Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Кухаря В.Ф. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Кокова Аниуара Султановича - Пачевой Ж.Т. (доверенность от 02.07.2009), в отсутствие истца - Департамента по управлению государственным имуществом в лице администрации г. Нальчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента по управлению государственным имуществом в лице администрации г. Нальчика на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по делу N А20-268/2009 (судьи Сулейманов З.М., Белов Д.А., Цигельников И.А..), установил следующее.
Департамент по управлению городским имуществом в лице администрации г. Нальчика (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Кокову Аниуару Султановичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 01.07.2009 в сумме 427 083 рублей, расторжении договора аренды от 10.01.2003 N 507 и выселении предпринимателя из нежилых помещений общей площадью 260,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Нальчик, ул. Мусукаева, 6 (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.06.2009 исковые требования удовлетворены, с предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 427 083 рублей, расторгнут договор аренды от 10.01.2003 N 507 и решено выселить предпринимателя из нежилых помещений общей площадью 260,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Нальчик, ул. Мусукаева, 6, обязав его возвратить данные помещения департаменту, в остальной части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель в предложенный разумный срок не устранил нарушений условий договора аренды, поэтому требования департамента о расторжении договора аренды, выселении предпринимателя и обязании его возвратить помещения являются правомерными и подлежащими удовлетворению.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.06.2009 отменено в обжалованной предпринимателем части расторжения договора аренды от 10.01.2003 N 507 и выселения предпринимателя из помещений общей площадью 260,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Нальчик, ул. Мусукаева, 6, иск в этой части оставлен без рассмотрения. Апелляционный суд пришел к выводу, что департаментом не соблюден установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды.
В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы департамент указал, что договор аренды от 10.01.2003 N 507 заключен сроком до 10.01.2008 и до настоящего времени не перезаключен. Предприниматель систематически уклоняется от выполнения своих договорных обязательств. За ним по состоянию на 01.10.2009 образовалась задолженность в сумме 484 049 рублей 79 копеек.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (пункты 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании представитель предпринимателя повторил возражения на жалобу.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.01.2003 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 507 на муниципальные нежилые помещения общей площадью 260,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Нальчик, ул. Мусукаева, 6, и дополнительное соглашение к нему в соответствии с решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 28.12.2006 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальные нежилые помещения городского округа Нальчик".
Суды установили, что договор аренды от 10.01.2003 N 507 содержит все существенные условия и правильно признали его заключенным.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В материалы дела представлено уведомление от 25.12.2007 N 2450, в котором департамент уведомляет предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность за период с 01.05.2007 по 01.01.2008 в сумме 186 661 рубль согласно договору аренды от 10.01.2003 N 507 в 10-дневный срок с момента получения уведомления. Департамент также сообщил, что уведомление является претензионным и невыполнение его требований влечет за собой расторжение договора аренды с взысканием долга и последующим выселением из занимаемых помещений в соответствии с пунктом 2 статьи 452 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 21).
Апелляционный суд ссылаясь на платежные поручения от 25.12.2007 N 102, от 15.02.2008 N 114, от 28.02.2008 N 17 обоснованно установил, что предприниматель перечислил департаменту 265 тыс. рублей в качестве арендных платежей, то есть им полностью погашена задолженность, указанная в уведомлении от 25.12.2007 N 2450, тем самым устранены основания для расторжения договора аренды.
Письмом департамента от 18.03.2008 N 1210 подтверждается факт продления договора аренды с предпринимателем на 1 год (т. 1, л. д. 88).
В деле отсутствуют доказательства направления предпринимателю предложения о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности, образовавшейся после 01.01.2008, то есть не соблюден установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды.
В связи с этим апелляционный суд правомерно оставил иск в части расторжения договора аренды от 10.01.2003 N 507 и выселения предпринимателя из нежилых помещений без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющиеся основаниями для отмены или изменения судебного акта, не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по делу N А20-268/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕСНЯК
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ