Батареи и почтовые ящики – общее имущество?

Батареи и почтовые ящики – общее имущество? Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества отдельных объектов. Наше внимание привлекли обогревающие элементы системы отопления (попросту говоря, радиаторы), а также почтовые ящики.

Батареи и почтовые ящики – общее имущество?

Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества отдельных объектов. Наше внимание привлекли обогревающие элементы системы отопления (попросту говоря, радиаторы), а также почтовые ящики.

Зачем делить имущество на общее и частное?

Интерес управляющей организации и собственника квартиры в решении этого вопроса очевиден – ремонт (замена) спорных объектов может быть дорогим, поэтому нужно четко знать, в чьи обязанности он входит. Это позволит определить:

– несет ли управляющая организация (ТСЖ) ответственность за ненадлежащее состояние спорных объектов (для целей назначения административного наказания по ст. 7.22 КоАП РФ[1]);

– кто должен платить за их ремонт (собственник помещения самостоятельно или управляющая организация за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, внесенной всеми жильцами).

Радиатор отопления

Больше всего споров ведется по вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу в многоквартирном доме. Управляющая организация и собственник квартиры стремятся переложить друг на друга расходы по их ремонту (замене).

Итак, с одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма приведена и в пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества). С другой стороны, в п. 6 названных правил указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иначе говоря, несмотря на то что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.

Эта коллизия неизбежно вызывает споры. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 №16273‑СК/07). Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 №Ф09-3841/07‑С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.

Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 №А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 №А05-12711/2008.

Заметим, согласно пп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 №А08-5811/2008-27. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию. Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ[2], признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.

Почтовые ящики

Вопросы того же рода возникают и в отношении почтовых ящиков. С одной стороны, собственник квартиры получает корреспонденцию только через один (свой) почтовый ящик, на котором указан номер его квартиры. С другой стороны, все почтовые ящики одинаковые, установлены застройщиком и находятся в подъезде дома (а не внутри квартиры). Единой позиции по этому вопросу среди управляющих организаций нет: одни требуют от собственников внести дополнительные средства за замену поврежденных или украденных почтовых ящиков, другие выполняют работы по ремонту ящиков за счет собственных средств (в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Между тем согласно ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 №176‑ФЗ «О почтовой связи» абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку таких шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.

При этом из ст. 2 указанного закона следует, что абонентский почтовый шкаф – специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. В то время как абонентский почтовый ящик – специальный запирающийся ящик, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. Иными словами, в шкафу есть несколько ячеек для получения отправлений несколькими адресатами, а ящик обслуживает только одного адресата.

Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно найти в Приказе Минрегиона РФ от 01.06.2007 №45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома». А в Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 №05-14-316/6 «Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» указано, что почтовые ящики являются материальными ценностями, относящимися к общему имуществу.

По мнению автора, абонентские почтовые шкафы, обслуживающие несколько квартир, следует включать в состав общего имущества. По поводу почтового ящика, используемого одним собственником (тем более если такой ящик висит на двери его квартиры), возможны споры. Поэтому целесообразно оговорить состав общего имущества при заключении договора управления.

[1]  Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений.

[2]   Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

💖 Love is... когда обучение — не обязанность, а удовольствие!

🔥 Главбух на УСН
Освойте УСН с любовью и минимизируйте риски. Эксклюзивная программа с учётом налоговой реформы-2025! 💰 Рассрочка: 3 725 ₽ × 4 месяца

🔥 Бухгалтер с нуля: учет, налоги, 1С
Начните с нуля и обретите профессию с открытым сердцем. Всё, что нужно для успешного старта, за 4 месяца! 💰 Рассрочка: 2 725 ₽ × 4 месяца

🔥 Бухгалтер на ОСНО
Освойте отчетность на ОСНО с заботой о каждой детали. Избегайте ошибок и штрафов с помощью уникальной практики от экспертов! 💰 Рассрочка: 1 725 ₽ × 4 месяца

✨ Вкладывайте в знания с любовью — ваш успех начинается здесь!

Посмотреть все курсы

Комментарии

1
  • Елена
    а статья то об чем?


Похожие материалы

💘 От «Клерка» с любовью! Новая акция на курсы повышения квалификации и профпереподготовки

Накануне самого романтического праздника мы решили в очередной раз признаться вам в любви и снизить цены на курсы повышения квалификации и профпереподготовки. До 14 февраля вы можете купить курсы со скидками до 82%. Скорее записывайтесь — старт потока 15 февраля.

💘 От «Клерка» с любовью! Новая акция на курсы повышения квалификации и профпереподготовки

Пять способов снизить риски возникновения дебиторской задолженности 

Арбитражные суды ежегодно рассматривают разные экономические споры, многие из которых касаются взыскания дебиторки. Дело выиграть не так уж сложно — при условии грамотно оформленных документов. Но бывает, что исполнительный лист есть, а взыскивать нечего. Поэтому важно заблаговременно предусмотреть, как снизить риск возникновения дебиторки.

Пять способов снизить риски возникновения дебиторской задолженности 
УСН

Когда можно снова перейти на УСН при утрате права на этот режим

Вновь перейти на УСН возможно не ранее чем через один год после утраты права на применение УСН.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Общество

Чистый белок всего за 10 бат

Наткнулись на популярные уличные закуски в Таиланде, которые я сфоткал на рынке на Раваях — жареные насекомые и личинки. Хочется поделиться впечатлениями.

Чистый белок всего за 10 бат
3

👫 Неработающая жена не может получить имущественный вычет вместо мужа

При покупке квартиры можно получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере до 2 млн рублей. Причем такой вычет положен и мужу, и жене по 2 млн рублей каждому.

✅Функция = ВПР по нескольким условиям

Давненько Excel не заходил в гости на «Клерк», согласны? Небось уж и забыли, что такое ВПР. Ну это функция, которая вытаскивает данные по заданному условию. По одному? Пффф. Для нас, для Клерков, это какой-то детский лепет. Сегодня мы будем разговаривать по-взрослому. ВПР по нескольким условиям. Погнали!

✅Функция = ВПР по нескольким условиям

Учетрасходов на приобретение мусорных контейнеров п ри УСН

Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли учесть расходы на при обретение мусорного контейнера в составе расходов при УСН. ?

Эксперт:

Ирина Лапшина

Ирина Лапшина
Эксперт

Добрый день ! Средства, затраченные на оплату контейнера, могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией...

Читать полностью
Бухгалтеры

❤️Ищем самого креативного и влюбленного бухгалтера. Подарим подписку Клерк.Премиум

Приближается день святого Валентина — самым романтический праздник в году. Самое время дарить и получать подарки. Составляем список оригинальных подарков на 14 февраля, которые действительно порадуют. Но мы-то знаем, что лучший подарок — это знание. Поэтому от «Клерка» подписка Клерк.Премиум самому влюбленному и креативному.

❤️Ищем самого креативного и влюбленного бухгалтера. Подарим подписку Клерк.Премиум
Общество

😶 Новый закон о русском языке может сократить рекламные возможности бизнеса

Законопроект предлагает ограничить использование иностранных слов (англицизмов и т. п.) в публичном пространстве, в том числе в рекламе, на этикетках и вывесках, в СМИ, названиях жилых комплексов, поселков (кварталов, микрорайонов).

Трудовое право

Что меняется в трудовом законодательстве в 2025 году: дайджест для бизнеса

Трудовое законодательство регулярно подвергается изменениям — 2025 год не исключение. Рассказываем, к чему нужно готовиться работодателям, чтобы не столкнуться с негативными для бизнеса последствиями.

Что меняется в трудовом законодательстве в 2025 году: дайджест для бизнеса
Валюта

💵 Доллар упал ниже 90 рублей

После разговора президента США с Владимиром Путиным рубль начал укреплять свои позиции.

Использовать ЕНС для обналичивания и увода денег из-под 115-ФЗ не получится

ФНС отказалась возвращать на расчетный счет индивидуального предпринимателя сумму переплаты, образовавшуюся на ЕНС. Предпринимателю это не понравилось и он пошел в суд отбивать свои кровные 1.9 млн. руб.

«Бумажный» налог на добавленную стоимость

Так называемый «бумажный» НДС — схема для получения вычета по налогу на добавленную стоимость с помощью фиктивных документов — занял заслуженное место в Уголовном кодексе. С декабря 2024 года в него введена статья, предусматривающая ответственность за представление подложных счетов-фактур и деклараций.

«Бумажный» налог на добавленную стоимость
НДФЛ

В ЕНП-уведомлении на НДФЛ с зарплаты может быть 7 разных КБК: перечень

С 2025 года для НДФЛ с зарплаты действует пятиступенчатая шкала, а для НДФЛ с районных коэффициентов (РК) – двухступенчатая.

2
Инвестиции

21,75% на облигациях МТС

Российский гигант телекоммуникационного сектора продолжает пылесосить деньги на рынке. Куда же сейчас выгоднее инвестировать — в облигации или в акции МТС?

Мошенникам будет сложнее отобрать квартиру: операции с недвижимостью проверят по биометрии

Чтобы усилить безопасность сделок с недвижимостью, власти будут проверять биометрические данные собственников.

Саморазвитие

Питание детей: основы здорового роста и развития или чем, когда и зачем кормить детей?

Половина школьников 7–9 лет и более 60% старшеклассников имеют хронические болезни: нервной системы, глаз,  мочеполовой системы, органов пищеварения. Не более 15% детей можно признать здоровыми! Свыше 35% детей страдают от аллергий. 

Питание детей: основы здорового роста и развития или чем, когда и зачем кормить детей?

Просрочка по кредитам выросла в полтора раза

Банки стали тщательно оценивать заемщиков, чтобы предотвратить возможные просрочки. Самая сложная ситуация у тех, кто взял кредит, но не смог его рефинансировать из-за высоких ставок.

Какие ошибки делают бухгалтеры при работе по новым правилам и как их избежать

Бухгалтеры работают по новым правилам с января 2025 года, но даже те, кто заранее готовился к реформе, все равно часто совершают одни и те же ошибки. Чтобы вы избежали подобных неприятностей, мы сделали подборку разборов, вебинаров и курсов по всем изменениям налоговой реформы, которые уже вступили в силу.

Пособие по безработице выросло до 15 тыс. рублей

С 1 февраля 2025 года для пособия по безработице установлен коэффициент индексации 1,095.

Интересные материалы

ФСБУ

К 2028 году примут поправки в ФСБУ 4/2023

Минфин внесет поправки в программу разработки ФСБУ.