Резолютивная часть объявлена 06 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ООО "Бергхофф" - Рогачев А.А., доверенность от 23.10.2012 г. выдана на 3 года,
от ответчика - ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" - Хлюстов П.В., доверенность от 23.01.2012 г. выдана на 3 года, удостоверена нотариусом города Москвы Артюхом К.И., зарегистрирована в реестре N 19-19,
от третьего лица - Управления Росреестра по г. Москве - Арутюнян Б.С., доверенность от 09.01.2013 г. выдана до 31.10.2013 г.
рассмотрев 06 февраля 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" (ответчик), Управления Росреестра по г. Москве (третье лицо)
на постановление от 07 ноября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.
по иску ООО "Бергхофф" (ОГРН 1057746462916, 125047, г. Москва, 1-я Тверская-Ямская, д. 28)
к ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" (Kramtex Textilwarenhandel GmbH), созданном в соответствии с законодательством Австрии, адресу: 1190, г. Вена Австрия, ул. Хутвайденгассе 7/2/5 (А-1190 Wien, Hutweidengasse 7/2/5), состоящим на налоговом учете в Межрайонной ИФНС России N 47 по г. Москве с присвоением ИНН 9909187521),
о признании договора аренды действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26.02.2016 г.
третье лицо - Управление Росреестра по г. Москве (115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бергхофф" (далее - ООО "Бергхофф") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" (далее - ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о признании договора аренды N 1 от 26 января 2006 года, заключенного между сторонами, действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26 января 2016 года.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 309, 310, 420, 606, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации требований, истец ссылается на то, что в договоре аренды от 26 января 2006 года стороны в пункте 2.5 согласовали, что договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору. Таким образом, при заключении договора аренды стороны согласовали его общий срок - 10 лет и в течение первого пятилетнего срока истец добросовестно исполнял все обязательства по договору, однако ответчик отказался от продления арендных отношений и направил уведомление о расторжении договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением от 06 июля 2012 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе отказаться от продления договора аренды и прекратить его, поскольку такое право договором аренды не предусмотрено. Истец свои обязательства по договору аренды исполнял надлежащим образом в течение срока действия договора, претензий по исполнению обязательств, в том числе, по своевременному внесению арендных платежей, не предъявлялось.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2012 года решение отменено, иск удовлетворен.
Определением от 16 октября 2012 года Девятый арбитражный апелляционный суд по основаниям, предусмотренным ч. 6.1 ст. 268, ч. 4 ст. 270 АПК РФ, перешел к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, установив, что Управление Росреестра по г. Москве не было надлежащим образом извещено судом первой инстанции о рассмотрении дела.
Апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 1 от 26 января 2006 года фактически был заключен сроком на 10 лет. Однако при его государственной регистрации произошла, как посчитал апелляционный суд, техническая ошибка, в результате которой обременение права собственности арендой было зарегистрировано на 5 лет, вместо положенного срока до 26 января 2016 года, в связи с этим заявленный по настоящему делу иск квалифицирован апелляционным судом, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г., как требование об исправлении соответствующей технической ошибки.
Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалоба ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" и Управления Росреестра по г. Москве.
Заявитель кассационной жалобы ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении иска отказать.
ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" ссылается на то, что в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не учел вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2011 года по делу N А40-38653/11-53-337, где были установлены факт прекращения договора аренды в связи с истечением пятилетнего срока, на который он был заключен, и ничтожность положений договора об автоматическом продлении срока. Поэтому истец не имеет право по настоящему делу оспаривать факт прекращения договора аренды.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, апелляционный суд в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации без достаточных оснований посчитал, что договор аренды был заключен под отменительным условием и применил положения пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению при разрешении спора.
Заявитель жалобы также полагает, что условие пункта 2.5 договора аренды о возможности продления срока аренды на 5 лет свидетельствует о возможности заключения сторонами нового договора на 5-летний срок, а не об изменении срока первоначального договора.
Управление Росреестра по г. Москве в своей кассационной жалобе просит исключить из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывод о том, что Управлением Росреестра по г. Москве при государственной регистрации обременения в указании срока обременения была допущена техническая ошибка.
Управление Росреестра по г. Москве при этом ссылается на необоснованность выводов апелляционного суда в отношении действий регистрирующего органа при совершении государственной регистрации договора аренды от 26 января 2006 года, которая была осуществлена в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом, 04 мая 2011 года была произведена государственная регистрация прекращения договора аренды на основании уведомления от 21 декабря 2010 года о прекращении договора в связи с истечением срока договора по требованию стороны. Между тем, погашение регистрационной записи в судебном порядке не оспаривалось. В данной ситуации, действия Управления относительно регистрации обременения права собственности арендой на 5 лет не являются технической ошибкой, а основаны на нормах закона (ст. 610 ГК РФ) и условиях договора аренды.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" поддержал доводы своей жалобы, просил постановление отменить, в иске отказать.
Представитель Управления Росреестра по г. Москвы поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывод о допущении Управлением технической ошибки.
Представитель ООО "Бергхофф" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационных жалоб, полагая, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к следующему.
Как установлено апелляционным судом и усматривается из материалов дела 26 января 2006 года между ООО "Бергхофф" (арендатор) и ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" (арендодатель) был заключен договор аренды N 1, предметом которого является передача арендодателем во временное пользование арендатору нежилого помещения общей площадью 476,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 28.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его подписания и вступает в силу с момента его регистрации и действует в течение пяти лет с момента его заключения.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 13 октября 2006 года.
Арендодатель передал арендатору помещение по акту приема-передачи от 26 января 2006 года.
Вместе с тем, пунктом 2.5 договора предусмотрено, что договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет), при соблюдении сторонами своих обязательств по данному договору.
В силу пункта 5.4.9 договора при истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания действия настоящего договора письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор на такой же срок.
Истец уведомил ответчика письмами от 20.12.2010 г., 24.12.2010 г., 27.12.2010 г. по всем известным адресам местонахождения о своем желании продлить договор.
21 декабря 2010 года ответчик направил в адрес истца уведомление об окончании действия договора аренды с 26 января 2011 года и направил также соглашение о прекращении договора аренды.
04 мая 2011 года была произведена государственная регистрация прекращения договора аренды.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды N 1 от 26 января 2006 года действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26 января 2016 года, ссылается на то, что при заключении договора аренды, по мнению истца, стороны согласовали его общий срок - 10 лет и потому у ответчика отсутствуют основания для его досрочного расторжения ввиду надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору и с учетом отсутствия по условиям договора аренды права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды.
Как при рассмотрении данного иска в суде первой инстанции, так и при рассмотрении его в апелляционном суде, перешедшем к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, арбитражные суды пришли к выводу о правомерности заявленного требования.
При этом, апелляционный суд посчитал, что договор аренды от 26 января 2006 года был заключен на срок 10 лет, но под отменительным условием применительно к пункту 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно стороны согласовали прекращение прав и обязанностей из указанного договора по истечении первых 5-ти лет его действия, если в течение указанного периода будет допущено надлежащее выполнение ими своих обязательств, то есть прекращение договора поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Таким образом, по мнению апелляционного суда, обременение права собственности арендной изначально подлежало регистрации на срок 10 лет, однако при государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано обременение права собственности арендой на срок только 5 лет вместо положенного до 26 января 2016 года.
Данное обстоятельство расценено апелляционным судом как техническая ошибка, допущенная при государственной регистрации обременения в указании срока существования обременения, а заявленный по настоящему делу иск квалифицирован судом как требование об исправлении соответствующей технической ошибки.
Однако, с такими выводами апелляционного суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По определению статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование объектом аренды, поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.
Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ).
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон и дата его начала заранее неизвестна (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, иным образом не обладает свойством неизбежности.
Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.
Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок.
При толковании условий договора аренды апелляционный суд неправильно применил положения пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку соблюдение сторонами своих обязательств по данному договору в силу своего волевого характера не может относиться к обстоятельству, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
В данном случае, в пункте 2.1 договора аренды от 26 января 2006 года стороны прямо указали срок, на который заключен договор - 5 лет.
При этом, ошибочным и не соответствующим действующему законодательству, а также сложившейся судебной практике является вывод апелляционного суда о заключении договора аренды от 26 января 2006 года, с учетом включения сторонами условия о возможности автоматического продления договора на еще 5 лет, на общий срок 10 лет.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договора аренды считается продленным на тот же срок, то по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды.
Между тем, договор аренды N 1 от 26 января 2006 года не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора.
Следовательно, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичный правовой вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 17476/08 по делу со схожими обстоятельствами.
В пункте 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также разъяснено, что при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Следовательно, включение в пункт 2.5 договора аренды от 26 января 2006 года условия о возможности продления срока аренды на 5 лет свидетельствует о возможности заключения сторонами нового договора на 5-летний срок, а не об изменении срока первоначального договора аренды на тех же условиях.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда апелляционной инстанции не имелось.
Аналогичная правовая позиция была изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51.
Кроме того, в отношении той формулировке, в которой заявлены исковые требования по настоящему делу, суд кассационной инстанции полагает, что истцом избран способ защиты, не предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующим законодательством, регулирующим арендные правоотношения.
Вместе с тем, предоставленное арендатору право подлежит реализации на общих основаниях с учетом такого принципа гражданского законодательства, как признание граждан и юридических лиц свободными в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
Более того, поскольку заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды и арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок, но только на тех условиях, с которыми согласен арендодатель.
Между тем, как видно из материалов дела, 21 декабря 2010 года ответчик направил в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды с 26 января 2011 года в связи с истечением срока (л.д. 87, т. 1).
На письмо ООО "Бергхофф" от 24 декабря 2010 года о намерении продлить договор аренды на следующий пятилетний срок, арендодатель предложил арендатору заключить новый договор аренды, но на условиях, отражающих реальный размер арендной платы за использование помещением, поскольку с 2006 года рыночная ставка арендной платы существенно возросла (л.д. 92, т. 1).
Однако арендатор отказался заключить новый договор аренды на предложенных арендодателем условиях.
Таким образом, признавая при вышеуказанных обстоятельствах договор аренды от 26 января 2006 года действующим и продленным на тех же условиях на новый пятилетний срок - до 26 января 2016 года, апелляционный суд тем самым нарушил принцип свободы в заключении договора и фактически понудил арендодателя ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" продолжить с арендатором ООО "Бергхофф" арендные отношения на тех же условиях против его воли.
Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2011 года по делу N 38653/11-53-337 (постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 года оставлено без изменения) было отказано в иске ООО "Бергхофф" о понуждении ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" исполнить обязательства по договору аренды N 1 от 26 января 2006 года в части предоставления арендатору банковских реквизитов для внесения арендной платы и оформления паспорта сделки к договору.
При этом, по делу N 38653/11-53-337 арбитражный суд установил, что обязательства по договору аренды от 26 января 2006 года прекращены в связи с истечением действия договора, а новый договор сторонами не был заключен. Суд по делу N 38653/11-53-337 также дал оценку условиям пункта 2.5, 5.4.9, 10.1 договора аренды и указал на возможность реализации арендатором права на продление договора аренды только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по делу N 38653/11-53-337 вступившими в законную силу судебными актами установлен факт прекращения договора аренды от 26 января 2006 года в связи с истечением его срока.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что между ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" и ООО "Бергхофф" имелся спор по делу N А40-45794/11-29-421 по иску ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" к ООО "Бергхофф" о выселении последнего из нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 28.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 октября 2011 года по делу N А40-45794/11-29-421 требования ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" были удовлетворены со ссылкой на прекращение договора аренды между сторонами.
Между тем, постановлением Девятого арбитражного суда от 18 декабря 2012 года решение по делу N А40-45794/11-29-421 было отменено, в иске отказано, но только лишь со ссылкой на наличие решения и постановления по делу N А40-19014/12-64-175, которыми договор аренды был признан действующим и продленным на новый срок, то есть по настоящему делу, находящемуся в стадии кассационного пересмотра.
Учитывая даты принятия судебных актов по делам N 38653/11-53-337 и N А40-45794/11-29-421, а также обстоятельства, установленные по этим делам и обоснования принятия судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении данного дела, апелляционный суд должен был учитывать обстоятельства, установленные по делу N 38653/11-53-337 в силу их преюдициального значения, а также правовую оценку, данную судами обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, в целях недопущения принятия конкурирующих судебных актов по одному и тому же правоотношению сторон.
Однако, при рассмотрении настоящего дела, ни апелляционный суд, ни суд первой инстанции в нарушении норм статей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приняли во внимание те выводы, которые были сделаны судами по делу N 38653/11-53-337, несмотря на аналогичные фактические основания иска, и ту правовую оценку доказательствам, которые были представлены в материалы дела и квалификацию отношениям сторон.
Более того, делая вывод о якобы допущенной регистрирующим органом технической ошибке при регистрации договора аренды от 26 января 2006 года в отношении срока аренды, апелляционный суд не также не учел, что действия регистрирующего органа по настоящему делу не оспаривались со ссылкой на нормы Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не являлись предметом спора, в том числе на предмет допущения технической ошибки.
Кассационный суд в силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Поскольку апелляционным судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в деле доказательства и установлены фактические обстоятельства дела, однако сделан вывод, основанный на неправильном применении норм материального и процессуального права, кассационный суд считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
Ввиду отмены постановления апелляционного суда, рассматривавшим настоящее дело по правилам суда первой инстанции, решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2012 года по настоящему делу, которым иск ООО "Бергхофф" также был удовлетворен, соответственно подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2012 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2012 года по делу N А40-19014/12-64-15 отменить, в иске ООО "Бергхофф" к ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" о признании договора аренды нежилого помещения N 1 от 26.01.2006 г. действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26.01.2016 г. - отказать.
Взыскать судебные расходы за подачу кассационной жалобы с ООО "Бергхофф" в пользу ООО "Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ" в сумме 2 000 руб.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА