Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Улько Е.В., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭС" - Глинова В.Ф. (доверенность от 01.03.2012) и Саакяна Р.А. (доверенность от 01.03.2012), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 07.02.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-2886/2012, установил следующее.
ООО "Фирма "ЭС" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) от 11.11.2011 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения N 1 - 11 (литеры Ъ, Ъ1 и Ъ2) площадью 463 кв. м, кадастровый номер 23:47:02060:05:0:35/1, находящиеся по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12, и возложении на управление обязанности произвести государственную регистрацию (уточненные требования).
Решением от 08.06.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.08.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что отказ регистрирующего органа со ссылкой на необходимость подачи заявления от продавца не соответствует действующему законодательству, поскольку МП "Электросвязьстрой" является недействующим юридическим лицом. Однако из представленных на регистрацию документов невозможно произвести идентификацию помещений, приобретенных по договору купли-продажи, с объектами, в отношении которых представлены документы о проведении регистрационных действий.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 08.06.2012 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.08.2012, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции об избрании ненадлежащего способа защиты сделан без учета судебных актов по делу N А32-17393/2009, согласно которым обществу указано на необходимость оспаривания отказа в регистрации права. Суды необоснованно пришли к выводу о невозможности произвести идентификацию спорных помещений со сведениями, имеющимися в иных документах. Идентификация подтверждается техническим и кадастровыми паспортами объекта, справкой ФГУП КК "Крайтехинвентаризация" от 20.10.2010 N 4/8 - 1942, исторической справкой от 28.04.2012 N 314. Основаниями для отказа в государственной регистрации послужили отсутствие регистрации права собственности на имущество за продавцом и его заявления. Эти основания признаны судами незаконными, в связи с чем отказ в регистрации также надлежит признать незаконным.
В отзыве на кассационную жалобу управление указало на ее несостоятельность.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, МП "Электросвязьстрой" и ТОО "Фирма "ЭС" (правопреемник общества) подписали договор купли-продажи основных средств от 01.07.1992 N 1 (оборудования и производственных помещений), расположенных в г. Новороссийске по ул. Портовой, 12.
В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи от 01.07.1992 N 1 заявителю перешло право на основные средства (оборудование и производственные помещения) по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Портовая, 12 (здание и основные средства на сумму 47 232 рубля 24 копейки).
По акту приема-передачи от 10.07.1992 имущество, указанное в договоре, передано ТОО "Фирма "ЭС".
В настоящее время продавец (МП "Электросвязьстрой") является недействующим юридическим лицом, что подтверждается ответом УФНС по г. Москве от 14.11.2008. В региональной базе данных ЕГРЮЛ сведения о МП "Электросвязьстрой" отсутствуют.
14 сентября 2011 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения N 1 - 11 (литеры Ъ, Ъ1 и Ъ2) площадью 463 кв. м, кадастровый номер 23:47:02060:05:0:35/1, расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12.
10 октября 2011 года государственная регистрация объектов недвижимости приостановлена на основании того, что договор купли-продажи от 01.07.1992 не зарегистрирован; переход права невозможен без заявления МП "Электросвязьстрой", которому необходимо представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
11 ноября 2011 года управление отказало в государственной регистрации права собственности, поскольку общество не устранило причины, препятствующие проведению государственной регистрации (пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Общество, считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности незаконным и необоснованным, обратилось в суд с заявлением об обжаловании действий управления.
По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 9, статье 13 и пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав и содержать описание недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены необходимые документы (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
Признавая незаконным отказ управления в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по мотиву отсутствия заявления от продавца этого имущества по договору купли-продажи от 01.07.1992, суды обоснованно исходили из того, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Тем не менее, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства (договор купли-продажи от 01.07.1992 и акт приема-передачи от 10.07.1992), суды пришли к выводу о невозможности произвести идентификацию заявленных к регистрации помещений с объектами, названными в договоре купли-продажи от 01.07.1992 и акте приема-передачи от 10.07.1992; из представленных на регистрацию документов не следует, что общество приобрело нежилые помещения (N 1 - 11, литеры Ъ, Ъ1 и Ъ2, площадью 463 кв. м, расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12), не подтвержден и сам факт их существования на 1992 год.
Данный вывод судов является преждевременным, так как, кроме договора купли-продажи от 01.07.1992 и акта приема-передачи от 10.07.1992, общество представило на регистрацию технический и кадастровый паспорта объекта, историческую справку, выданную ФГУП КК "Крайтехинвентаризация", в которых отражено, что по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12 находится только одно здание, состоящие из нежилых помещений (комнаты N 1 -11) общей площадью 463 кв. м, год постройки - 1973. Данные сведения регистрационной службой в суде, а также при проведении регистрационных действий не оспаривались и никем не опровергнуты.
Вместе с тем указанный вывод судов не привел к принятию неправильного решения, поскольку общество не представило доказательств, подтверждающих переход права собственности на заявленное к регистрации имущество к продавцу по договору купли-продажи от 01.07.1992 (МП "Электросвязьстрой").
В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) содержится разъяснением о том, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Одновременно в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 указано на то, что суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя только в том случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.
В рассматриваемом случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Отказывая в регистрации, управление просило общество представить правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность недвижимого имущества МП "Электросвязьстрой". Общество направило в управление договор купли-продажи от 20.12.1991, заключенный арендным предприятием "Связьстрой" (продавец) и МП "Электросвязьстрой" (покупатель). Предметом названного договора также являлось здание и оборудование, расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12. В то же время документы, подтверждающие переход права собственности на это имущество к арендному предприятию "Связьстрой", у общества отсутствуют.
В заседании суда кассационной инстанции представили общества пояснили, что до заключения договора купли-продажи от 20.12.1991 здание по ул. Портовой, 12 в г. Новороссийске находилось в ведении и управлении Министерства морского флота СССР, так как оно использовалось в хозяйственной деятельности Новороссийским участком Черноморского управления монтажных работ Управления Связьстрой Всесоюзного объединения "Морсвязьспутник", о чем на здании до сих пор сохранилась соответствующая табличка. Данная табличка представлена на обозрение в суд кассационной инстанции.
При рассмотрении требований о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также требований об оспаривании отказа в государственной регистрации при ликвидации продавца - юридического лица суд обязан оценить законность договора купли-продажи, выяснить правовую судьбу имущества и установить его собственника.
Общество не представило в управление правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность заявленного к регистрации недвижимого имущества арендному предприятию "Связьстрой", равно как и сведения о первоначальном собственнике недвижимости, то есть не подтвердило, что приобрело право собственности у лица, которое имело права на распоряжение данным имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации); не доказало законность отчуждения имущества от первоначального собственника, а следовательно, и законность всех последующих совершаемых с ним сделок.
При таких обстоятельствах отказ в регистрации перехода права собственности к обществу на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 01.07.1992 является правомерным.
Ссылка заявителя жалобы на то, что им исчерпаны все возможные способы защиты нарушенного права, является ошибочной.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2009 по делу N А32-17393/2009 обществу отказано в иске к администрации муниципального образования город-герой Новороссийск о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Портовая, 12, по мотиву того, что не истек пятнадцатилетний срок, предусмотренный статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суды указали на необходимость обращения с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации права собственности на имущество на основании договора купли-продажи от 01.07.1992 и на возможность оспорить отказ в государственной регистрации в судебном порядке.
Наличие данного судебного акта не препятствует обществу вновь обратиться с иском о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности по истечении срока, установленного статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, с привлечением к участию в деле надлежащих ответчиков - администрации г. Новороссийска и уполномоченных федеральных органов (при получении доказательств отнесения имущества к федеральной собственности).
В случае получения обществом доказательств, подтверждающих, правомерность отчуждения спорного имущества от первоначального собственника (если это федеральное имущество, то в процессе приватизации), оно вправе обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 по делу N А32-2886/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
Е.В.УЛЬКО