Переселение из аварийного жилья. Споры с местными администрациями

Недавно Верховный Суд РФ обобщил судебную практику рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Переселение из аварийного жилья. Споры с местными администрациями
Фото Айгуль Трофимовой, ИА «Живая Кубань»

Недавно Верховный Суд РФ обобщил судебную практику рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Одновременно судьями был выработан ряд рекомендаций разрешения подобных споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства.

Впрочем, как показала судебная практика, подавая в суд иски, заявители нередко сами пытаются нарушить административный порядок признания своего жилья аварийным, обойдя его через суд. Причиной этого является банальное незнание закона. В качестве примера в Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, приводятся действия истицы, заявившей в суд требования о признании своей квартиры непригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.

Суды, отказывая в удовлетворении данных требований, сослались на то, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии и не входит в полномочия судебных органов. Данная комиссия создается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

Иными словами, решить вопрос о признании жилья аварийным через суд, минуя спецкомиссию, нельзя. Равным образом нельзя обязать и местные администрации признать жилые здания аварийными, непригодными для проживания и предоставить заявителям новые жилые помещения. Понуждение администрации к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий.

ВС РФ поддерживает данную позицию, отмечая, что заявительница может обратиться в суд лишь в одном случае. А именно тогда, когда будет налицо бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания.

Таким образом, для того, чтобы признать жилье ветхим необходимо соблюдение законной процедуры. Данная процедура подробно регламентирована Положением о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Согласно данному положению, признание жилого помещения пригодным или непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится специальной межведомственной комиссией. Для этого требуется наличие заявления собственника помещения (нанимателя), либо заключение органов государственного жилищного надзора.

По результатам работы комиссия принимает решение: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции. Только потом и именно на основании полученного от комиссии заключения администрация может принять решение и издать соответствующее распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Другое дело, когда вышеуказанное заключение делается комиссией формально, без фактической проверки и обследования жилых помещений. Например, когда вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения, комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.

В этих случаях действия, а, скорее всего, бездействие, комиссии могут быть признаны судом неправомерными, а заключение – вынесенным без учета требований законодательства. В противовес заключению комиссии здесь может быть представлено заключение независимого эксперта, нанятого за счет самих жильцов ветхого жилья. Если комиссия не сможет опровергнуть выводы независимой экспертизы, ее действия будут считаться незаконными. Кроме того, о бездействии будет свидетельствовать и отсутствие у комиссии технических заключений и актов органов жилищного надзора, из которых следует соответствие, либо несоответствие состояния помещений требованиям СНиПов.

Установив бездействие комиссии, суд возлагает на нее обязанность в оговоренный срок провести оценку соответствия помещения установленным законом требованиям. В свою очередь недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению. Следовательно, у принявшего его органа возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.

Немало споров вызывает и решение вопроса о предоставлении собственникам (нанимателям) жилья, признанного аварийным, новых жилых помещений. По закону если собственники жилых помещений в аварийном доме не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Нетрудно догадаться, что заключать с жильцами данные соглашения местные администрации не торопятся, ссылаясь на недофинансирование и прочие проблемы местного масштаба. В этих случаях жильцы спешат в суд с требованиями о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны суды отказывают жильцам в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным.

В обзоре поясняется, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением. Это обусловлено тем, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается лишь обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, если соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имеется, суд не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. С другой стороны, если между органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, не может быть удовлетворено и требование о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи.

Между тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению, то собственнику жилого помещения в таком доме не может быть отказано в предоставлении другого жилого помещения. И если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жильцы уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, путем понуждении к заключению договора мены жилых помещений и принудительного выселения с предоставлением другого жилого помещения. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.

Другие же суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. То есть, принудительно переселить жильцов, пусть даже из непригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Причем данную позицию судов ВС РФ и признает правильной и обоснованной.

Теперь что касается выкупа. В соответствии с нормами ЖК РФ, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения. При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется, исходя из рыночной его стоимости. По общему же правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Поэтому нетрудно догадаться, что, определяя выкупную стоимость изымаемого жилья, местные администрации в целях экономии средств нередко занижают ее истинное значение.

В связи с этим Пленум ВС дает судам на этот счет ряд важных рекомендаций. Так, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме. Это объясняется тем, что гражданским законодательством сейчас установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме всегда следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Следовательно, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

То же самое касается и земельного участка под аварийным домом. Здесь следует обратить внимание на то, что с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к жильцу переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. ВС РФ подчеркивает, что поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он именно для обеспечения возможности пользования жилым помещением, то при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Более того, ВС РФ рекомендует судам учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения в обязательном порядке должна включать в себя и все дополнительные расходы убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

В частности, в выкупную стоимость подлежат включению расходы жильца на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. Разумеется, расходы могут быть учтены лишь в разумных пределах и стоимость роскошных апартаментов и питания в ресторанах на время решения вопроса о выплате выкупной цены никто компенсировать не станет. Все чрезмерные расходы жильцов учету не подлежат.

Стоит отметить, что данный перечень возможных расходов жильцов закрытым не является и при желании может быть расширен. В качестве примера здесь ВС РФ приводит спор относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В свою очередь к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Соответственно, все вышеуказанные расходы, определенные по рыночным ценам, и подлежат включению в выкупную стоимость жилья.

🔍 Узнайте то, чего нет в интернете!

💼 Главбух на УСН
Экспертные лайфхаки и методы, проверенные практикой.
💰 Цена: 4 500 ₽ 15 950 ₽
Подробнее

📊 ОСНО: налоговая отчетность
Тонкости отчетности от ведущих специалистов.
💰 Цена: 4 200 ₽ 15 990 ₽
Подробнее

🎓 Профессия бухгалтер с нуля
Секреты профессионалов для старта карьеры.
💰 Цена: 4 900 ₽ 19 900 ₽
Подробнее

🚀 Знания, которые вы не "нагуглите"! Начните обучение сейчас!

Каталог курсов

Комментарии

1
  • Ench.irina


    Аноним, Вы писали:

    Программа по переселению из аварийного жилья..я собственник....заключен договор мены..кто должен оплатить сделку в юстиции, услуги нотариуса для опеки( есть несовершеннолетний ребёнок , тоже собственник)..я или администрация?

    Здравствуйте! Вы получили ответ на вопрос? У меня та же ситуация, тот же вопрос,как все это решается?


Похожие материалы

ФНС: налог на прибыль по облигациям вырос с 15% до 20%

Налоговики напомнили, что компании, которые получают проценты по государственным облигациям, должны правильно указывать ставку налога и КБК в декларации.

ЭДО

Утвержденный ФНС формат позволяет сформировать просто счет или счет-оферту

С 20 марта 2025 года счет на оплату можно оформить в электронном виде.

Сладкие скидки к Масленице! Успейте купить курсы по вкусным ценам

Прямиком с пылу с жару! Новая акция в честь самого сытного праздника февраля. Выбирайте курсы повышения квалификации и профпереподготовки «Клерка» на любой вкус и скорее записывайтесь — пока предложение еще горячее. Обучение начнется 1 марта.

Сладкие скидки к Масленице! Успейте купить курсы по вкусным ценам

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
НДФЛ

Минфин уточнил нюансы с наличием НДФЛ при перекредитовании жилья

Физические лица, рефинансировавшие ипотечные кредиты через банки или кредитные организации, не платят НДФЛ с материальной выгоды.

На Госуслугах появился сервис, чтобы оформить выход на пенсию

Пенсионеры смогут в личном кабинете получить нужные документы для выхода на пенсию.

Что нужно знать про УСН в 2025 году бухгалтеру. 💡«Ночной бухгалтер» № 1878

Свели вместе важные нюансы работы с УСН в 2025 году. Проверяйте, все ли делаете правильно, а то скоро уже отчетность за первый квартал.

Что нужно знать про УСН в 2025 году бухгалтеру. 💡«Ночной бухгалтер» № 1878
Марина
УСН

Ип на усн с ндс д-р

Здравствуйте, ип на усн д-р ндс 5%, торгует на Вайлдберриз. Как отражать доходы и расходы в кудир? Доход от продажи без ндс? При этом все комиссии и логистики...

Читать полностью

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

В доходы по УСН выручка идет без НДС. В декларации по НДС указывается налогооблагаемая база и НДС.

доход по кудир будет равен выручке...

Читать полностью
3-НДФЛ

3-НДФЛ нужно заполнять с учетом новой ставки 15%

Продолжается Декларационная кампания-2025. Представить декларацию о доходах, полученных в 2024 году, необходимо до 30 апреля 2025.

На 2025 год сохраняются льготы даже при разрыве налоговых соглашений с недружественными странами

Российские компании смогут применять пониженные ставки или не удерживать налог на прибыль при выплате процентов иностранным банкам и экспортно-кредитным агентствам до конца 2025 года, даже если действие налоговых договоров с их странами приостановлено.

Дробление бизнеса: ФНС списывает миллионы штрафов за отказ от схем

Ведомство дает предпринимателям уникальный шанс избавиться от многомиллионных штрафов за использование налоговых схем. Те, кто добровольно откажется от дробления бизнеса до конца 2026 года, смогут списать долги за 2022-2024 годы.

Банки

Банк берет повышенную комиссию? Это незаконно

Судебная практика по вопросам банковских комиссий в последнее время складывается не в пользу банков.

Банк берет повышенную комиссию? Это незаконно

⚡️ Итоги дня: за заброшенные участки начнут штрафовать, Google откажется от аутентификации по СМС, а через стрим ВК можно продавать товары

Подготовили обзор главных событий дня — 25 февраля 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Владельцы Telegram-каналов, которые находятся за границей, могут размещать рекламу без обязательной маркировки

Это значит, что можно легально заказывать рекламу своих Telegram-каналов в зарубежных ТГ-пабликах без всяких рекламных токенов и обязательной регистрации в российской системе операторов рекламных данных (ОРД).

Ипотека

Для Курской области утвердили ипотеку в 2 процента

Жители Курской области смогут оформить льготную ипотеку под 2%.

Минэкономразвития может обязать маркировать товары от иностранцев на маркетплейсах

Чтобы защитить покупателей от опасных и несертифицированных товаров, власти хотят указывать в карточках товаров иностранных продавцов, а также вносить их в систему «Честный ЗНАК».

Пять определений ВС РФ 2024 года по налогам на имущество, которые применяют налоговики

ФНС опубликовала обзор судебной практики за 2024 год, который содержит позицию Верховного суда по отдельным спорам, связанным с налогообложением имущества.

КИК

ФНС РФ выпустила официальное письмо по вопросу применения своих «черных списков»

ФНС официально разъяснила, с какого момента учитывать новые перечни государств, не обеспечивающих обмен налоговой информацией.

⚡️Главное в феврале – изменения законодательства для бизнеса. Не упустите 23 важных событий месяца

В обзоре изменения законодательства, свежая судебная практика, новые разъяснения чиновников и полезные советы. Обязательно прочтите, чтобы знать, как эти изменения могут повлиять на вашу компанию или личные финансы!

⚡️Главное в феврале – изменения законодательства для бизнеса. Не упустите 23 важных событий месяца
ВЭД

🌴 Российские компании могут подключиться к экономическим и инвестпроектам в ЦАР

Сенаторы готовы содействовать их реализации, отметил председатель комитета Совета Федерации по международным делам Григорий Карасин.

Как проверить данные на утечки и взломы

Как узнать, утекли ли данные в сеть: сервисы для проверки, причины утечек и взломов, как себя обезопасить. Что делать, если данные уже скомпрометированы.

Как проверить данные на утечки и взломы

Интересные материалы

Микропредприятиям и ИП разрешат вести бухучет без двойной записи

Минфин подготовит важные изменения и новшества в бухучет и отчетность. Это следует из Плана мероприятий по реализации основных направлений государственной политики в сфере бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности до 2030 года.

1