Дворец или разбитое корыто?

Дворец или разбитое корыто?

О рисках трюков с недвижимостью.

Право частной собственности в новой России возникло сравнительно недавно, всего лишь 19 лет назад. Мы хорошо помним, как тысячи новоиспеченных граждан свободной страны ринулись приватизировать свои хрущевки, в надежде заполучить чего-то более стоящее. В то время процветали «черные» риелторы, от услуг которых пострадало немало простых людей.

Сейчас те смутные времена уже в прошлом. Но в новом веке способы завладения вашим имуществом стали более изощренные, а потому каждому уважающему себя собственнику стоит о них знать и быть готовым дать отпор злодеям.

Но порой, мы сами даем повод мошенникам, упрощаем их «работу».

Рассмотрим «случай из жизни».

Марина нашла очень выгодный вариант покупки хорошего загородного дома. Необходимая сумма была в наличии, так как Марина совсем недавно получила хорошее наследство от дальней родственницы. Она обратилась в агентство по недвижимости, где ей объяснили, что в числе прочих документов ей необходимо получить от мужа нотариально удостоверенное согласие на приобретение дома, так как имущество приобретается в браке и является общей собственностью супругов. В маринины планы это совсем не входило.

Мужа она очень любила, но зато слишком хорошо помнила развод с предыдущим супругом и дележку маленькой квартирки и машины. На этот раз она будет «умнее», подумала Марина, и решила оформить покупку на маму, которая к тому же являлась инвалидом и имела существенные льготы по налогам.

Сказано – сделано. Прошло семь лет. Случилось неизбежное, и мама Марины умерла. Через полгода Марина обратилась к нотариусу для оформления наследства и, собирая все необходимые для нотариуса документы, обнаружила, что тот дом уже давно не принадлежит ее маме. Как же это произошло?

Всё дело в том, что прошедшее время мама повстречала очень хорошего человека - Геннадия, с которым они решили жить вместе. Геннадий убедил маму продать дом ему, как он объяснил ей – это фиктивная сделка, для того чтобы ему получить налоговый вычет и получить возврат налога. На эти вырученные деньги они с мамой ездили в санаторий, а пару раз даже на море. Только по прошествии времени дом так и остался собственностью Геннадия. Произошло ли это по злому умыслу Геннадия или с добрыми намерениями, но Марина осталась без дома.

Что можно было сделать, чтобы обезопасить свою недвижимость от посягательств кого бы то ни было? Первое: заключить с супругом брачный договор. Да, в России это явление не слишком распространенное явление и какое-то даже постыдное что ли. Что ж, если для вас этот вариант неприемлем, то есть и второй вариант: достаточно было указать в договоре купли-продажи дома, что дом приобретается на личные денежные средства Марины, которые её достались по наследству.

Ведь в соответствии с п.1 ст.36 Семейного Кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Если этот вариант вас по каким-то причинам не утраивает, есть и третий, немножко хитрый способ: заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица, где мама была бы покупателем, а Марина – третьим лицом, выгодоприобретателем. В этом случае для Марины недвижимость была бы получена по безвозмездной для нее сделке и по той же 36-й статье Семейного кодекса РФ осталась бы в её частной собственности.

Рассмотрим еще одну ситуацию.

Общество с ограниченной ответственностью «РиК» приобрело нежилое помещение, которое занимало под офис на условиях договора аренды. Выкупить имущество удалось на выгодных условиях, без торгов, так как ООО являлось субъектом малого бизнеса, для которых действующим законодательством предусмотрены льготы.

Став собственником, общество обязано было выплачивать налог на недвижимость. Ставка налога на недвижимость по России сейчас примерно 2,2% от инвентаризационной стоимости имущества, а для физических лиц, в основном от 0,3 до 0,5%. Кроме того, являясь владельцем хорошей недвижимости, фирма становится потенциальной мишенью для рейдеров. Бухгалтер ООО «РиК» посоветовала генеральному директору «перевести» помещение на себя. Так как единственным участником общества был сам генеральный директор, он решил прислушаться к совету бухгалтера и заключить договор купли-продажи.

Однако, в реальности сделать это было достаточно сложно, ведь чтобы недвижимость стала в частной собственности самого генерального директора ему надо было бы заключить договор купли-продажи с самим собой, что вроде как-то неправильно. Было найдено лёгкое решение и директор «продал» недвижимость своему тестю, с которым он был в прекрасных отношениях.
Спустя какое-то количество времени фирме для дальнейшего роста стали необходимы дополнительные средства и директор решил взять кредит на развитие бизнеса.

Ни для кого не секрет, что банки кредит просто так не дают и больше всего любят брать что-то в залог, лучше всего недвижимость. Тут-то и понадобилось, чтобы то самое помещение находилось в собственности самого общества, а не тестя гендиректора. С тестем отношения остались замечательными и все стали готовить документы для оформления сделки. И тут выяснилась одна маленькая подробность, для оформления сделки необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруги тестя. Надо отметить, что с тёщей директору не повезло. Она была той самой тёщей, про которых народ сложил немало анекдотов. Антонина Петровна наотрез отказалась давать согласие на продажи помещения. То ли в силу неграмотности, то ли из-за обычной вредности, но никакими уговорами это согласие получить не удалось. В результате, кредит фирма не получила и в условиях кризиса стала банкротом.

Стоит отметить еще, что после смерти тестя наследство, в которое входило и то самое помещение, получит жена директора, а это, как мы уже знаем из статьи 36 Семейного Кодекса, будет её частной собственностью.

Что необходимо было сделать директору, чтобы не оказаться в такой ситуации? Во-первых, хороший бухгалтер – это, несомненно, находка для компании. Но неплохо было бы обзавестись еще и хорошим юристом. Именно такой специалист рассказал бы нашему директору, что существуют вполне легальные способы снижения налога на недвижимость, безо всяких переводов имущества на третьих лиц.  Во-вторых, тот же юрист подсказал бы директору, что решил продать имущество принадлежащее ООО «РиК» самому себе вполне законно. Ведь сторонами договора в этом случае являлось бы с одной стороны Общество, а со стороны покупателя – сам директор, но уже как простое физическое лицо.

Только не будем забывать про положения Семейного кодекса и жену директора, которая становилась бы при этой схеме сособственницей недвижимости.

Мы рассмотрели всего два случая из реальной практики, но вариантов может быть масса. Главный вывод, который должен сделать любой собственник, что любые манипуляции с дорогостоящей вещью, а именно такой вещью является недвижимость, скрывают под собой много нюансов, предугадать которые иногда сложно, ведь не всё лежит на поверхности.