ГК РФ

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» - дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» - дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». 

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах - 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком. Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме.

Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре. Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры - с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя. Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей. 

Управленческий учет и финансы в 1С: УНФ

Только сегодня! Скидка 50%!

  • Автоматизируйте учет и финансы в 1С: УНФ
  • Настройте CRM, бюджетирование и платежный календарь
  • Управляйте денежными потоками и повышайте прибыль
7 900 ₽ (или 4 платежа по 1 975 ₽)
Записаться сейчас

Документооборот в коммерческой организации

Инструкция по организации документооборота и архива в коммерческой организации (расширенная версия в комментариях).

Начать дискуссию


Похожие материалы

ВЭД

Великобритания приостанавливает соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией

Суммы налогов, уплаченные «элементами схемы», уменьшают доначисления организатору дробления

ФНС опубликовала информацию о судебной практике, сформированной ВС РФ в отношении организаторов дробления бизнеса. Особое внимание она уделила единообразию подходов: снижение доначислений распространяется не только на налог на прибыль, но и на НДС.

📧 Региональные УФНС предупреждают об опасности поддельных писем от «межведомственной комиссии»

Злоумышленники пытаются выманить личные данные и деньги, утверждая, что выявили неофициальную занятость сотрудника.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Под новые санкции ЕС могут попасть 48 физлиц и 35 компаний

В России запретят продавать игровые приставки, джойстики и контроллеры для симуляторов.

В каком случае займ, выданный главбухом организации не признают фиктивным

Дело № А40-283197/2021, рассматриваемое в рамках процедуры банкротства ООО «Многопрофильного клинико-диагностического центра», представляет собой интересный прецедент, касающийся договоров займа между компанией и её сотрудником.

В каком случае займ, выданный главбухом организации не признают фиктивным

🏢 Собственники квартир не платят налог за землю, на которой стоит дом

Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом обложения земельным налогом.

agafosha
НДС

Совмещение налоговых режимов

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, ИП работает на ОСНО (услуги грузоперевозки), но есть некоторые грузоперевозки этими же транспортными средствами без НДС, как...

Читать полностью

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Никак не получится работать без НДС при ОСНО. Можно было бы купить патент (если ИП соответствует условию применения ПСН), но тогда...

Читать полностью

С 1 апреля на Госуслугах можно проверить все зарегистрированные сим-карты

У абонентов может оказаться гораздо больше договоров с мобильными операторами, чем они думают.

Больше 15 тысяч человек начали свой бизнес с помощью службы занятости, в том числе бухгалтеры

Центры занятости предоставляют бесплатные консультации начинающим предпринимателям, а за хороший бизнес-план дают материальную поддержку.

В Госдуме предложили по-новому рассматривать антимонопольные дела

Собирать доказательства нарушений антимонопольного законодательства и принимать решения по результатам проверок будут разные сотрудники. Сейчас этим занимаются одни и те же люди, что может быть необъективным.

Диверсификация зарубежного портфеля с помощью управляемых фьючерсов

Составление портфеля — это баланс между агрессивными активами для роста (акции) и защитными активами. 2022-й год показал, что акции, облигации и даже золото могут падать синхронно. Чтобы лучше защитить свой портфель и при этом не терять постоянно деньги на покупке «страховки», инвесторы могут применять альтернативные активы — «управляемые фьючерсы».

ФНС будет автоматически определять резидентство физлиц. 🕵️‍♀️«Ночной бухгалтер» № 1874

Налоговая добавит в АИС «Налог-3» автоматизированную систему определения у физлиц статуса резидента РФ. От этого статуса зависит ставка по НДФЛ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1

⚡️ Итоги дня: карту метро перевели на арабский, Минстрой хочет единую платежку ЖКУ, а мошенники разводят клиентов Wildberries

Подготовили обзор главных событий дня — 19 февраля 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Как отражать операции в 1С селлерам с пониженными ставками НДС

С 2025 года упрощенцы с доходом от 60 млн руб. в год обязаны уплачивать НДС. При этом компании на УСН могут выбрать специальные ставки 5% и 7% или применять общеустановленную ставку 20%. Для тех, кто применят пониженные ставки, есть свои нюансы заполнения декларации и учета в 1С. Рассказываем, как работать с такими селлерами на обновленном онлайн-курсе.

Как отражать операции в 1С селлерам с пониженными ставками НДС

🔦 ФНС начнет автоматически получать информацию о резидентстве и загранпаспортах. Мнение налогового юриста об эффективности будущей системы

Налоговики будут собирать сведения о пересечениях границ физлицами, чтобы эффективнее определять их налоговое резидентство.

Документооборот в коммерческой организации

Инструкция по организации документооборота и архива в коммерческой организации (расширенная версия в комментариях).

НДФЛ

Необлагаемую матпомощь можно выплачивать сотрудникам несколько раз в год

В ряде случае материальная помощь сотрудникам не облагается НДФЛ. И условия о том, что она должна быть только один раз в год, в НК нет.

Сопутствующие услуги войдут в базу по туристическому налогу, но только при одном условии

Если гостиница включила в цену номера стоимость дополнительных услуг, то они будут считаться в базе по турналогу.

⚡️В поисках ответов: самое важное о VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»

Нам начали приходить организационные вопросы от пользователей по VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025», которая пройдет 13 марта в Москве. Собрали все важное в одной статье: кто, что, как, куда, когда, во сколько, каким образом — все здесь! Забирайте в закладки, чтобы не потерять!

⚡️В поисках ответов: самое важное о VII Всероссийской бухгалтерской конференции «БухВесна-2025»
6
НДС на УСН

В каких случаях возможен вычет НДС при ставке 5%

Плательщики УСН с доходами свыше 60 млн рублей могут выбрать пониженные ставки НДС 5% и 7%, при которых нет права на вычет по покупкам.

Интересные материалы

В НК РФ могут внести нормы о глобальном минимальном налоге — «GloBE Rules»

22.01.2025 глава Минфина Антон Силуанов подписал обновленный План деятельности Федеральной налоговой службы на 2025 год и плановый период 2026-2030 годов.