Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей А.Ю. Бушева, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, М.Б. Лобова, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, В.А. Сивицкого,
заслушав заключение судьи С.М. Казанцева, проводившего на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение жалобы гражданина М.Н. Крысанова,
установил:
1. Гражданин М.Н. Крысанов оспаривает конституционность части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Как следует из материалов дела, заявитель приобрел квартиру в строящемся доме на основании договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве строительная (фактическая) площадь квартиры определяется по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и (или) кадастрового учета, на основании поэтажных планов и экспликаций, а в случае увеличения общей площади участник долевого строительства обязуется произвести доплату, исходя из стоимости 1 кв. м. Квартира передана М.Н. Крысанову по акту приема-передачи от 30 ноября 2018 года, в соответствии с которым ее общая площадь с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом увеличилась на 2,15 кв. м по сравнению с проектной, что повлекло доплату им денежных средств в размере 500 104,47 руб.
Полагая, что застройщик неправомерно завысил общую площадь квартиры на 2,8 кв. м за счет включения в нее площади под межкомнатными перегородками и площади ограждения вентиляционных шахт общедомовых инженерных коммуникаций, М.Н. Крысанов обратился в суд. Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 20 июля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 декабря 2021 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2022 года, отказано в удовлетворении исковых требований М.Н. Крысанова к застройщику о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2022 года, с которым согласился заместитель Председателя этого суда (письмо от 9 декабря 2022 года), отказано в передаче кассационной жалобы представителя заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
По мнению М.Н. Крысанова, часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации противоречит статьям 17 (часть 3), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, позволяет включать в договор участия в долевом строительстве условие об оплате участником в составе общей площади жилого помещения площади, занятой проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.
2. Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2); каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления (статья 40, части 1 и 2).
По смыслу приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года N 455-О и от 9 июня 2015 года N 1228-О).
3. Исходя из технических, экономических, функциональных свойств многоквартирного дома, его можно рассматривать как целостную объемную строительную систему, включающую в себя, во-первых, изолированные помещения, находящиеся в собственности отдельных физических и юридических лиц (квартиры, нежилые помещения и машино-места), а во-вторых, общее имущество таких собственников (стены, помещения общего пользования, сети и системы инженерно-технического обеспечения, придомовая территория и прочее). С учетом этого часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ) определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) - регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, - предусматривает, что объектом долевого строительства является не многоквартирный дом в целом, а лишь его части: жилое или нежилое помещение, а также машино-место (пункт 2 статьи 2). К числу таких объектов не относятся помещения общего пользования, системы инженерно-технического обеспечения и иное общее имущество в многоквартирном доме.
Вместе с тем согласно части 5 статьи 16 данного Федерального закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. В связи с этим участнику долевого строительства в силу статьи 21 Федерального закона N 214-ФЗ должна быть предоставлена информация не только о непосредственном объекте его вложений (квартире), но и о проекте строительства всего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, в том числе о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме) (пункт 8 части 1).
В соответствии с действующим законодательством жилые помещения как изолированные части многоквартирного дома, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и пригодные для постоянного проживания граждан, являются объектами как жилищных, так и гражданских правоотношений (статьи 141.4, 288 и 289 ГК Российской Федерации; части 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Требования, которым должно отвечать помещение, относимое к числу жилых, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) (пункт 12).
Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Аналогичный порядок установлен пунктом 12.1 приложения N 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", согласно которому площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Фактически такая же дефиниция содержится в Правилах определения площади многоквартирного жилого здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема (приложение А к СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", утвержденному приказом Минстроя России от 13 мая 2022 года N 361/пр).
Из сказанного следует, что не все площади квартиры как объекта жилищных и гражданских прав входят в общую площадь жилого помещения.
4. Понятие "общая площадь", содержащееся в оспариваемом законоположении, предназначено и неоднократно используется в Жилищном кодексе Российской Федерации (статьи 37, 42, 50, 51, 57 - 59, 70, 76, 81, 85, 88, 156 и т.д.), а также в других законодательных актах для регулирования жилищных правоотношений.
В соответствии с пунктами 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичное регулирование установлено и Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 290 которого собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок под многоквартирным домом.
Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, закрепляет перечень общего имущества многоквартирного дома. Особенности включения в состав общего имущества внутридомовых инженерных систем и их составляющих 8 определены пунктами 5 - 9 данных Правил, при этом вентиляционные шахты, представляющие собой строительную конструкцию, внутри которой может быть расположен один или несколько воздуховодов, предназначенную для забора наружного (воздухозаборная) или выброса отработанного (вытяжная) воздуха системы вентиляции (пункт 3.1.4 СП 60.13330.2020 "СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", утвержденного приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 года N 921/пр), в данных Правилах прямо не упоминаются. Однако их наличие в многоквартирном доме является обязательным и предусмотрено подзаконными актами.
Необходимо учитывать, что инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечет исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей многоквартирного дома, а потому непригодным для проживания. В связи с этим не может не различаться и правовой режим инженерных коммуникаций многоквартирного дома в зависимости от их основного предназначения: обслуживание более одного помещения в данном доме или только одного.
Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.
Действующим правовым регулированием достаточно подробно определяются понятия жилого (а также нежилого) помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.
5. Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием среди прочего сведений в соответствии с проектной документацией о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Следовательно, стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности с учетом части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, еще на стадии его заключения, с тем чтобы избежать рисков возникновения спорных вопросов.
6. Из изложенного следует, что вопросы определения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, урегулированы как оспариваемой нормой, так и специальными положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования не содержит неопределенности, направлена на защиту интересов граждан и не может расцениваться как нарушающая конституционные права М.Н. Крысанова в указанном им аспекте.
Вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома разрешается судом в конкретном деле, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учетом содержания договора участия в долевом строительстве, и к полномочиям Конституционного Суда Российской Федерации не относится.
Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации
определил:
1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Крысанова Максима Николаевича, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.
Председатель
Конституционного Суда
Российской Федерации
В.Д.ЗОРЬКИН