Учет фонда капремонта: определяем обязанное лицо

В 2014 году в доме, которым управляет УК, было проведено общее собрание собственников помещений в МКД по вопросам капитального ремонта общего имущества. На этом собрании было принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор. Кто в описанной ситуации должен предъявлять собственникам к уплате взносы на капитальный ремонт, составлять платежные документы и вести учет фонда?

Источник: Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"

В 2014 году в доме, которым управляет УК, было проведено общее собрание собственников помещений в МКД по вопросам капитального ремонта общего имущества. На этом собрании было принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор. Кто в описанной ситуации должен предъявлять собственникам к уплате взносы на капитальный ремонт, составлять платежные документы и вести учет фонда?

Для ответа на поставленный вопрос, прежде всего, необходимо сформировать представление о том, кто обязан осуществлять капитальный ремонт МКД и связано ли наличие такой обязанности с решением собственников помещений в МКД о выборе способа формирования фонда капремонта.

Общие положения об обязанностях управляющих

Надлежащее содержание общего имущества в МКД является одной из ключевых целей управления МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Правила осуществления деятельности по управлению МКД утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416. Согласно п. 4 названных правил управление МКД обеспечивается выполнением ряда стандартов, одним из которых является подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД (см. пп. «в»). На основании таких предложений собственники помещений в МКД принимают решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 1, 2 ст. 189 ЖК РФ).

Другой стандарт управления, сформулированный в пп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, посвящен организации и осуществлению расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Этот стандарт подразумевает, что в обязанности управляющего входят в том числе:

  • начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД. Они производятся в адрес собственников как жилых, так и нежилых помещений, поскольку расходы на содержание общего имущества несут собственники всех помещений в МКД независимо от их статуса (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ);
  • оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД;
  • ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством РФ.

Напомним, что в состав платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД входят (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

  1. плата за содержание и ремонт жилого помещения;
  2. взнос на капитальный ремонт.

Что касается самого надлежащего содержания общего имущества в МКД, то оно осуществляется с учетом требований ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Данная статья связывает возникновение у конкретных лиц обязанности по содержанию общего имущества в МКД с выбором способа управления этим домом. Так, в силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правилам содержания общего имущества. Важно, что капитальный ремонт, как и текущий, назван в числе мероприятий, образующих понятие «содержание общего имущества» (см. пп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества).

Сделаем вывод. По общему правилу при управлении домом УК на последнюю возлагаются обязанности:

  • по планированию и оказанию услуг и выполнению работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества в МКД;
  • по оформлению платежных документов и направлению их собственникам и пользователям помещений в МКД, а также по ведению претензионной и исковой работы в отношении должников.

Специальные положения об обязанностях управляющих

Далее необходимо разобраться, корректируются ли обязанности УК, установленные в общем случае, в зависимости от того, каким способом собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта.

Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Сам фонд пополняется за счет взносов собственников и иных перечисленных в ч. 1 ст. 170 ЖК РФ поступлений.

Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт установлены в ст. 171 ЖК РФ, однако определенно они сформулированы только в отношении способа формирования фонда на счете регионального оператора.

Фонд формируется на счете регионального оператора

В этой ситуации собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, если иное не установлено законом субъекта РФ. Учет фондов (в том числе в разрезе плательщиков взносов) также ведет оператор (ч. 1 ст. 183 ЖК РФ), поскольку платежи собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, образуют имущество последнего (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ). Одновременно у оператора возникает обязанность перед собственниками помещений в МКД обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в их доме (ст. 182 ЖК РФ). В рамках исполнения данной обязанности региональный оператор:

  • подготавливает и направляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования названных работ (услуг) и т. д.;
  • привлекает подрядные организации и контролирует ход выполнения работ;
  • осуществляет приемку выполненных работ и т. д.

Таким образом, в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора обязанность по оформлению платежных документов (в части взносов на капитальный ремонт) и направлению их собственникам и пользователям помещений в МКД возлагается на регионального оператора, если иное не установлено субъектом РФ. Одновременно обязанность спланировать и провести капитальный ремонт в доме тоже закреплена за региональным оператором. По логике закона региональный оператор выполняет возложенные на него обязательства без участия УК, таким образом, ряд вопросов, «исторически» подведомственных управляющим, перераспределен на регионального оператора.

Фонд формируется на специальном счете

Относительно уплаты взносов собственниками, формирующими фонд капремонта на специальном счете, ст. 171 ЖК РФ не дает никаких особых указаний кроме того, что взносы должны поступать на специальный счет (ч. 2 названной статьи). Важно, что права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД, а не владельцу данного счета, будь то региональный оператор или УК (с 01.01.2015 возможно и такое – см. ч. 2 ст. 175 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №255‑ФЗ).

Иными словами, денежные средства, накапливаемые на специальном счете на цели капитального ремонта МКД, не принадлежат владельцу такого счета, поэтому определять правила их учета исходя из того, кто обладает правами на эти денежные средства, некорректно.

Относительно составления и представления платежных документов собственникам помещений, формирующим фонд капремонта на специальном счете, в ЖК РФ ничего не сказано. При этом существует следующее разъяснение Минстроя (см. п. 8 Письма от 07.07.2014 №12315‑АЧ/04): собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, самостоятельно выбирают способ уплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов. При этом нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлена обязанность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета, по выпуску платежных документов. В этом случае должны быть определены источники финансирования соответствующих затрат регионального оператора.

В сущности, Минстрой предлагает решить вопрос формирования платежных документов субъекту РФ или самим собственникам помещений в МКД.

Обобщая сказанное, можно сделать следующий вывод: предусмотренная жилищным законодательством обязанность УК по оформлению платежных документов (в части взносов на капитальный ремонт) и направлению их собственникам и пользователям помещений в МКД может быть скорректирована при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете (на то, что на взнос по капремонту может быть составлен отдельный платежный документ, указано в п. 8 Письма Минстроя РФ №12315‑АЧ/04). А вот обязанность спланировать и провести капитальный ремонт общего имущества, а также осуществлять претензионную и исковую работу с должниками остается за УК. Исходя из этих соображений, учет фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (включая начисление взносов, контроль за их своевременной уплатой и т. д.), следует организовать именно управляющей организации.

* * *

Анализ норм ЖК РФ и принятых в его исполнение подзаконных актов дает основания полагать, что начисление и учет взносов на капитальный ремонт, а также предъявление их к уплате собственникам помещений, которые формируют фонд капитального ремонта своих домов на специальном счете, осуществляет УК независимо от того, кто является владельцем специального счета.

💖 Love is... когда обучение — не обязанность, а удовольствие!

🔥 Главбух на УСН
Освойте УСН с любовью и минимизируйте риски. Эксклюзивная программа с учётом налоговой реформы-2025! 💰 Рассрочка: 3 725 ₽ × 4 месяца

🔥 Бухгалтер с нуля: учет, налоги, 1С
Начните с нуля и обретите профессию с открытым сердцем. Всё, что нужно для успешного старта, за 4 месяца! 💰 Рассрочка: 2 725 ₽ × 4 месяца

🔥 Бухгалтер на ОСНО
Освойте отчетность на ОСНО с заботой о каждой детали. Избегайте ошибок и штрафов с помощью уникальной практики от экспертов! 💰 Рассрочка: 1 725 ₽ × 4 месяца

✨ Вкладывайте в знания с любовью — ваш успех начинается здесь!

Посмотреть все курсы

Начать дискуссию


Похожие материалы

Встречайте бухгалтерскую весну вместе с «Клерком»!

13 марта состоится конференция «БухВесна – 2025». Вместе с экспертами создадим дорожную карту по работе в новых условиях и погрузимся в новую реальность для бухгалтеров.

💘 От «Клерка» с любовью! Новая акция на курсы повышения квалификации и профпереподготовки

Накануне самого романтического праздника мы решили в очередной раз признаться вам в любви и снизить цены на курсы повышения квалификации и профпереподготовки. До 14 февраля вы можете купить курсы со скидками до 82%. Скорее записывайтесь — старт потока 15 февраля.

💘 От «Клерка» с любовью! Новая акция на курсы повышения квалификации и профпереподготовки

Пять способов снизить риски возникновения дебиторской задолженности 

Арбитражные суды ежегодно рассматривают разные экономические споры, многие из которых касаются взыскания дебиторки. Дело выиграть не так уж сложно — при условии грамотно оформленных документов. Но бывает, что исполнительный лист есть, а взыскивать нечего. Поэтому важно заблаговременно предусмотреть, как снизить риск возникновения дебиторки.

Пять способов снизить риски возникновения дебиторской задолженности 

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
УСН

Когда можно снова перейти на УСН при утрате права на этот режим

Вновь перейти на УСН возможно не ранее чем через один год после утраты права на применение УСН.

Общество

Чистый белок всего за 10 бат

Наткнулись на популярные уличные закуски в Таиланде, которые я сфоткал на рынке на Раваях — жареные насекомые и личинки. Хочется поделиться впечатлениями.

Чистый белок всего за 10 бат
5

👫 Неработающая жена не может получить имущественный вычет вместо мужа

При покупке квартиры можно получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере до 2 млн рублей. Причем такой вычет положен и мужу, и жене по 2 млн рублей каждому.

Учетрасходов на приобретение мусорных контейнеров п ри УСН

Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли учесть расходы на при обретение мусорного контейнера в составе расходов при УСН. ?

Эксперт:

Ирина Лапшина

Ирина Лапшина
Эксперт

Добрый день ! Средства, затраченные на оплату контейнера, могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией...

Читать полностью

✅Функция = ВПР по нескольким условиям

Давненько Excel не заходил в гости на «Клерк», согласны? Небось уж и забыли, что такое ВПР. Ну это функция, которая вытаскивает данные по заданному условию. По одному? Пффф. Для нас, для Клерков, это какой-то детский лепет. Сегодня мы будем разговаривать по-взрослому. ВПР по нескольким условиям. Погнали!

✅Функция = ВПР по нескольким условиям
Бухгалтеры

❤️Ищем самого креативного и влюбленного бухгалтера. Подарим подписку Клерк.Премиум

Приближается день святого Валентина — самым романтический праздник в году. Самое время дарить и получать подарки. Составляем список оригинальных подарков на 14 февраля, которые действительно порадуют. Но мы-то знаем, что лучший подарок — это знание. Поэтому от «Клерка» подписка Клерк.Премиум самому влюбленному и креативному.

❤️Ищем самого креативного и влюбленного бухгалтера. Подарим подписку Клерк.Премиум
Общество

😶 Новый закон о русском языке может сократить рекламные возможности бизнеса

Законопроект предлагает ограничить использование иностранных слов (англицизмов и т. п.) в публичном пространстве, в том числе в рекламе, на этикетках и вывесках, в СМИ, названиях жилых комплексов, поселков (кварталов, микрорайонов).

Трудовое право

Что меняется в трудовом законодательстве в 2025 году: дайджест для бизнеса

Трудовое законодательство регулярно подвергается изменениям — 2025 год не исключение. Рассказываем, к чему нужно готовиться работодателям, чтобы не столкнуться с негативными для бизнеса последствиями.

Что меняется в трудовом законодательстве в 2025 году: дайджест для бизнеса
Валюта

💵 Доллар упал ниже 90 рублей

После разговора президента США с Владимиром Путиным рубль начал укреплять свои позиции.

Использовать ЕНС для обналичивания и увода денег из-под 115-ФЗ не получится

ФНС отказалась возвращать на расчетный счет индивидуального предпринимателя сумму переплаты, образовавшуюся на ЕНС. Предпринимателю это не понравилось и он пошел в суд отбивать свои кровные 1.9 млн. руб.

«Бумажный» налог на добавленную стоимость

Так называемый «бумажный» НДС — схема для получения вычета по налогу на добавленную стоимость с помощью фиктивных документов — занял заслуженное место в Уголовном кодексе. С декабря 2024 года в него введена статья, предусматривающая ответственность за представление подложных счетов-фактур и деклараций.

«Бумажный» налог на добавленную стоимость
НДФЛ

В ЕНП-уведомлении на НДФЛ с зарплаты может быть 7 разных КБК: перечень

С 2025 года для НДФЛ с зарплаты действует пятиступенчатая шкала, а для НДФЛ с районных коэффициентов (РК) – двухступенчатая.

2
Инвестиции

21,75% на облигациях МТС

Российский гигант телекоммуникационного сектора продолжает пылесосить деньги на рынке. Куда же сейчас выгоднее инвестировать — в облигации или в акции МТС?

Мошенникам будет сложнее отобрать квартиру: операции с недвижимостью проверят по биометрии

Чтобы усилить безопасность сделок с недвижимостью, власти будут проверять биометрические данные собственников.

Саморазвитие

Питание детей: основы здорового роста и развития или чем, когда и зачем кормить детей?

Половина школьников 7–9 лет и более 60% старшеклассников имеют хронические болезни: нервной системы, глаз,  мочеполовой системы, органов пищеварения. Не более 15% детей можно признать здоровыми! Свыше 35% детей страдают от аллергий. 

Питание детей: основы здорового роста и развития или чем, когда и зачем кормить детей?

Просрочка по кредитам выросла в полтора раза

Банки стали тщательно оценивать заемщиков, чтобы предотвратить возможные просрочки. Самая сложная ситуация у тех, кто взял кредит, но не смог его рефинансировать из-за высоких ставок.

Какие ошибки делают бухгалтеры при работе по новым правилам и как их избежать

Бухгалтеры работают по новым правилам с января 2025 года, но даже те, кто заранее готовился к реформе, все равно часто совершают одни и те же ошибки. Чтобы вы избежали подобных неприятностей, мы сделали подборку разборов, вебинаров и курсов по всем изменениям налоговой реформы, которые уже вступили в силу.

Интересные материалы

Пособие по безработице выросло до 15 тыс. рублей

С 1 февраля 2025 года для пособия по безработице установлен коэффициент индексации 1,095.