Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Боциева Олега Борисовича - Слановой З.В. (доверенность от 13.09.2010), в отсутствие ответчиков: администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа, третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Ревазовой Аллы Ивановны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Боциева Олега Борисовича на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 12.04.2011 (судья Дзугкоева Э.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 (судьи Джамбулатов С.И., Казакова Г.В., Фриев А.Л.) по делу N А61-2379/2010, установил следующее.
Боциев О.Б. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (далее - комитет) о признании права собственности на объекты недвижимости: здание мастерской литера А общей площадью 66,3 кв. м и здание мойки автомобилей (литеры Б, Б1, б) общей площадью 157,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, ул. Калинина/Доватора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Ревазова А.И.
Решением от 12.04.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец владеет земельным участком, на котором расположены спорные объекты, на каком-либо вещном праве. Спорные объекты возведены без получения в установленном порядке разрешения на строительство.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить. По мнению подателя жалобы, договор купли-продажи от 18.06.1999 года содержит все необходимые существенные условия, споров между сторонами сделки по вопросу идентификации объектов не имеется. Спорные объекты не являются самовольными постройками и являются собственностью предпринимателя.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя повторил доводы жалобы.
От предпринимателя поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения заявления Боциева О.Б. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 19.05.2011 по делу N 2-1289/11.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Исходя из предмета спора, вопросов входящих в предмет доказывания по делу, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что рассмотрение данного дела возможно до рассмотрения указанного заявления Боциева О.Б., поскольку результаты его рассмотрения не могут повлиять на рассмотрение кассационной жалобы по настоящему делу, и в этой связи ходатайство о приостановлении производства по делу не подлежит удовлетворению.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 17.01.1997 N 20 Ревазовой А.И. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,5812 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Калинина/Доватора для организации платной круглосуточной автостоянки.
Администрация и Ревазова А.И., во исполнение постановления администрации от 28.01.2000 N 22, которым Ревазовой А.И. на пять лет продлен срок аренды земельного участка площадью 0,5406 га, в том числе земельного участка в стадии строительства площадью 0,4206 га по ул. Калинина/Доватора, заключили договор аренды на указанный земельный участок от 01.02.2001 N 389.
Согласно постановлению администрации от 29.05.1997 N 196 Ревазовой А.И. предоставлен в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок 0,30 га под строительство АЗС по Гизельскому шоссе. Во исполнение названного постановления администрация и Ревазова А.И. заключили договор аренды земельного участка от 30.04.1997 N 66.
Постановлением администрации от 13.02.2004 N 97 земельный участок площадью 0,5406 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Калинина/Доватора и земельный участок площадью 0,30 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, Гизельское шоссе изъяты у Ревазовой А.И. и предоставлены предпринимателю в аренду сроком на три года: площадью 0,5406 га для эксплуатации автостоянки, строительства пункта вулканизации и автомойки по проекту, согласованному с главным архитектором города и площадью 0,3 га для продолжения строительства АЗС с установкой одной газовой колонки по проекту, согласованному с главным архитектором города.
Кроме того, указанным постановлением предпринимателю предписано в месячный срок заключить с администрацией договоры аренды земли, разработать проекты строительства объектов с благоустройством прилегающей территории, представить их на согласование в Управление архитектуры и градостроительства г. Владикавказа с заключением Госэкспертизы и по окончании строительства сдать объекты в эксплуатацию в установленном порядке.
Предприниматель, полагая, что является собственником спорных строений, обратился в арбитражный суд с иском о признании на них права собственности в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (что также подтвердил представитель предпринимателя в судебном заседании кассационной инстанции).
Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В специальной норме, посвященной возникновению права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется представить документы, подтверждающие факт его создания. Заявителю надлежит представить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию.
Таким образом, предъявление иска в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не должно подменять административно-публичный порядок возникновения права собственности посредством государственной регистрации на судебный.
Избрание неправильного способа защиты права влияет как на предмет доказывания по делу, так и на круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды, пришли к обоснованному выводу о самовольности возведенных объектов по следующим основаниям.
В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих, осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В силу части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с частью 8 этой же статьи отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Без получения разрешения на ввод построенного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию его строительство не может считаться завершенным, поэтому исходя из избранного истцом основания иска (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований, так как спорный объект в установленном порядке в эксплуатацию принят не был.
По смыслу положений статей 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не представило доказательств принятия надлежащих мер к легализации объекта, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию или необоснованного отказа в их выдаче уполномоченным органом.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 13.11.2009 по делу N А61-1403/2009 установлено, что договор аренды между администрацией и предпринимателем не заключался.
Кроме того, земельный участок не находится у истца на праве, предусмотренном в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие у предпринимателя одного из вышеперечисленных вещных прав на земельный участок под спорными объектами также является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Выводы судов соответствуют разъяснениям, приведенным в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.
Довод предпринимателя о том, что права на земельные участки возникли у него в момент приобретения спорных объектов недвижимого имущества по договору от 18.06.1999 заключенному с Ревазовой А.И., обоснованно отклонен судами, так как в данном договоре, в нарушение статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится условий, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче предпринимателю. В материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств возникновения права собственности у Ревазовой А.И. на продаваемое ею имущество.
Кроме того, в силу статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьи 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. В соответствии с пунктом 14 Указа Президента Российской Федерации от 28.02.1996 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" впредь до принятия Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания названного Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. При этом государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат, в том числе, права собственности.
Согласно порядку, действовавшему до вступления в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение реестров и производство регистрации строений на основе представленных документов возлагалось на Бюро технической инвентаризации (Инструкция от 21.02.1968 N 83, утвержденной Министерством коммунального хозяйства РСФСР).
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органами технической инвентаризации проводилась регистрация прав предпринимателя по договору купли-продажи от 18.06.1999.
При этом, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 19.05.2011 по делу N 2-1289/11 договору купли-продажи от 18.06.1999 признан недействительным (ничтожным).
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому не принимаются кассационным судом. Пределы полномочий кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств и исследованию новых доказательств.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
ходатайство Боциева Олега Борисовича о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 12.04.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по делу N А61-2379/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.САДОВНИКОВ
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.В.УЛЬКО