Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рахас-Инвест" (ИНН 7743582432, ОГРН 1067746144245) - Скиба М.О. (доверенность от 19.07.2012), в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2012 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-9253/2011, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Рахас-Инвест" (далее - общество) о взыскании 902 664 рублей 42 копеек задолженности по договору аренды от 05.09.2007 N 7700000760 за период с 12.09.2009 по 31.03.2011, неустойки в размере 155 063 рублей 52 копеек за период с 11.03.2010 по 25.08.2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012, иск администрации удовлетворен частично. Суды констатировали возникновение арендных отношений, наличие у общества обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, погашение соответствующей задолженности после обращения истца в суд, нарушение сроков по внесению арендной платы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, администрация обжаловала их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе администрация настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, считая общество надлежащим образом исполнившим обязанность по внесению арендных платежей.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба администрации удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 27.08.2007 N 580р с ЗАО "Санаторий "Фазитрон-С" заключен договор аренды от 05.09.2007 N 4900770760 (прежний N 7700000760) находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:0045, общей площадью 21 150 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, микрорайон Мамайка, в целях эксплуатации пляжных сооружений (далее - договор аренды, земельный участок, объекты недвижимости).
Срок действия договора определен с 27.08.2007 по 27.08.2032 (пункт 2.1 договора аренды).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 22.10.2007 (л. д. 22).
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об обременении земельного участка режимом первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта (л. д. 34 - 36).
В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости от ЗАО "Санаторий "Фазотрон-С" к обществу названные лица заключили договор от 06.11.2007 N 4 о передаче новому собственнику прав и обязанностей арендатора по договору аренды.
Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" послужил основанием издания Федеральным агентством по управлению государственным имуществом распоряжения от 04.08.2009 N 867-р о передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи, регистрации права собственности муниципального образования на него и заключения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарском краю и администрацией соглашения от 15.09.2009 о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды (л. д. 31).
Мотивируя заявленные требования несвоевременным внесением обществом арендной платы за пользование земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд.
Собственнику, согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Права собственника в отношении государственного (муниципального) имущества осуществляют органы государственной власти (местного самоуправления) в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 3 статьи 214, пункт 2 статьи 215, пункты 1 и 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право сдачи в аренду земельного участка принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В этой связи Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
Судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в силу названных норм и установленных обстоятельств общество является субъектом прав и обязанностей арендатора земельного участка, а администрация - арендодателя.
Арендатор, в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Уведомление арендодателя от 26.10.2009 г. исх. N 02-05-16/8837 об изменении платежных реквизитов получено обществом только 05.11.2009 (л. д. 52).
Не имея информации о смене арендодателя и, как следствие, информации об изменении реквизитов для оплаты, арендатор, руководствуясь пунктом 3.8 договора аренды, произвел перечисление арендной платы за 3 и 4 кварталы 2009 года по последним известным реквизитам, указав в качестве получателя средств Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю).
Данный факт подтверждается представленными обществом платежными поручениями от 27.07.2009 N 131, от 05.08.2009 N 144, от 17.08.2009 N 132, от 06.10.2009 N 183, от 20.10.2009 N 187.
Суды правомерно признали названные действия арендатора добросовестными, а обязанность по внесению арендных платежей за 3, 4 кварталы 2009 года исполненной надлежащим образом.
Ответчиком в качестве доказательства погашения задолженности в размере 902 664 рублей 42 копеек представлено платежное поручение от 25.08.2011 N 255. Соответствующий платеж отражен в представленном администрацией акте сверки расчетов (л. д. 42 - 44), в связи с чем требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате обосновано оставлены судами без удовлетворения.
Исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей стороны обеспечили условием о неустойке в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Арендатор во исполнение пункта 3.6 договора аренды должен был вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца в квартале.
Суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика 72 227 рублей 57 копеек неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в период с 01.01.2010 по 31.03.2011.
В соответствии с положениями части 5 статьи 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск рассмотрен по месту нахождения филиала общества.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допущены.
Таким образом, основания для отмены или изменения обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 по делу N А32-9253/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
И.П.НАЗАРЕНКО
Л.Н.ПЛОТНИКОВА