Земельное законодательство

Проблемные моменты при оформлении прав на земельные участки

Несмотря на достаточно подробное регулирование регистрации прав на недвижимое имущество, проблемы продолжают оставаться. Регистрация прав продолжает представлять собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости.

Несмотря на достаточно подробное регулирование регистрации прав на недвижимое имущество, проблемы продолжают оставаться. Регистрация прав продолжает представлять собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости.

Как только становиться вопрос о регистрации недвижимого имущества, так сразу возникают проблемы, особенно если таким объектом является земельный участок.
Как правило, такие проблемы возникают при подборе комплектов документов для подачи в уполномоченный орган. Причем определение уполномоченного органа тоже не всегда простая задача. Рассмотрим возможные препятствия подробнее.

Бремя доказывания.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, гласит абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).
Наличие только технических документов на объект (плана, схемы и прочее) является только доказательством существования объекта недвижимого имущества. Что же касается доказательств наличия права на этот объект у лица, обратившегося за регистрацией, то это предмет той самой правовой экспертизы, которая возложена на регистрирующий орган.
Главной проблемой доказывания права на объект является исчерпывающий комплект документов, который необходим для регистрации права, но в Законе о регистрации отсутствует. С учетом компетенции регистрационные органы регистрационной службы могут затребовать все, что угодно. Регистрационная служба решает, является ли заявитель собственником. И бремя доказывания  этого факта лежит полностью на заявителе.   

Комплект документов для регистрации.
Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень документов, являющихся основанием для регистрации недвижимого имущества, в частности земельного участка. Среди них:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Самостоятельным основанием возникновения прав может быть норма закона. Пункт 1 статьи 3.1. Федерального Закона т 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации».

Количество документов.
Согласно статье 18 Закона о регистрации, документы – основания, представляются не менее чем в ДВУХ ПОДЛИННЫХ ЭКЗЕМПЛЯРАХ.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В   соответствии   с   этим, государственный регистратор может потребовать предоставить:
- протоколы о назначении директора (генерального директора),
- доверенности на подписание договоров,
- другие документы, дающие право подписывать договор в нотариально заверенных копиях или предоставить подлинник и простую ксерокопию, которую сотрудник регистрирующего органа, принимающий документы на государственную регистрацию,  заверит штампом «с подлинником сверено».
- КОПИИ актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в ДВУХ экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявители зачастую предоставляют ОДИН вместо ДВУХ экземпляров.

Ошибки в оформлении документов.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество предоставляются на государственную регистрацию со следующими недостатками:
- в договорах не полностью прописаны реквизиты сторон сделки (название сторон должно быть полным в соответствии),
- не указаны инн/кпп, огрн, дата регистрации общества, а также орган, зарегистрировавший общество, ФИО директора, документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего сделку,
- не описан или не точно описан предмет сделки (не соответствует описанию
документов БТИ).
- если документ состоит из двух и более листов, его необходимо прошить, для
этого необходимо использовать прочные нити и сверху на нити наклеить
пломбу,   на   которой   будет   указано:   количество   листов,   прошитых   и
пронумерованных, наименование организации, ФИО лиц-подписантов и их росписи,
- не ставят печать организации на нотариально заверенную  доверенность.
Типичная ошибка, связанная с участием в сделке с одной из сторон иностранной компании связана, с тем, что неправильно оформляют доверенность от имени иностранного лица, когда в России существует представительство этого иностранного лица. Глава представительства не имеет права от лица иностранной компании подписывать договоры и акты, и тем более, выдавать доверенности (такие случае встречаются в практике редко и об этом специально должно быть указано в доверенности, на основании которой они действуют). Если иностранную сторону представляет иностранный представитель по доверенности, то она должна быть апостилированной, а ее перевод должен быть нотариально заверен.

Судебный акт как основание регистрации.
Основанием государственной регистрации могут быть только вступившие в законную силу судебные акты. Причем нужно учитывать различные виды судебных актов. Согласно Арбитражному процессуальному Кодексу Российской Федерации и Гражданскому процессуальному Кодексу Российской Федерации судебными актами являются решения, постановления, определения в зависимости от судебной инстанции, которая вынесла его окончательно и которое является вступившим в законную силу.
Согласно Инструкциям по делопроизводству в судах на выдаваемой копии судебного акта ставится отметка о дате вступления его в законную силу. Поэтому всегда требуйте ОТМЕТКУ О ВСТУПЛЕНИИ СУДЕБНОГО АКТА В ЗАКОННУЮ СИЛУ. Без нее заявителю откажут в государственной регистрации.

«Неясные» судебные акты.
Нужно также помнить о так называемых «НЕЯСНЫХ» судебных актах. Для того, чтобы он стал ясен и понятен регистрационной службе, он должен содержать все существенные характеристики объекта недвижимости:
наименование;
адрес;
площадь;
кадастровый номер;
категорию и разрешенный вид использования земельного участка.
Суд не будет специально указывать в резолютивной части судебного акта  все указанные реквизиты, если сторона по делу специально не позаботиться об этом заранее и не попросит это в своем заявлении. Иначе же заявителю придется пройти процессуальную процедуру по разъяснению судебного акта, которое занимает месяцы.  
Кроме того, важно помнить, что для регистрации права на основании судебного акта одного судебного акта недостаточно. Нужны все необходимые приложения, которые требуются для регистрации на основании любого другого основания.

Определение о наложении ареста как основание регистрации.
Арест является мерой обеспечения иска. Однако получение определения об аресте еще не является гарантией, что арест будет реализован. Статья 16 Закона о регистрации содержит условие, что суд обязан направить определение о наложении ареста в регистрационный орган, а регистрация ареста происходит без заявления правообладателя. Отследить деятельность суда по отправлению определения с регистрационную службу не всегда является возможным. Поэтому разумнее будет требовать от суда исполнительный лист на определение и бежать к судебным приставам возбуждать исполнительное производство. Это даст дополнительные шансы по оперативному внесению записи об аресте в реестр.

Кадастровый паспорт.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
Институт кадастровых паспортов введен в результате принятия  Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу с 1 марта 2008 года). Паспорт  был введен в оборот  в целях централизации учета объектов.
Теперь существует три вида кадастровых паспортов:
на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
помещения;
земельные участки.
От необходимости получать кадастровые паспорта по новым правилам избавлены землевладельцы, которые до 1 марта 2008 г.:
- подали в Роснедвижимость (сами или через землеустроительные организации) заявления о кадастровом учете своих участков,
- получили кадастровые планы своих участков по старой форме, но не успели пока зарегистрировать права или сделки с участками,
- уже прошли ранее кадастровый учет своих участков (с 2001 г. - после создания земельного кадастра с точными данными о границах участков), и в документах Росрегистрации имеется представленный ими ранее кадастровый план участка.
И если заявители представят «старый» документ (кадастровый план), изготовленный уже после 1 марта 2008 г. по старым формам, у Росрегистрации будут все основания отказать им в регистрации права
До 1 января 2010 года (в так называемый переходный период) кадастровые паспорта будут выдавать соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
Кадастровый паспорт на здание, сооружение, объект незавершенного строительства (почему-то закон не указал в их числе помещения) подразумевает наличие кадастрового паспорта земельного участка. А кадастровый паспорт на земельный участок подразумевает проведение землеустроительных работ.

Контроль за регистрацией после подачи документов.
Регламент регистрации недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 года № 293 предусматривает, что в любое время с момента приема документов на государственную регистрацию прав заявитель имеет право на получение сведений о прохождении государственной регистрации прав при помощи телефона, средств сети Интернет, электронной почты или посредством личного посещения Росрегистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения). Очевидно, что полагаться на почту можно только когда судьба регистрации прав на земельный участок волнует заявителя постольку поскольку.
Сроки проведения государственной регистрации устанавливаются в пункте  3 статьи 13 Закона о регистрации: «…не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов…». В случае нарушения требований к документам, представленных на государственную регистрацию прав регистрация может быть приостановлена на срок не более одного месяца (статья 19 Закона о регистрации). Государственный регистратор в день принятия решения о приостановлении регистрации уведомляет заявителей в письменной форме с указанием причин приостановления.
В силу наличия таких правил заявителю можно рекомендовать в день окончания срока регистрации обратиться в регистрационную службу. В случае приостановления регистрации он вправе получить на руки копию уведомления о приостановлении.
Если заявитель в течение месяца не сможет устранить причины, препятствующие государственной регистрации, он может приостановить государственную регистрацию, представив заявление.  В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация может быть приостановлена заявителем единожды на срок не более трех месяцев на основании заявителя в письменной форме. Рекомендуется приостанавливать регистрацию на максимально возможный срок по следующим причинам:
- после устранение причин, препятствующих государственной регистрации, заявитель может возобновить регистрацию. Заявление о возобновлении может быть подано в течение всего срока приостановления;
- в течение всего срока приостановления можно подавать дополнительные документы, устраняющие причины, препятствующие государственной регистрации.
После возобновления месячный срок государственной регистрации начинает течь снова с даты, когда вы возобновили регистрацию.
Пример:
14.03.2009 г. Вы подали документы на государственную регистрацию.
12.04.2009 года государственный регистратор принял решение о приостановлении регистрации на один месяц до 12.05.2009 г. и уведомил Вас в письменной форме. В Ваш адрес направлено письмо с уведомлением о приостановлении государственной регистрации с указанием причин.
11.05.2009 г. Вы приостанавливаете государственную регистрацию на основании заявления, сроком на три месяца, до 11.08.2009 в связи с невозможностью в месячный срок устранить причины приостановления государственной регистрации.
03.08.2009 г. за 9 дней до истечения срока, Вы устранили все недостатки, препятствующие государственной регистрации, и подали заявление о возобновлении государственной регистрации.
Месячный срок государственной регистрации начинает течь заново с 03.08.2009 до 03.09.2009 года.
Таким образом, максимальный срок для регистрации права может занять 6 месяцев.

Регистрация ранее возникших прав.
Права на недвижимое имущество, оформленные до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о регистрации), считаются «ранее возникшими» и признаются законом юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Но признание ранее возникшего права действительным не означает, что такое право на имущество не придется регистрировать при совершении сделки. Это правило установлено пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации. Заявители должны понимать, что при необходимости совершения какой либо сделки с имуществом, регистрация прав на которое возникло до 31 января 1998 года, им в первую очередь придется пройти самостоятельную процедуру регистрации этого права, а только после получения свидетельства о праве – подавать документы на регистрацию сделки с таким имуществом. В силу трудоемкости сбора документов, такая процедура может занять месяцы и годы, а затраты на оформление могут превысить стоимость самого объекта. Причем заявителям придется снова доказывать существование у них прав.
Основными препятствиями для без проблемной регистрации, как правило, являются:
необходимость проведения землеустроительных работ,
согласования границ земельного участка со смежными землепользователями,
необходимость получения кадастрового паспорта на землю,
отсутствие либо неполнота  первичных документов,
несовершенство документов (помарки, исправления, отсутствие оригиналов и пр.),
отсутствие сведений об объектах и их свойствах в существующих государственных информационных ресурсах,
наличие на земельном участке сторонних собственников,
возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости,
сложность идентификации объекта,
наличие обременения,
наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади и прочее.

Как преодолеть непреодолимые препятствия в регистрации ранее возникшего права.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает в статье 12 защиту своих прав путем «признания права». К этому способу можно прибегнуть в случае  обнаружения неустранимых пороков, частичной утрате либо повреждении документарных оснований возникновения права. В рамках процесса в качестве доказательства существующего права можно использовать косвенные доказательства, привлекать экспертов, свидетелей, делать запросы.

🔍 Узнайте то, чего нет в интернете!

💼 Главбух на УСН
Экспертные лайфхаки и методы, проверенные практикой.
💰 Цена: 4 500 ₽ 15 950 ₽
Подробнее

📊 ОСНО: налоговая отчетность
Тонкости отчетности от ведущих специалистов.
💰 Цена: 4 200 ₽ 15 990 ₽
Подробнее

🎓 Профессия бухгалтер с нуля
Секреты профессионалов для старта карьеры.
💰 Цена: 4 900 ₽ 19 900 ₽
Подробнее

🚀 Знания, которые вы не "нагуглите"! Начните обучение сейчас!

Каталог курсов

Комментарии

2
  • Kuzub
    Главный недостаток - неверная финальная рекомендация. Не всегда иск о признании права выручит в этой ситуации. Такой иск возможен только при наличии материального спора о наличии права (собственности, аренды и т.д.). Возможны заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Действенный метод также - обжалование действий ФРС.
  • Синицкий
    Я тоже отдаю предпочтение иску в суд, конечно же с обязательным "установить юр.факт такой-то...". Ответчик, конечно же Росимущество!!!!!!


Похожие материалы

В сервис кадрового ЭДО на «Работе России» добавят систему защиты от нарушений и ошибок

В рамках нацпроекта «Кадры» Роструд разработает систему, которая поможет работодателям избежать нарушений в сфере трудовых отношений.

Кадры

До 2030 года в РФ нужно заместить больше 10 млн рабочих мест

Чтобы заменить сотрудников, которые уйдут на пенсию, нужно 10,1 млн новых работников.

НДС

Арбитражный суд поддержал налогоплательщика и ограничил налоговый контроль

Налоговые органы не вправе дублировать проверки по уже изученным данным, если новые нарушения не доказаны.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Налог на прибыль

В РСПП просят отменить ограничение на перенос убытков прошлых лет

Чтобы снизить нагрузку по налогу на прибыль, предприниматели хотят снять ограничение в 50% по учету убытков прошлых лет.

Зарплата

Если зарплата на испытательном сроке меньше чем в трудовом договоре. Минтруд ответил, можно ли так

Работодателям запрещено снижать уровень оплаты труда в этот период, даже если работник только проходит проверку-испытание на соответствие должности.

Законопроекты

Депутаты хотят конфисковать имущество родственников коррупционеров

Родственники чиновников могут остаться без имущества, если коррупционер откажется сотрудничать со следствием и принимал участие в преступной группировке.

Гражданин РФ, являясь ИП УСН Доходы, более полугода проживает за пределами РФ

Существуют ли лимиты по доходам ИП УСН Доходы для нерезидентов, после которых повышается налоговая ставка?

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Для УСН нет разделения на резидентов и нерезидентов. Этот термин используется только в главе по НДФЛ.
Так что ставки обычные

Изменились контрольные соотношения для ЕНП-уведомлений. ⚡«Ночной бухгалтер» № 1873

Из-за появления новой шкалы по НДФЛ, точнее новых КБК, налоговики изменили контрольные соотношения для уведомлений. Пока изменения в Приказ ФНС не внесены, нужно применять обновленные КС из письма.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Майнинг

Отчет о майнинге цифровой валюты можно подать только одним способом

ФНС спросили, можно ли подать отчет о полученной цифровой валюте через личный кабинет налогоплательщика.

Обзоры новостей

⚡️ Итоги дня: в декрет разрешат уйти на любом сроке беременности, Николаев подает в суд за фразу «Выпьем за любовь», заемщики чаще уходят на кредитные каникулы

Подготовили обзор главных событий дня — 18 февраля 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Куда сходить в Москве после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»?

Куда сходить и что посмотреть в Москве 13 — 16 марта, после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025». Собрали для вас культурно-просветительские идеи, а еще предлагаем эксклюзивную вечеринку в кругу редакции. Покупайте билет и забирайте идеи в закладки. Классных мест осталось уже немного.

Куда сходить в Москве после VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»?
16
Обучение для бухгалтеров

Научим вести учет для селлеров на УСН и проходить налоговые проверки успешно на обновленных курсах

В 2025 году упрощенцы стали плательщиками НДС, теперь они рассчитывают налог, заполняют новые декларации по УСН и НДС — все это нужно учитывать бухгалтерам, которые работают с селлерами на УСН. О том, как проходить налоговые проверки, избежать обвинений в дроблении и правильно вести учет расчетов для продавцов с пониженными ставками, расскажем на курсах.

Научим вести учет для селлеров на УСН и проходить налоговые проверки успешно на обновленных курсах
Новости ФНС

📧 Налоговики высылают работодателям сведения о налоговых долгах сотрудников

Региональное УФНС уведомляет работодателей о налоговых задолженностях их сотрудников, стимулируя тем самым должников к погашению долгов.

НДС на УСН

При НДС-льготе по статье 149 НК на УСН все-таки нужна декларация НДС

Если доход организации на УСН за 2024 год превысил 60 млн рублей, она должна платить НДС. Но если услуги – необлагаемые по статье 149 НК, то НДС не будет.

5
Уведомления о КИК

Отчитаться о зарубежных активах нужно до 30 апреля 2025

Физическим лицам, владеющим долей в иностранных компаниях, необходимо до 30 апреля 2025 года включительно подать уведомление о контролируемых иностранных компаниях (КИК). Даже нулевая прибыль или отсутствие операций не освобождают от обязанности отчитаться — нарушение грозит штрафами до 500 тысяч рублей.

Цифровой рубль

💰 В 2025 году можно заработать в сфере децентрализованных финансов. Финтех-эксперт объяснил как

С внедрением цифрового рубля может стать популярным направление децентрализованных финансов или DeFi. О том, что это такое и как можно заработать на этих процессах, рассказал эксперт Роман Тихонов.

Госзакупки

Пять практических советов бухгалтеру по подготовке и сдаче отчетности при работе с госконтрактами

Работая с государственными (муниципальными) заказчиками, недостаточно лишь выполнить госзаказ, необходимо еще и обеспечить правильный бухгалтерский и налоговый учет при работе с госконтрактами, а при выполнении гособоронзаказа еще и составлять специальную отчетность.

Пять практических советов бухгалтеру по подготовке и сдаче отчетности при работе с госконтрактами

Необычная вакансия для бухгалтера: Банк Точка ищет автора — эксперта в бухгалтерии

Бухгалтер — профессия очень многогранная, можно не только вести учет, но и помогать в нем разобраться коллегам. Создавайте собственные курсы, ведите блог или станьте автором экспертных статей. Последних, кстати, как раз ищет Банк Точка. Экспертам предлагают рассказывать о налогах простым и понятным языком.

Воинский учет

Если сотрудник во время отпуска проходил медкомиссию в военкомате, отдых продлевается

Ситуация: во время отпуска работника вызвали повесткой в военкомат для прохождения медицинского обследования и уточнения данных для воинского учета. На это ушло 3 дня.

НДФЛ

🙏 РСПП просит индексировать шкалу НДФЛ и ввести семейное налогообложение. Шансы оценивает налоговый юрист

Чтобы налоговая нагрузка не росла из-за инфляции, в РСПП предложили индексировать лимиты по доходам для НДФЛ на индекс-дефлятор, который зависит от роста цен.

Интересные материалы

Финансовый анализ

Эффективность бизнес-проекта можно рассчитать по трем показателям

Чтобы лучше управлять бизнесом, находить точки роста и увеличить чистую прибыль, стоит составить финансовую модель, в которой отразятся все показатели компании.