:0163, 16:49:01 04 07:0160, 16:49:01 04 07:0161 за ОАО "Зеленодольский завод им. А.М.Горького" признаны незаконными, на УФРС по РТ возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав ООО "Харза" путем прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельные участки с вышеуказанными кадастровыми номерами.
Также на основании постановления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 15.06.2006 N 40 зарегистрировано право собственности ОАО "Зеленодольский завод им. А.М.Горького" на объекты: здание (незавершенное строительство) площадью 1598,6 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0162:0042; сооружение (незавершенное строительство производственное здание арматурной мастерской) площадью 402,1 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 90 м от основной промплощадки ГУП "Зеленодольского завода имени A.M.Горького" по направлению на восток; административное здание (контора), 1-этажное (подземных этажей - 0), площадью 438,1 кв. м, кадастровый N 16:49:01 04 07:0161:0043 по адресу Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Набережная, д. 66А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2006.
Судебная коллегия находит выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований соответствующими материалам дела и закону в силу следующего
Признавая торги недействительными, суды пришли к правильным выводам, что извещение о проведении оспариваемых торгов не содержало всех необходимых данных, позволявших бы потенциальным покупателям идентифицировать продаваемый объект недвижимого имущества, поскольку в объявлении отсутствовали сведения об адресе местонахождении объекта, его площади и кадастровом номере.
Кроме того, в результате торгов был реализован земельный участок, на котором помимо проданного здания ремонтно-строительного цеха находятся принадлежащие истцу и не выставленные на торги здания: здание арматурной мастерской (незавершенное строительство) и административное здание (контора). Таким образом, отчуждение по результатам торгов земельного участка, на котором размещено не недвижимое имущество, принадлежащее истцу произведено с нарушением требований статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства регулируется статьями 447, 448 ГК РФ.
Так, согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии с положениями статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными, влечет за собой признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ, а также согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.
Судебная коллегия признает, что материалами дела полностью доказан факт нарушения правил проведения торгов, что является основанием для признания последних недействительными.
Как следует из материалов дела, в заявке на реализацию арестованного имущества, равно как и в постановлении о передаче имущества на реализацию от 15.03.2006 площадь ремонтно-строительного цеха указана - 1820 кв. м, в то время, как в акте передачи имущества на реализацию от 09.02.2007 уточнена площадь объекта - ремонтно-строительного цеха (незавершенное строительство) указана - 1598,6 кв. м.
Из представленных объявлений о проведении аукциона, представляется возможным установить, что с торгов подлежало реализации имущество: земельный участок, общей площадью 35 420 кв. м, расположенный по адресу: РТ, г. Зеленодольск, примерно в 90 кв. м от основной площадки завода им. Горького по направлению на восток и ремонтно-строительный цех (НЗС), в объявлении указана дата аукциона, начальная цена, объем задатка, дата окончания приема заявок и поступления задатка.
Таким образом, из объявлений невозможно установить индивидуальные признаки ремонтно-строительного цеха (НЗС), не указаны адрес, площадь, кадастровый номер объекта.
Суды правильно указали, что данное нарушение существенно влияет на результаты торгов. Неполная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия в торгах. Недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы общества (должника), заинтересованного в продаже недвижимости за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.
В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.
При таких обстоятельствах только наличие вышеуказанного нарушения является самостоятельным основанием для признания оспариваемых торгов недействительными
Кроме того, суды правомерно указали на то что, на реализованном земельном участке истца находится недвижимое имущество, не реализованное с торгов - административное здание (контора), сооружение (незавершенное строительством производственное здание арматурной мастерской).
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение о том, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, отсутствие в публикации характеристик отчуждаемого имущества, нельзя признать правомерным, а порядок проведения торгов - законным.
Довод кассационной жалобы о том, что истец, являясь должником по исполнительному производству, имущество которого было арестовано не может быть признано заинтересованным лицом в деле о признании недействительными торгов, участником которых он не являлся отклоняется в силу следующего.
Исходя из смысла пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" должник и взыскатель могут быть признаны лицами, интересы которых затрагиваются при нарушении порядка проведения публичных торгов. Нарушения при проведении торгов затрагивает интересы истца заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск.
Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно, всесторонне и объективно исследованы судебной коллегией, но подлежат отклонению, поскольку не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не опровергают выводов судов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 по делу N А65-25927/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.