Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителей (истцов) общества с ограниченной ответственностью "Югзар" (ИНН 2632061153, ОГРН 1022601611130) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 01.06.2010), общества с ограниченной ответственностью "АННиС" - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 30.04.2010), общества с ограниченной ответственностью "Пронто-Москва" (ИНН 7717005710, ОГРН 1027739241309) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 17.12.2010), общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный внедренческий центр "Истод" (ИНН 2626021120, ОГРН 1022601226471) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 14.01.2011), индивидуальных предпринимателей Алахвердяна А.С. - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 01.06.2010), Балыковой Л.Г. (ИНН 890400330563, ОГРНИП 310263216100013) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 19.05.2010), Лукьяновой А.П. (ИНН 263202037651, ОГРНИП 304263211100171) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 19.05.2010), Шилова М.В. (ИНН 263205885868, ОГРНИП 304263212000250) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 01.06.2010), Остапенко Т.А. (ИНН 263205328190, ОГРНИП 304263224500073) - Соболевой С.Г. и Деревянко В.И. (доверенность от 01.07.2010), от ответчика - закрытого акционерного общества "Строительное объединение "Аксон-Н" (ИНН 2632034664, ОГРН 1022601624748) - Бутенко Н.Ю. (доверенность от 08.02.2012), в отсутствие представителей истца - Мардахаевой О.В. (ИНН 263207968502), заинтересованных лиц (ответчиков): администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799), муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), третьих лиц: федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ИНН 2635051724, ОГРН 1022601943231), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительное объединение "Аксон-Н" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 (судьи Фриев А.Л., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу N А63-11803/2010, установил следующее.
ООО "Югзар", ООО "АННиС", ООО "Пронто-Москва", ООО "Научно-производственный внедренческий центр "Истод" и индивидуальные предприниматели Аллахвердян А.С., Балыкова Л.Г., Лукьянова А.П., Шилов М.В., Остапенко Т.А. и Мардахаева О.В. обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация), ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в лице Пятигорского отдела (далее - управление) о признании недействительным (незаконным) постановления администрации от 23.07.2008 N 3934 о разделе земельного участка, о признании недействительными договора аренды земельного участка площадью 1131 кв. м, с кадастровым номером 26:33:150217:088, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, заключенного обществом и МУ "Управление имущественных отношений города Пятигорска", договора аренды земельного участка площадью 1448 кв. м, с кадастровым номером 26:33:150217:0089, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, заключенного обществом и МУ "Управление имущественных отношений города Пятигорска", о применении последствий их недействительности путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных записей, о взыскании с ответчиков в солидарном порядке судебных расходов (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований, и пропуском срока на обжалование ненормативного правового акта.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2011 отменено, заявленные требования удовлетворены частично. Постановление главы администрации от 23.07.2008 N 3934 о разделе земельного участка и договоры аренды от 11.06.2009 N 47/09ю и от 11.06.2009 N 48/09 признаны недействительными. Судебный акт мотивирован несоответствием постановления администрации о разделе земельного участка статьям 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, утратой истцами при разделе неделимого земельного участка права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность. Суд посчитал возможным применение к заявленным требованиям трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество обжаловало его в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению общества, условия договора аренды не содержат положений, препятствующих вступлению в этот договор иных собственников помещений в здании. Заявитель также указывает на пропуск трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, не находит оснований для удовлетворения последней.
Как установлено судами, по договору купли-продажи от 28.04.2000 N 1/542 общество приобрело в собственность незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 53, площадь застройки - 935 кв. м, общая площадь - 10 838 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 09.10.2001).
Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 21.07.2000 N 1756 обществу разрешена разработка проектно-сметной документации на реконструкцию незавершенного строительством объекта под административно-бытовое здание. Пунктом 2.5 постановления обществу предписано оформить документы на право пользования земельным участком по окончании разработки проектно-сметной документации.
Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 22.05.2001 N 1130 обществу предоставлен земельный участок площадью 2 410 кв. м под реконструкцию незавершенного строительством административно-бытового здания.
Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 23.07.2001 N 1130 обществу дополнительно предоставлен в аренду земельный участок площадью 822 кв. м для складирования стройматериалов.
С 2002 года строительство осуществлялось на долевых началах с привлечением средств инвесторов, в том числе истцов по рассматриваемому делу.
Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 16.06.2004 N 2021 утвержден акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта: "Реконструкция незавершенного строительства гостиницы под здание общественного назначения "Региональный деловой центр" ЗАО "Аксон-Н" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 49/ул. Октябрьская, 17" общей площадью 9 957 кв. м.
По окончании строительства и вводу в эксплуатацию административного здания участниками долевого строительства, в том числе истцами и обществом, зарегистрированы права собственности на помещения.
Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 21.06.2005 N 3123 утверждены границы и площадь земельного участка под административным зданием площадью 2410 кв. м, принято решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу. На основании указанного постановления с обществом заключен договор аренды земельного участка от 28.07.2005 N 856/05, зарегистрированный в установленном порядке.
Постановлением главы администрации города Пятигорска Ставропольского края от 28.07.2008 N 3934 по заявлению общества земельный участок площадью 2 410 кв. м с кадастровым номером 26:33:150217:0058 разделен на два самостоятельных земельных участка, утверждены границы и площади образуемых земельных участков: 1 448 кв. м под административным зданием (литера А) и 1 131 кв. м под стоянкой для размещения автомобилей в районе пересечения улиц Крайнего и Октябрьской (т. 4, л.д. 26). Пунктом 3 постановления земельные участки предоставлены в аренду обществу, а пунктом 6 признано утратившим силу постановление главы города Пятигорска от 24.06.2005 N 3123 в части указания границ и площади земельного участка.
Постановлением главы администрации города Пятигорска Ставропольского края от 22.09.2008 N 5007 внесены изменения в постановление от 28.07.2008 N 3934: площадь земельного участка увеличена с 2 410 кв. м до 2 579 кв. м (т. 4, л.д. 25).
Полагая, что раздел земельного участка и его предоставление в аренду обществу нарушает права и законные интересы других собственников помещений в здании, истцы обратились в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.
Земельное законодательство, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1, 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок собственникам помещений в здании необходимо совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды от 28.07.2005 N 856/05 и обращения в администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:33:150217:0058 общество не являлось единственным собственником всех помещений в здании, расположенном на данном земельном участке.
В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, раздел земельного участка по заявлению общества, заключение договоров аренды только с одним из собственников помещений в здании без условия о возможности вступления в них иных арендаторов, осуществлено в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без учета прав и законных интересов истцов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Довод общества о пропуске заявителями (истцами) установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на оспаривание постановления главы администрации от 23.07.2008 N 3934 правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, указавшим в постановлении на сложный юридический состав договора аренды земельного участка, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании названного акта.
Частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена.
Учитывая, что судами в результате оценки собранной доказательственной базы установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт надлежит оставить без изменения.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допущены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А63-11803/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН