Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2009.
Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2009.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Улько Е.В. и Плотниковой Л.Н., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Циклаури Тамази Захарьевича - Хитаришвили Э.И. (доверенности от 11.11.2008), в отсутствие ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Циклаури Тамази Захарьевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2009 (судья Запорожко Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 (судьи Малыхина М.Н., Ильина М.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-686/2009, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Циклаури Тамази Захарьевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании заключенным договора аренды земельного участка от 23.07.2004, подписанного департаментом и предпринимателем в форме двух документов - договора аренды земельного участка от 05.03.2003 N 14865"и" и дополнительного соглашения от 23.07.2004 N 1 к договору аренды (требования уточнены).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции установили, что спорный договор аренды земельного участка от 05.03.2003 N 14865 "и", который истец просит признать заключенным (сроком действия с 11.10.2002 по 11.10.2004), не прошел государственную регистрацию. Следовательно, данный договор не может быть признан заключенным (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). С требованием об обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка от 05.03.2003 N 14865 "и" истец не обращался (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""). Кроме того, в договоре сторонами не согласовано условие о его предмете, в тексте которого (пункт 1.1) не указан объект аренды (индивидуализированный земельный участок), а имеется лишь ссылка на кадастровый номер квартала. Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (л. д. 52, 88).
Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению истца, сторонами согласовано условие о предмете договора (об арендуемом земельном участке). Данное обстоятельство подтверждается постановлением главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 11.10.2002 N 1459, в котором имеется ссылка на выкопировку топосъемки земельного участка, и дополнительным соглашением сторон от 23.07.2004, в котором указаны адресные ориентиры участка, а также его площадь. Кроме того, договор аренды (с учетом дополнительного соглашения сторон об установлении размера арендной платы за пользование участком) заключен на срок менее года (с 24.07.2004 по 11.10.2004). Поэтому он не подлежал государственной регистрации. Судебные инстанции также не учли, что земельный участок предоставлен предпринимателю в арендное пользование на законных основаниях - с согласия администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону (постановление от 11.10.2002 N 1459) и с ведома Комитета по управлению имуществом города Ростова-на-Дону (подписавшего договор аренды от 05.03.2003 N 14865"и" и принимавшего оплату за пользование земельным участком). Следовательно, отказ в удовлетворении исковых требований неправомерен.
Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу актов.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и удовлетворить иск.
От департамента поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует отклонить.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, постановлением главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 11.10.2002 N 1459 предпринимателю продлен срок аренды земельного участка общей площадью 16 кв. м из земель общего пользования в границах согласно выкопировке из плана города сроком на 2 года для эксплуатации торгового павильона, предназначенного для реализации продуктов питания и алкогольной продукции крепостью до 13% (л. д. 13).
Комитет по управлению имуществом города Ростова-на-Дону (в настоящее время - департамент) и предприниматель (арендатор) 05.03.2003 подписали договор аренды земельного участка N 14865"и" площадью 16 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, западный разворот общественного транспорта (2-я очередь), кадастровый номер 61:44:05, для использования под павильон по продаже продовольственных товаров и алкогольной продукции (л. д. 6 - 10).
В соответствии с пунктом 1.1 срок действия договора указан с 11.10.2002 по 11.10.2004. В пунктах 1.3, 2.1, 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок в год составляет 76 035,46 рублей. При определении размера платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением мэра г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора. Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле для расчета арендной платы, установленных по решению государственных органов и органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа. Формула расчета арендной платы содержится в пункте 10 договора. Пунктом 4.2.16 на арендатора возложена обязанность зарегистрировать договор в течение одного месяца с даты его подписания.
23.07.2004 департамент и предприниматель подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (л. д. 11). Соглашением изменены коэффициенты, используемые при определении размера арендной платы. Основанием для внесения в договор изменений послужили: решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 N 250 "Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам", Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденное постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 24.12.2003 N 2700 и от 15.04.2004 N 555.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 05.03.2003 N 14865"и" заключенным.
При разрешении спора судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Поскольку договор аренды подписан на срок с 11.10.2002 по 11.10.2004, то он подлежал обязательной государственной регистрации. Судами при разрешении спора установлено, что договор от 05.03.2003 N 14865"и" в установленном законом порядке не зарегистрирован. Данное обстоятельство не оспаривается заявителем кассационной жалобы. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").
Установив, что договор аренды земельного участка от 05.03.2003 N 14865"и" не прошел государственную регистрацию, судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Довод предпринимателя о том, что договор заключен сторонами на срок менее одного года, поскольку моментом его заключения следует считать дату подписания дополнительного соглашения 23.07.2004, рассмотрен и обоснованно отклонен судами. Содержание указанного соглашения с очевидностью свидетельствует о том, что оно носит характер дополнительного, так как не определяет предмет и иные существенные условия арендной сделки. В отсутствие основного договора (ввиду его незаключенности) дополнительное соглашение от 23.07.2004 не может иметь юридической силы.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на момент подписания договора аренды, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Однако ни постановление от 11.10.2002, ни договор от 25.03.20003 N 14865"и" не содержат сведений об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке, предоставляемом муниципалитетом предпринимателю во временное пользование. В соглашении от 24.07.2004, на которое ссылается в жалобе заявитель, также не указан кадастровый номер арендуемого участка (имеется лишь ссылка на кадастровый номер квартала). При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о его предмете (об объекте аренды) соответствует материалам дела и является обоснованным. Данное обстоятельство также исключает удовлетворение иска о признании заключенным договора аренды земельного участка от 05.03.2003 N 14865"и".
Довод заявителя жалобы о том, что земельный участок предоставлялся предпринимателю в арендное пользование на законных основаниях, обоснован. Однако он не влияет на правомерность вывода судов об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды от 05.03.2003 N 14865"и" заключенным.
При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (л. д. 94).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А53-686/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Е.В.УЛЬКО