Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2011.
Полный текст постановления изготовлен 04.10.2011.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии от конкурсного управляющего Дзамыхова А.А. - Лоовой З.В. (доверенность от 29.01.2011), в отсутствие должника - предпринимателя Закарлюка Г.П., индивидуального предпринимателя Христенко И.В. и иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего Дзамыхова А.А. на определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2011 (судья Назаренко Р.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 (судьи Шимбарева Н.В., Гиданкина А.В., Николаев Д.В.) по делу N А53-3515/2010, установил следующее.
В рамках дела о банкротстве индивидуального предпринимателя Закарлюка Г.П. (далее - должник) конкурсный управляющий должника Дзамыхов А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2009 N 09-26/05, девяти договоров купли-продажи транспортных средств от 19.06.2009 и двух договоров купли-продажи транспортных средств от 22.06.2009, заключенных должником с предпринимателем Христенко И.В., и применении последствий недействительности сделок.
Определением от 02.06.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.07.2011, признаны недействительными указанные договоры купли-продажи транспортных средств, применены последствия недействительности сделок: на Христенко И.В. возложена обязанность вернуть в конкурсную массу должника автомобили: ГАЗ 473701, 2007 года выпуска, регистрационный номер (VIN): Х7247370170000119 и Mersedes Benz 410D, 1994 года выпуска, регистрационный номер (VIN): WDB6114171Р391414; с Христенко И.В. в конкурсную массу должника взысканы 2 153 828 рублей 25 копеек в счет возмещения в деньгах стоимости автотранспорта, который не может быть возвращен в конкурсную массу вследствие его отчуждения третьему лицу; в признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2009 N 09-26/05 отказано. При рассмотрении дела суд пришел к выводу о недействительности договоров купли-продажи транспортных средств по мотиву их продажи при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной (пункт 1 статьи 612 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; далее - Закон о банкротстве). Суд отклонил доводы заявителя о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен должником с заинтересованным лицом, а также что имущество отчуждено по заниженной цене. При этом суд сослался на заключение судебной экспертизы, проведенной ЗАО "Агентство Независимой Оценки", согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества соответствует указанной в договоре от 26.05.2009 цене.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий Дзамыхов А.А. просит отменить судебные акты в части отказа в признании недействительным договора от 26.05.2009 N 09-26/05. Заявитель ссылается на то, что, определяя рыночную стоимость недвижимого имущества, суд должен был учесть и стоимость права аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости. Суд необоснованно не принял во внимание отсутствие доказательств оплаты имущества по спорной сделке как основание ее недействительности.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал кассационную жалобу.
Изучив материалы дела и выслушав представителя Дзамыхова А.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, должник и Христенко И.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 19.06.2009 и от 22.06.2009, в рамках которых покупателю продано одиннадцать автомобилей, в том числе: ГАЗ 270710 (4 шт.), ГАЗ 33022-03, ГАЗ 2834NA, ГАЗ 27903, ГАЗ 473701, Mersedes Benz 410D, Mersedes Benz 814D и ВАЗ 11113 по цене 10 тыс. рублей за каждый и 1 тыс. рублей за ВАЗ 11113, всего на общую сумму 111 тыс. рублей.
Кроме того, по договору купли-продажи от 26.05.2009 N 09-26/05 должник продал Христенко И.В. недвижимое имущество, а именно:
1) объект, не завершенный строительством, литера А, степень готовности объекта 69%, площадью 185,9 кв. м;
2) объект, не завершенный строительством, литера Б, степень готовности объекта 20%, площадью 76,9 кв. м;
3) объект, не завершенный строительством, литера С, степень готовности объекта 15%, площадью 120 кв. м;
4) объект, не завершенный строительством, литера Д, степень готовности объекта 15%, площадью 120 кв. м;
5) объект, не завершенный строительством, литера Е, степень готовности объекта 15%, площадью 120 кв. м;
6) объект, не завершенный строительством, литера Ж, степень готовности объекта 4%, площадью 60 кв. м;
7) объект, не завершенный строительством, литера З, степень готовности объекта 17%, площадью 192 кв. м.
Перечисленные объекты расположены по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Очистная, 3-1, на земельном участке площадью 4 772 кв. м, принадлежащем должнику на праве аренды. Цена продажи имущества по договору составила 500 тыс. рублей.
В последующем недвижимое имущество отчуждено третьему лицу (Ткаченко П.В.).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2010 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Дзамыхов А.А.
Конкурсный управляющий Дзамыхов А.А. обратился в суд с заявлением о признании указанных сделок недействительными и применении последствий недействительности. В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий указал, что имущество отчуждено по заведомо заниженной цене заинтересованному лицу, что влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов должника, так как уменьшает конкурсную массу и делает невозможным расчеты с кредиторами.
С учетом представленного конкурсным управляющим отчета, составленного ООО "Региональное бюро оценки и экспертизы", о том, что рыночная стоимость упомянутых автомобилей по состоянию на 01.06.2009 составила 2 805 872 рубля 18 копеек, суд пришел к выводу о недействительности сделок по их продаже, как совершенных с нарушением пункта 1 статьи 612 Закона о банкротстве. В этой части судебные акты не оспариваются.
Оценивая правомерность договора купли-продажи недвижимости от 26.05.2009 N 09-26/05, суд обоснованно счел подлежащими применению положения статьи 103 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом. Сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки (пункт 2 статьи 103).
Суд пришел к выводу, что Христенко И.В. не является лицом, заинтересованным по отношению к должнику, в связи с чем к спорной сделке не может быть применен пункт 2 статьи 103 Закона о банкротстве.
Заявитель жалобы указанный вывод суда не оспаривает.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Суд оценил довод о том, что недвижимое имущество отчуждено по заниженной цене, и отклонил его, сославшись на заключение судебной экспертизы ЗАО "Агентство Независимой Оценки" об определении рыночной стоимости спорного имущества. Согласно данному заключению итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта составляет 1 526 512 рублей, в том числе стоимость зданий - 541 094 рубля, стоимость права аренды земельного участка - 985 418 рублей
Суд пришел к выводу, что стоимость объектов недвижимости, указанная в спорном договоре (500 тыс. рублей), незначительно отличается от рыночной стоимости этих объектов, определенной по результатам судебной экспертизы (541 094 рубля).
При этом суд исходил из того, что предметом договора купли-продажи являются только постройки, а не право аренды земельного участка, которое переходит к покупателю в силу закона.
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 3 статьи 552 Кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Пунктом 2 статьи 555 Кодекса предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 26.05.2009, установленная в нем цена объектов незавершенного строительства включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права аренды земельного участка.
Из отчета об оценке ЗАО "Агентство Независимой Оценки" следует, что 541 094 рубля - это определенная затратным подходом стоимость объектов незавершенного строительства (т.е. сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки), которая никак не учитывает стоимость права на земельный участок, на котором эти объекты находятся.
Между тем, поскольку объекты незавершенного строительства неразрывно связаны с землей, на которой они находятся, оценка их стоимости без учета стоимости прав за земельный участок объективно не отражает рыночную стоимость недвижимого имущества.
Таким образом, судебные акты в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи от 26.05.2009 N 09-26/05 следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение, в ходе которого суду надлежит учесть изложенные обстоятельства и в зависимости от установленного разрешить спор.
Довод об отсутствии доказательств оплаты покупателем по спорной сделке отклонен правомерно: сделка содержит условие об оплате отчуждаемых объектов, в связи с чем не может быть квалифицирована как дарение. Отсутствие доказательств оплаты со стороны покупателя является основанием для предъявления к нему продавцом требования об исполнении договора, а не для признания его недействительным.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу N А53-3515/2010 в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2009 N 09-26/05 отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ