Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 января 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В., при участии от Общества Григорьева А.Ю. (доверенность от 18.02.2009), от КУГИ Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2009 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-9464/2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании незаконным отказа КУГИ, изложенного в письме от 09.02.2009 N 421, в реализации преимущественного права на выкуп помещения 11-Н, находящегося в корпусе 44 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30; обязании КУГИ совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Решением от 08.07.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит отменить названные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, спорное помещение может служить предметом договора купли-продажи, поскольку признаком недвижимого имущества как объекта прав является фактическое существование объекта, а не наличие у него кадастрового номера; Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено такое основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, как отсутствие сформированного объекта недвижимости и включение объекта в перечень зданий, подлежащих приспособлению под современное использование; односторонний отказ КУГИ от договора аренды, к тому же признанный недействительным решением арбитражного суда по другому делу, не имеет значения для реализации преимущественного права.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сославшись в обоснование своей позиции на пункты 8, 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на невозможность продажи части здания, не прошедшей самостоятельный кадастровый учет, указывая, что подача Обществом заявлений в отношении отдельных частей арендуемого здания свидетельствует о его намерении выкупить все здание, площадь которого превышает предельно установленное значение.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Торговый дом "Невская косметика" (далее - ЗАО "ТД "Невская косметика", арендатор) заключен договор от 22.11.2000 N 10/А252711 аренды нежилого здания общей площадью 1511,5 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, корпус 44, 1 - 2 этажи, мансарда, подвал, с кадастровым номером 78:1056Н:0:9, сроком на 10 лет по 31.10.2010.
Дополнительными соглашениями от 01.02.2004 N 6, от 10.02.2004 N 7 в связи с реорганизацией ЗАО "ТД "Невская косметика" сначала путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью, а затем выделения из него Общества наименование арендатора изменено на Общество.
Государственная регистрация права аренды Обществом объекта с кадастровым номером 78:1056Н:0:9 произведена 09.06.2004.
21.01.2009 Общество со ссылкой на часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось к КУГИ с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества - нежилого помещения 11-Н площадью 358,7 кв.м, находящегося в корпусе 44 по указанному выше адресу, арендуемом по договору от 22.11.2000 N 10/А252711.
Общество также обратилось с аналогичным заявлением в отношении помещений 12-Н и Л-1 площадью 441,0 кв.м в том же здании.
В ответ КУГИ письмом от 09.02.2009 N 421 сообщил о невозможности приватизации данных помещений и об отсутствии у Общества преимущественного права на их приобретение, поскольку данные помещения арендуются в составе первичного объекта недвижимости общей площадью 1511,5 кв.м и не сформированы как самостоятельные вторичные объекты недвижимости.
Общество, считая, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения 11-Н, фактически представляющего собой самостоятельный вторичный объект недвижимости, площадь которого (358,7 кв.м) не превышает предельно установленное значение, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
В силу статьи 3 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением в январе 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади.
Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" предельное значение площади арендуемых помещений установлено в размере 500 кв.м (пункт 1 статьи 2).
Как видно из материалов дела, по договору от 22.11.2000 Общество арендует здание площадью 1511,5 кв.м. Нежилое помещение 11-Н площадью 358,7 кв.м, отказ в реализации преимущественного права на приобретение которого оспаривается Обществом, представляет часть этого здания, не сформированную в качестве вторичного объекта недвижимости, и не является самостоятельным предметом аренды.
При таких обстоятельствах, поскольку площадь арендуемого Обществом имущества составляет 1511,5 кв.м и превышает установленное Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 предельное значение площади арендуемых помещений, судебные инстанции правомерно посчитали отказ КУГИ в реализации преимущественного права на выкуп помещения, являющегося частью арендуемого объекта, обоснованным и отказали в удовлетворении требования Общества.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание. Как видно из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение в виде аренды в отношении объекта общей площадью 1511,5 кв.м, представляющего собой в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" самостоятельный объект недвижимости. Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.
При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение превышает по площади установленное предельное значение, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате разделения помещения. Доказательства того, что на момент обращения Общества к КУГИ с соответствующим заявлением обособленные объекты на основании частей нежилого помещения были сформированы, отсутствуют, поэтому оснований считать обжалуемый отказ КУГИ не соответствующим положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не имеется.
Ссылки подателя жалобы в обоснование своей позиции на пункты 8, 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании указанных разъяснений. Из пункта 8 названного документа следует, что возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду. Из пункта 12 того же документа не усматривается, что под несколькими арендуемыми объектами недвижимого имущества, площадь каждого из которых не превышает предельно установленное значение и в отношении которых субъект малого или среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право, понимаются отдельные части здания, арендуемого по одному договору.
С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем названные судебные акты должны быть оставлены в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу N А56-9464/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН