Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии от истца администрации муниципального образования Белореченского района (ИНН 2303010026, ОГРН 1022300715480) Анасьева С.А., от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Викинг" (ИНН 2303020049, ОГРН 1022300712224) Пугача В.Г., Софиной С.Д., от третьего лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) Мороза М.Н., рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Белореченский район на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2011 по делу N А32-19739/2010 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Глазунова И.Н.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Викинг" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.12.2001 N 3-1-26, обязании общества привести в надлежащее состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства, земельный участок с кадастровым номером 23:39:07 06 002:0005 площадью 170 га, расположенный по адресу: территория администрации Родниковского сельского округа, район бывшей 4 фермы колхоза имени Ленина.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2010 исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о доказанности факта нецелевого использования обществом арендованного земельного участка. На земельном участке, предоставленном обществу для использования в сельскохозяйственном производстве, расположен карьер для добычи гравийно-песчаной смеси. Ответчиком выведено из сельскохозяйственного оборота 8,6 га земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем существенно нарушены условия договора. Арендодатель заблаговременно уведомил арендатора о расторжении договора.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 26.01.2011, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2010 отменено, принято новое решение. Суд отказал в иске администрации со ссылкой на то, что общество, как арендатор земельного участка, осуществляло свою деятельность разумно и добросовестно с предварительным согласованием своих действий с арендодателем и органом, уполномоченным на выдачу разрешения на разработку недр. Кроме того, часть земельного участка не отвечает критериям земель сельскохозяйственного назначения и не может быть использована в сельскохозяйственном производстве.
В кассационных жалобах администрация и департамент просят отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. В обоснование жалобы заявители указывают, что арендатор использует земельный участок с нарушением его целевого использования. Земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения. Перевод земельного участка из указанной категории в иную в установленном законом порядке не осуществлен, следовательно, использование участка для добычи песчано-гравийной смеси противоречит закону.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители администрации и департамента поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представители общества возражали против их удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы надлежит удовлетворить, постановление апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе.
Как видно из материалов дела, 17.12.2001 администрацией г. Белореченска принято постановление N 2542 о передаче обществу в аренду для использования в сельскохозяйственном производстве земельного участка из земель государственного запаса площадью 170 га, расположенного по адресу: территория администрации Родниковского сельского округа, район бывшей 4 фермы колхоза имени Ленина, состоящего из пашни площадью 34 га, пастбищ площадью 74 га и прочих земель площадью 75 га (т. 2, л.д. 12).
20 декабря 2001 года администрация и общество заключили договор N 3-1-26, по условиям которого администрация передала, а общество приняло в аренду на 49 лет земельный участок площадью 170 га с кадастровым номером 23:39:07 06 002:0005 (т. 1, л.д. 5). Договор прошел государственную регистрацию в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Белореченску 24.12.2001.
При устранении технической ошибки площадь земельного участка осталась прежней, изменилась конфигурация данного земельного участка. Кадастровый номер 23:39:07 06 002:0005 стал соответствовать кадастровому номеру 23:39:07 06 002:0045 (т. 2, л.д. 57).
Ссылаясь на факт нецелевого использования обществом арендованного земельного участка, администрация обратилась в суд.
Судом установлено, что на земельном участке, предоставленном обществу для использования в сельскохозяйственном производстве, расположен карьер для добычи гравийно-песчаной смеси. Ответчиком выведено из сельскохозяйственного оборота 8,6 га земли сельскохозяйственного назначения.
Данный факт подтверждается актом от 19.02.2009 о проведении государственного земельного контроля Россельхознадзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республики Адыгея (далее Россельхознадзор), а также комплексным комиссионным обследованием арендуемого обществом земельного участка на предмет соблюдения договорных обязательств, проведенным специалистами администрации; актами осмотра земельного участка на предмет выполнения требований об устранении выявленных нарушений в использовании земельного участка от 17.07.2009, 28.07.2009 и 18.05.2010.
19 февраля 2009 года Россельхознадзор выдал обществу предписание об устранении нарушений земельного законодательства, в соответствии с которым обществу предписывалось привести земельный участок в состояние пригодное для использования по целевому назначению.
16 февраля 2010 года администрация направила обществу письмо с требованием о необходимости устранения допущенных нарушений в срок до 15.03.2010, которое получено ответчиком 17.02.2010. В письме указано, что общество на части земельного участка ориентировочной площадью 15 тыс. кв. м устроило карьер открыто типа по разработке полезных ископаемых, ведется добыча общераспространенных полезных ископаемых, при производстве вскрышных работ верхний плодородный слой почвы снят и перемещен, агротехнических мероприятий, направленных на улучшение либо сохранению плодородия почвы не проводятся.
17 марта 2010 года администрацией составлен акт о невыполнении требований об устранении выявленных нарушений в использовании земельного участка (т. 1, л.д. 19).
Согласно пункту 5.2 договора от 20.12.2001 арендатор обязан использовать земельный участок, переданный ему в аренду, с целью и условиями его предоставления для использования в сельскохозяйственном производстве.
В соответствии с пунктом 2.6 договора арендатор обязан эффективно использовать земли, приумножать их плодородие и использовать участок, переданный в аренду, в состоянии, соответствующем условиям договора.
Разделом 8 договора от 20.12.2001 установлено, что земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссий, состоящей из равного количества представителей от каждой стороны в течение 10 дней с даты соответствующего заявления одной из сторон.
Письмом от 28.04.2010 N 288 администрация предложила ответчику создать комиссию по урегулированию земельного спора до 15.05.2010. Письмо получено ответчиком 12.05.2010 года, однако он не прибыл 15.05.2010 или позднее для разрешения разногласий по договору.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие наличии воли арендатора на устранение допущенных нарушений по нецелевому использованию арендованного земельного участка.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка; существенно ухудшает состояние земельного участка (пункт 4 договора).
Пунктом 6.1. договора установлено, что в случае неустранения нарушения в течении 60 календарных дней с момента уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.
С момента получения ответчиком предложения администрации об устранении нарушений - 17.02.2010 до даты передачи искового заявления органу почтовой связи - 06.07.2010 года прошло более 60 календарных дней.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд пришел к правомерному выводу о том, что истцом соблюдены требования закона, указанные в статье 619 и в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В части разумности срока, установленного для устранения допущенных при использовании земельного участка нарушений, суд обосновано указал на следующее.
В ходе рассмотрения спора истцом приказом от 28.09.2010 года N 222-р создана комиссия в составе руководителей структурных подразделений администрации района по комплексному обследованию земельного участка, находящегося в аренде у ответчика.
28 сентября 2010 года в адрес общества и его руководителя истцом поданы телеграммы об обеспечении явки представителя общества 01.10.2010 на комплексное обследование используемого ответчиком земельного участка.
В акте повторного осмотра земельного участка от 01.10.2010 членами комиссии указано, что нарушения, выявленные в ходе предыдущего осмотра переданного в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 23:39:0706 002:0045, площадью 170 га, расположенного по адресу: Родниковский сельский округ, район бывшей 4 фермы колхоза имени Ленина, не устранены, то есть условия договора аренды на предмет целевого использования земельного участка не соблюдаются. Ориентировочная площадь нарушенного почвенного покрова земельного участка составляет 8,6 га.
Из этого следует, что истец с 17.02.2010 года (даты получения уведомления арендодателя о необходимости устранения нарушения условий договора и закона) не только не начал устранение нарушений, но и увеличил площадь негативного воздействия на земельный участок сельскохозяйственного назначения с 2,7 га (акт обследования от 29.07.2009) до 8,6 га на дату рассмотрения настоящего дела.
Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению земель, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (подпункты 1, 2 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Суд первой инстанции правомерно установил, что арендатором при использовании предоставленного в аренду земельного участка в процессе его использования допускались существенные нарушения общих норм права, специального закона, условий договора, а также основополагающего принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения: сохранение целевого использования земельных участков. Ответчиком выведено из сельскохозяйственного оборота 8,6 га земли сельскохозяйственного назначения. Арендатор не только не приостановил порчу земли после первой проверки, проведенной уполномоченным органом, не предпринял мер для устранения нарушения земельного законодательства, но продолжил разработку карьера, увеличив площадь непригодного для сельскохозяйственного использования земельного участка. В процессе рассмотрения дела суд предлагал ответчику представить доказательства того, что им после принятия судом искового заявления к своему производству предпринимаются меры по приведению земельного участка в пригодное для сельскохозяйственного использования состояние. Такие доказательства ответчик суду не представил.
В деле имеются фотографии спорного земельного участка и схема расположения карьера с сопутствующими ему образованиями в виде валов вскрышных пород, из которых следует, что в качестве карьера по добыче гравия ответчиком используется центральная часть арендуемого земельного участка. Через центр земельного участка по длинной его стороне проложена гравийная дорога, проходящая между двумя устроенными ответчиком карьерами. Из схемы следует, что дорога используется для транспортирования добытой гравийно-песчаной смеси, на спорном участке возведено также капитальное строение без соответствующих разрешительных документов и расположена дробильная установка.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерном использовании обществом земельного участка сельскохозяйственного назначения для добычи недр без осуществления перевода земель из одной категории в другую, что противоречит действующему законодательству и условиям договора.
Отменяя решение суда первой инстанции от 13.11.2010, и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции, сослался на то, часть земельного участка (57 га), представляет собой болото и к землям сельскохозяйственного назначения не относится; общество, как арендатор земельного участка, осуществляло свою деятельность разумно и добросовестно с предварительным согласованием своих действий с арендодателем и органом, уполномоченным на выдачу разрешения на разработку недр; получив лицензию на проведение геологоразведочных работ с одновременной добычей валуйной песчано-гравийной смеси, общество обязано было одновременно с геологоразведочными мероприятиями осуществлять попутную добычу песчано-гравийной смеси, которая не могла привести к таким негативным последствиям, как утрата участком способности к сельскохозяйственному воспроизводству, поскольку до начала проведения работ он уже был не пригоден для сельскохозяйственного производства; предъявление администрацией требований о расторжении договора аренды земельного участка площадью 170 га свидетельствуют о недобросовестном поведении администрации, приводящем к неблагоприятным последствиям для общества (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), общество предпринимало меры с согласия администрации и Департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности в Краснодарском крае к переводу земельного участка из одной категории в другую.
При этом апелляционный суд указал, что по заявлению общества 29.09.2002 администрация выдала заключение N 01-28/685 о возможности проведения обществом на участке площадью 57 га геологоразведочных работ с попутной добычей песчано-гравийной смеси при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. 19 сентября 2002 года Главным управлением природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов в Краснодарском крае обществу выдан горноотводный акт N 439 и лицензия N 02057 ТЭ с целевым назначением "Разведка с одновременной добычей валунно-песчано-гравийной смеси при открытой разработке Родниковского месторождения" сроком действия до 24.09.2009. Общество вело работы по переводу арендованного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, для чего были проведены работы по определению размера возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Согласно заключению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости ФГУП "Госземкадастрсъемка" ВИСХАГИ по состоянию на 2007 год стоимость возмещения потерь сельскохозяйственного производства на арендованном земельном участке (170 га) необходима на площади 113 га и составляет 10 661 710 рублей.
Однако суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд необоснованно не принял во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Следовательно, предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду для иных целей, в частности для размещения карьера, противоречит требованиям указанных норм. Аналогичная практика содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2009 по делу N А53-15748/2008.
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земельных участков из одной категории в другую" (далее Закон). Случаи перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определены статьей 7 Закона.
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Закона).
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства (подпункт 2 пункта 4 статьи 3 Закона).
Согласно пункту 8 статьи 3 Закона акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона перевод земель или земельных участков в составе земель таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).
Доказательства принятия государственным органом акта о переводе земель из одной категории в другую по ходатайству общества, а также внесения соответствующей записи в ЕГРП отсутствуют. Общество ссылается на то, что администрация длительное время не выполняет действия по оформлению документов, связанных с переводом земельного участка из одной категории в другую, однако общество не обращалась в суд с заявлением на бездействие администрации и обязании ее осуществить необходимые действия.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции необходимо отменить, решение оставить в силе.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2011 по делу N А32-19739/2010 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2010 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
Е.В.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН