Как не стать жертвой квартирных рейдеров

Возникает вопрос: в чем состоит интерес при покупке именно долей недвижимости? Ответ очень простой — общая стоимость недвижимости, купленной по долям, существенно ниже стоимости той же недвижимости, купленной целиком, и если приобрести квартиру по долям, а затем выставить ее на продажу как единый объект недвижимости, то можно получить очень хорошую прибыль. Покупка первой доли квартиры необходима для того, чтобы закрепиться на выбранном объекте недвижимости, далее дело за малым — «выжить» из остальных комнат других жильцов, создав невыносимые условия проживания, и вынудить других собственников продать свои доли захватчикам. Таким образом, основная цель рейдерского захвата жилого помещения — как можно быстрее освободить квартиру от всех владельцев и выкупить остальные доли за бесценок.

Рейдеры, как правило, приобретают доли в квартирах с собственностью, носящей общедолевой характер. Идеальным является вариант, если между собственниками существуют враждебные отношения, либо собственник не заинтересован в своей доле (например, получил по наследству и не хочет иметь никаких отношений с другими владельцами). 

Большое значение для захватчиков имеет покупка невыделенной доли, то есть в квартире не определен порядок пользования отдельными комнатами. Таким образом, рейдер, приобретя долю, получает законный доступ в любое помещение квартиры и, обладая даже самой маленькой долей в квартире, захватчик совершенно свободно может совершать акты устрашения остальных собственников, чтобы совершить захват квартиры полностью. Способы «выживания» других жильцов могут быть самыми разнообразными, например, в квартиру могут поселить бомжей, наркоманов либо алкоголиков, начать разрушительный ремонт и разорение жилого помещения, постоянно менять замки и так далее. Полиция в таких случаях — не помощник, так как у захватчика есть документы, подтверждающие право собственности. Понятно, что в таких условиях у других собственников выбор небольшой — либо поддаться на провокации и продать свою долю, либо смириться, набраться терпения и дальше жить в таких условиях. 

Действующее законодательство в такой ситуации тоже не помощник, так как законодатель защищает право владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом. 

Следует отметить, что невозможно защитить даже права несовершеннолетних детей, и органы опеки и попечительства вместо того, чтобы помочь исправить ситуацию, напротив, обратятся с претензией к родителям, что те не могут обеспечить достойным жильем своих детей.

С одной стороны, п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет право преимущественной покупки доли: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Более того, в п. 3 данной статьи предусмотрена ответственность за нарушение п. 1: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 24 закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

Следует отметить, что тот же ГК РФ позволяет совершенно правомерно обойти требование, указанное в ст. 250 ГК РФ, более того, на настоящее время существует три таких способа.

Первый способ недружественного захвата жилого помещения

Заключение договора займа под залог имущества (доли квартиры). В данном случае умышленно не выплачивается долг по займу и, таким образом, через определенный промежуток времени заключается соглашение о переходе права собственности займодавцу в счет уплаты долга, вся сделка осуществляется в рамках закона. Данный вариант является самым действенным и распространенным.

Второй способ недружественного захвата жилого помещения

Продажа через дарение, в данном случае заключается договор дарения «микродоли» (например: 1,5 м2). Таким образом, одаряемый становится еще одним сособственником. Далее ему продается оставшаяся часть доли. И опять же — все в рамках закона. 

Третий способ недружественного захвата жилого помещения

Отчуждение доли при помощи договора дарения, который маскирует фактическую продажу. Данный способ применяется редко, так как является не совсем законным и рискованным, ведь приходится рассчитывать на добросовестность другой стороны. 

Но судебная практика и в данном случае не всегда на стороне «добросовестных» владельцев квартиры.

Рассмотрим в качестве примера решение Тушинского районного суда г. Москвы. 

Из материалов дела: истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. В обоснование иска указала следующее. Истец и ответчик ФИО2 являлись сособственниками приобретенной в период брака квартиры. Брак был расторгнут. Решением Тушинского районного суда за истцом и ответчиком было признано право собственности на ½ долю спорной квартиры, состоящей из двух изолированных комнат. От брака стороны имеют дочь ФИО3. Ответчик после расторжения брака в спорной квартире не проживает, в связи с чем истец предложила выкупить долю ответчика. ФИО2 согласился продать свою долю. Однако впоследствии ответчик сообщил истцу и их дочери о том, что он подарил свою ½ доли в спорной квартире неизвестному лицу. Истец считает, что ответчик путем заключения договора дарения прикрыл другую сделку — договор купли-продажи, то есть совершил притворную сделку, в связи с чем договор дарения на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожной сделкой. Также данная сделка существенно ухудшила жилищные условия жизни несовершеннолетнего ребенка, что противоречит ст. 40 Конституции РФ. Оспариваемая сделка была совершена без согласия органов опеки и попечительства.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что решением Тушинского районного суда произведен раздел общей собственности супругов ФИО1 и ФИО2 в виде квартиры, с признанием права собственности каждого на ½ долю квартиры. Одновременно судом был определен порядок пользования указанной квартирой и с учетом интересов несовершеннолетней ФИО3 в пользование ФИО1 выделена комната площадью 19 кв. м, ФИО2 комната площадью 15 кв. м. 

На момент рассмотрения дела судом в спорной квартире по месту жительства зарегистрированы истец, ответчик ФИО2 и их несовершеннолетняя дочь ФИО3.

ФИО2 произвел отчуждение своей доли ФИО4 путем заключения в простой письменной форме договора дарения. Договор дарения и право собственности ФИО4 зарегистрированы в УФРС.

В обоснование доводов о возмездности договора дарения истцом были представлены:

• договор с ООО, заключенный на оформление отчуждения объекта в виде ½ доли в праве собственности на квартиру, с указанием цены отчуждаемой доли;
• договор в виде расписки за подписью ФИО2, согласно которому, ФИО2 выражает согласие на получение денежных средств от операции обмена квартиры;
• распечатки предложения о продаже ½ доли спорной квартиры.

Несовершеннолетний свидетель ФИО3 показала, что в спорной квартире проживает вдвоем с матерью, отец перестал жить с ними, когда ей было четыре года. Она занимает в квартире маленькую комнату, отец иногда приезжал, но в квартире никогда не оставался. Отец лично ей позвонил по телефону и сказал ей, что комната ему больше не принадлежит, он продал ее по договору дарения человеку, которого плохо знает. Потом он повторил то же самое матери по телефону, которая разговаривала с отцом при ней по громкой связи. Вещей отца в квартире нет, ключей от квартиры у него не было.

Суд критически оценивает показания свидетелей в части доводов о том, что квартира была продана, а не подарена ответчиком, поскольку данные свидетели являются лицами, прямо заинтересованными в рассматриваемом деле, при этом суд учитывает, что непосредственными свидетелями заключения оспариваемого договора они не являлись, каких-либо сведений об условиях оспариваемой сделки, а именно о цене проданной, по их словам, доли, являющейся существенным условием договора купли-продажи, суду ничего не пояснили. 

Согласно ч. 1 ст. 571 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. 

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Истец не являлась стороной оспариваемой сделки, каких-либо доказательств достижения ответчиками соглашения по существенным условиям договора купли-продажи доли в квартире, в том числе о стоимости доли, истец в соответствии с требованиями статей 12, 56 ГПК РФ суду не представила.

Допрошенные в судебном заседании свидетели также не пояснили, какова была стоимость проданной, с их слов, ответчиком ФИО2 доли.

При этом заявляя требования о признании оспариваемой сделки на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ, истец не указывает, какие правила просит применить к сделке, чем сделка купли-продажи доли нарушает ее права, поскольку каких-либо требований о переводе прав покупателя в случае признания договора дарения недействительной сделкой и применении к ней правил, касающихся договора купли-продажи, истец суду не заявляет.

Более того, в судебном заседании истец пояснила, что оспариваемой сделкой ее права не нарушены.

Доводы истца в подтверждение притворности совершенной сделки дарения о том, что ответчик имел намерение продать долю в спорной квартире истцу, а затем его доля была выставлена на продажу согласно данным риэлторских компаний, суд находит ненадлежащим доказательством притворности сделки. Ответчик ФИО2 и его представитель не оспаривали намерения ответчика продать принадлежащую долю истцу на протяжении длительного периода времени, ответчик ФИО2 также направлял истцу через нотариуса предложение выкупить принадлежащую ему долю, которое однако осталось не врученным истцу. Однако доводы истца о том, что именно ответчик отказался от намерения продать ей свою долю, суд находит несостоятельными и неподтвержденными, в том числе и доказательствами, представленными истцом.

Учитывая изложенное, с учетом того, что истцом не представлено доказательств возмездности совершенной сделки, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор является безвозмездным и не нарушает права и законные интересы истца и несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Важно отметить, что официально подобные сделки являются законными, а деятельность организаций, занимающихся приобретением долей, не является преступной. Оспаривание и признание недействительными сделок с долями является очень трудоемким и затяжным, и суды редко принимают положительные решения в пользу законных собственников. 

Рассмотрим несколько советов владельцам, которые попали в ситуацию с захватом жилья.

1. Если доля была продана постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, без соблюдения права преимущественной покупки других собственников, последние могут обратиться в суд с иском — о переводе прав и обязанностей покупателя. 

В качестве примера рассмотрим решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы. 

Из материалов дела: истец ФИО1 обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве долевой собственности на квартиру.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является сособственником спорной квартиры наряду с ответчиком ФИО2. В июне 2010 г. истцу стало известно о том, что доля ответчика продана третьим лицам Б.Т.Н. и Р.А.П., что нарушило преимущественное право покупки истца. Основываясь на положениях п. 3 ст. 250 ГК РФ, истец просит осуществить на нее перевод прав и обязанностей покупателя.

Суд, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником 1/2 доли в праве в квартире.

Первоначальный ответчик по иску ФИО2 наряду с истцом ФИО1 также являлся собственником 1/2 доли в спорной квартире. Указанную долю ответчик получил в порядке наследования. 

Ответчик ФИО2 имел намерение произвести отчуждение принадлежащей ему доли, в связи с чем в адрес нотариуса Б.Д.С. было направлено заявление на имя истца, в котором ответчик указал о продаже принадлежащей ему доли за 2 200 000 руб. и предложил истцу в течение месяца с момента получения данного заявления оформить договор купли-продажи.

Заявлением, направленным в адрес нотариуса Б.Д.С., истец выразила желание приобрести указанную долю по договору купли-продажи по объявленной цене.

Однако договор между истцом и ответчиком заключен не был, поскольку определением Дорогомиловского районного суда на спорную квартиру был наложен арест.

Позднее между ФИО2 (продавцом) и Б.Т.Н., Р.А.П. (покупатели) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры, согласно которому ФИО2 передал за плату в размере 3 000 000 руб. Р.А.П. и Б.Т.Н. 1/2 долю квартиры.

При этом ответчиком не предлагалось истцу приобрести отчуждаемую долю по цене в 3 000 000 руб., доказательств письменного извещения истца как участника долевой собственности перед заключением договора о намерении ответчика продать долю посторонним лицам с указанием данной цены и других условий, на которых ответчик продает ее, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено преимущественное право истца как участника общей долевой собственности и порядок отчуждения доли, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Пунктом 14 постановления Пленума ВС РФ № 10, постановлением Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, согласно заявлению физического лица на перевод денежных средств истец перевела на счет Управления Судебного Департамента денежную сумму в размере 3 000 000 руб. в качестве обеспечения исковых требований по настоящему иску, представив указанный документ как подтверждение намерения истца на приобретение доли ответчика по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли спорной квартиры.

1. Также довольно эффективным способом защиты от рейдеров является арест доли (запрет на распоряжение). Для этого необходимо обратиться в суд с иском о наложении ареста на спорное имущество. Данный иск уместен, если существует правовая неопределенность относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей. Подобные препятствия являются крайне нежелательными для захватчиков, так как увеличивают затраты и продолжительность деятельности по отъему недвижимости, а это может значительно снизить «ликвидность» недвижимости.

2. В случае если рейдерами приобретена незначительная доля квартиры, то вернуть долю в судебном порядке можно по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик. 

Рассмотрим решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1351/2012.

Из материалов дела: К.О.И., действующая также в интересах несовершеннолетнего К.А.Д., и С.Р.А. обратились в суд с иском к С.И.В., Д.О.В. о признании их долей малозначительными и прекращении права собственности.

Согласно поэтажному плану здания спорная жилая площадь является двухкомнатной квартирой, проживание в ней нескольких семей невозможно, разделить спорную площадь в натуре без несоразмерного ущерба для нее, выделить долю в натуре также невозможно. Доли ответчиков незначительны, у них отсутствует интерес к данной жилой площади, так как они проживают по другому месту жительства. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Судом установлено, что данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственников значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты ответчикам денежной компенсации за их доли с утратой права на долю в общем имуществе.

Важно отметить, что стоимость доли можно определить двумя способами. Первый способ: оценить квартиру, объект в целом и определить стоимость доли пропорционально общей сумме. Второй способ: оценить непосредственно долю, тогда будет учитываться ее незначительность и невозможность выдела, соответственно, в данном случае стоимость доли будет существенно ниже.

Важную роль в судебном процессе о принудительном выкупе играет необходимость использования недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей (так как в процесс привлекаются органы опеки и попечительства). 

1. В случае если удастся найти других пострадавших от действий рейдерской группы, следует обратиться суд уже в порядке уголовного судопроизводства по статье мошенничество.

В заключение хочется отметить, что в статье изложены только способы захвата жилья, которые вписываются в рамки закона. В реальности существует огромное количество «серых» схем завладения чужим имуществом. Но в любом случае бороться за свое имущество нужно всегда, и лучше это делать с привлечением грамотных специалистов.

В связи с тем, что существующих правовых механизмов для защиты недвижимости недостаточно, важную роль в сохранности имущества и беспрепятственного пользования им играет осмотрительность правообладателей и сохранность теплых отношений с близкими людьми. Ведь подобные проблемы гораздо легче вовремя предупредить, чем потом бороться с их последствиями уже в процессе.