Жилищное законодательство

Российская практика сдачи жилых помещений под гостиничные номера

Использование жилых помещений в качестве гостиничных номеров, в особенности в центральной части крупных городов, приобрело в России очень широкие масштабы.

Использование жилых помещений в качестве гостиничных номеров, в особенности в центральной части крупных городов, приобрело в России очень широкие масштабы. К этому собственников комнат и квартир побудила высокая рентабельность использования жилых помещений в качестве хостелов или мини-отелей.

Преимущества и недостатки

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 (далее — Правила № 490), деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых помещений в нежилые.

Следует сказать, что в отношении квартир в многоквартирных домах Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Но, как известно, процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд очень длителен. Так, например, только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов (ч. 4 ст .23 ЖК РФ).

Физические лица при сдаче квартир в качестве гостиничных номеров иногда регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей, поскольку сторона, оказывающая эти услуги, систематически извлекает из этого прибыль. Правда, чаще всего граждане этого не делают, но те, кто все-таки регистрируется в качестве ИП, все равно не делают перевода квартир в гостиничные номера в установленном законом порядке.

Кроме того, для предоставления гостиничных услуг помещения номеров необходимо оснастить оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества (звукоизоляция номеров, охранная и противопожарная сигнализация, сейфы для хранения наличности, документов, предметов роскоши и т. п.).

К главным преимуществам данной схемы использования жилых помещений можно отнести то, что стоимость проживания в таких «номерах» часто существенно ниже по сравнению с ценами в обычных гостиничных номерах, благодаря чему «квартиры-гостиницы» и пользуются повышенным спросом как у туристов, так и просто среди приезжих граждан (в основном командированных), о чем свидетельствует в том числе множество рекламных объявлений (особенно в сети Интернет).

К недостаткам этой схемы можно отнести то, что в данном случае все услуги ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения, а другие услуги, которые обычно предоставляются гостиницами (регулярная уборка номера, смена постельного белья, услуги питания, возможность пользования телефоном, ТВ и пр.), не оказываются.

Необходимость соблюдения противопожарных правил и правил миграционного учета

Практика показывает, что владельцу «квартиры-гостиницы» необходимо соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди.

Кроме того, при организации мини-отеля собственник также должен учитывать требования пожарной безопасности, поэтому деятельность по использованию жилых помещений в качестве гостиничных номеров привлекает внимание правоохранительных органов (прокуратура, пожарные, Роспотребнадзор). Приведу один пример.

Практика. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о привлечении его к административной ответственности по ч. 2 ст. 20.4 КоАП РФ в виде штрафа в размере 15 000 руб.

Заявитель указал, что вменяемые нарушения пожарных правил не относятся к осуществляемой им как предпринимателем деятельности, т. к. принадлежащее ему помещение является квартирой многоквартирного жилого дома и к гостиницам, мини-гостиницам, отелям не относится, полностью соответствует противопожарным требованиям, предъявляемым к квартирам; деятельность по сдаче в наем помещения его собственником не является услугой гостиницы, мини-гостиницы, отеля, соответствующие требования к такой деятельности также не применимы; на указанные жилые помещения не распространяются противопожарные правила, обязательные для общественных и административных помещений.

Судом было установлено, что в ходе внеплановой проверки были выявлены нарушения обязательных требований, а именно, что в г. Томск, по ул. К.Маркса, 3 в кв. 1 и кв. 4 (помещения мини-гостиницы «Хостел Домино»): в нарушение п. 3 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (далее — ППР) у руководителя отсутствует пожарно-технический минимум (ПТМ); в нарушение п. 2,9 ППР отсутствуют инструкции о мерах противопожарной безопасности в соответствии с разделом 18 ППР; в нарушение п. 10 ППР руководитель не передает ежедневно информации о количестве человек на пульт пожарной части; в нарушение п. 9 ППР отсутствуют средства индивидуальной защиты органов дыхания (СИЗОД) в помещениях квартир № 1 и № 4; в нарушение п. 89 ППР с въезжающими гражданами не проводится инструктаж о мерах пожарной безопасности; в нарушение НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования» во всех помещениях отсутствуют знаки пожарной безопасности.

Статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что предприятия обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности.

Статьей 20 Федерального закона № 69-ФЗ установлено, что к нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Технический регламент) указано, что техническое регулирование в области пожарной безопасности представляет собой установление в нормативных правовых актах РФ и нормативных документах по пожарной безопасности требований пожарной безопасности к продукции, процессам проектирования, производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации.

Согласно ч. 1 ст. 151 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ, со дня вступления в силу данного закона до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к объектам защиты (продукции), процессам производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации (вывода из эксплуатации), установленные нормативными правовыми актами РФ и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей требованиям указанного федерального закона.

Таким образом, требованиями пожарной безопасности являются требования, установленные действующим законодательством, в том числе: Правилами противопожарного режима в РФ и НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования».

В соответствии со ст. 30 Федерального закона № 69-ФЗ, в случае повышения пожарной опасности решением органов государственной власти или органов местного самоуправления на соответствующих территориях может устанавливаться особый противопожарный режим, в период действия которого устанавливаются дополнительные требования пожарной безопасности.

При этом доводы, изложенные представителем заявителя относительно того, что вменяемые нарушения правил пожарной безопасности не имеют отношения к жилым помещениям, соблюдение перечисленных в оспариваемом постановлении нарушений законом на последнего не возложено, судом во внимание не принимаются, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу № А67-3226/2013 по заявлению ИП Сутормина А.К. (заявителя по настоящему делу) о признании незаконным и отмене постановления Главного управления МЧС по Томской области от 23.05.2013 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 20.4 КоАП РФ, установлен применительно к рассматриваемому случаю факт осуществления ИП Суторминым А.К. деятельности по оказанию гостиничных услуг в спорных помещениях, и в отношении предоставленного в пользование имущества заявитель несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.

Фактическое изменение функционального назначения помещений, как указал суд апелляционной инстанции, имеет при этом определяющее значение, а характер использования помещений и деятельность, в них осуществляемая, определяет степень необходимых требований пожарной безопасности и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ доказыванию не подлежит.

Суд апелляционной инстанции также отклонил довод заявителя относительно того, что в проверяемый период в г. Томске не был введен особый противопожарный режим, поскольку сама по себе отмена особого противопожарного режима, с учетом принятого постановления № 300 от 29.03.2013 «О введении на территории муниципального образования «Город Томск» особого противопожарного режима» и периода проведения проверки, не может свидетельствовать об отсутствии данных нарушений во время действия особого противопожарного режима (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу № А67-3227/2013).

К негативным аспектам подобной деятельности следует отнести также отсутствие надлежащего регистрационного учета граждан (в том числе иностранных граждан и лиц без гражданства) по месту пребывания в таких «квартирах-гостиницах», поэтому органы миграционного учета тщательно отслеживают перемещения иностранных граждан и привлекают российских граждан к административной ответственности по ч. 3 и 4 ст. 18.9 КоАП РФ за предоставление жилого помещения иностранному гражданину, находящемуся в РФ с нарушением установленного порядка пребывания (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу № А17-9744/2009).

Кроме того, следует учитывать, что 13.08.2010 вступил в силу Федеральный закон от 27.07.2010 № 239-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях», согласно положениям которого непредставление юридическим лицом или ИП (для тех, кто зарегистрирован в этом качестве) уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (в случае, если представление такого уведомления является обязательным) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. рублей; на юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. рублей (ч. 1 ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

Нарушение законных интересов собственников соседних жилых помещений

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Например, расположенная в многоквартирном доме «квартира-гостиница» может создавать многочисленные неудобства для собственников соседних квартир, поскольку обычно деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из нее (п. 10 Правил № 490).

Размещение «квартиры-гостиницы» в многоквартирном жилом доме может повлечь и дополнительные расходы для собственников других жилых помещений, ТСЖ и УК, связанные с оплатой потребленных коммунальных услуг.

Так, при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета коммунальных услуг размер платы за некоторые услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и т. д.) рассчитывается с учетом нормативов их потребления по количеству зарегистрированных в ней граждан, хотя количество потребленных коммунальных ресурсов возрастает в подобных случаях в несколько раз. 

Как правило, в подобных случаях в «квартире-гостинице» зарегистрирован лишь ее собственник или член его семьи, а фактически подобные квартиры могут заселяться гораздо большим количеством граждан.

Кроме того, при использовании квартир в качестве гостиничных номеров идет также чрезмерная нагрузка на лифт (собственник при этом оплачивает услуги по пользованию им только по установленному тарифу). То же самое касается и услуг уборщицы, которые собственник оплачивает по утвержденному тарифу (как правило, на техническое обслуживание жилья).

Под вопрос ставится и безопасность подъездов многоквартирных домов и проживающих в доме граждан, поэтому многие граждане через ТСЖ или УК даже поднимают вопрос об установке камер видеонаблюдения в своих подъездах и дворах, а также о привлечении постояльцев к ответственности за курение на лестничных площадках.

Напомню, что с 01.06.2013 запрещено курить в школах, вузах, больницах, поликлиниках, санаториях, зданиях органов государственной власти, муниципалитетах, помещениях социальных служб, лифтах и подъездах, самолетах, городском и пригородном транспорте, внутри и ближе 15 метров от входов на вокзалы и аэропорты, станции метро, на спортивных и культурных объектах, рабочих местах и в рабочих зонах, организованных в помещениях, на детских площадках и пляжах (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»).

Многие собственники сталкиваются и с проблемами продажи жилья (отсутствие спроса, падение рыночной цены квартир) в подъездах, где действуют мини-гостиницы.

С другой стороны, добропорядочный собственник «квартиры-гостиницы», нуждающийся в постояльцах, будет заинтересован в том, чтобы в подъездах домов было чисто и соблюдалась тишина. И такие примеры тоже есть.

Заключение

Подводя итог, следует отметить, что в условиях нехватки гостиниц «эконом-класса» для приезжих многие собственники жилых помещений (комнат, квартир и индивидуальных жилых домов) избирают подобный вариант их использования. В особенности развит рынок мини-отелей и хостелов в г. Санкт-Петербурге, в также в г. Москве и в г. Сочи (это связано, в основном, с прошедшей там Олимпиадой). Много недорогих гостиниц есть в Калининграде, Геленджике и на озере Байкал.

Позволю себе не согласиться с позицией М. Кратенко, утверждающего, что «по смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т. д. Соответственно, использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве «гостиничного номера», т. е. для расселения посторонних ему граждан, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ»1, поскольку такое использование квартир не противоречит действующему законодательству РФ по причине отсутствия прямого запрета.

Кроме того, п. 4.1.1.1 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утвержденного Постановлением Госстандарта России от 09.07.1998 № 286 предусмотрено, что к гостиницам и аналогичным средствам размещения относятся, в том числе, и меблированные комнаты.

Следует отметить, что положения данного стандарта распространяются на средства размещения, предназначенные для проживания туристов, и применяются организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими услуги средств размещения, при этом, согласно ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», этот ГОСТ подлежит обязательному исполнению только в части, обеспечивающей достижение целей законодательства России о техническом регулировании.

В доказательство своих слов скажу, что Министерством культуры РФ даже подготовлен проект федерального закона, предусматривающий упрощение процедуры перевода жилых помещений в мини-гостиницы2.

Однако, на мой взгляд, все-таки недопустимо совмещать в одном многоквартирном доме гостиничный бизнес и проживание обычных граждан, жаждущих элементарного спокойствия и имеющих на это полное право.

После вступления в силу недавних законодательных изменений, касающихся уплаты налогов при продаже гражданами недвижимости3, следует прогнозировать, что в ближайшие годы граждане откажутся от продажи квартир (особенно приобретенных с целью перепродажи), и недорогие мини-отели будут открываться во многих крупных российских городах.

  1. Кратенко М.В. «Гостиницы» в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. — 2010. — № 1. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 
  2. Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ внесены изменения в ч. 1 и ч. 2 Налогового кодекса РФ, предусматривающие минимальный срок владения объектом для освобождения физических лиц от уплаты НДФЛ — 5 лет, за исключением некоторых случаев (право собственности на недвижимость оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, получена в порядке приватизации или передана по договору ренты).

Управленческий учет и финансы в 1С: УНФ

Только сегодня! Скидка 50%!

  • Автоматизируйте учет и финансы в 1С: УНФ
  • Настройте CRM, бюджетирование и платежный календарь
  • Управляйте денежными потоками и повышайте прибыль
7 900 ₽ (или 4 платежа по 1 975 ₽)
Записаться сейчас

Начать дискуссию


Похожие материалы

Можно получить имущественный вычет на квартиру, купленную на деньги за погибшего участника СВО

В случае гибели участника СВО членам его семьи положена единовременная выплата. Если человек на эти деньги покупает квартиру, то получит имущественный вычет по НДФЛ.

Гособоронзаказ 2025: особенности учета и отчетности

Участниками гособоронзаказа может быть не только госсектор, но и бизнес. При этом участие в цепочке исполнителей ГОЗ обязывает компанию к определенным действиям: открытие спецсчета, ведение раздельного учета, сдача отчетов заказчику и ФАС. Регламент строгий, и он четко регулируется законом о гособоронзаказе. 

Гособоронзаказ 2025: особенности учета и отчетности

Декретные предложили платить с первых недель беременности

Сейчас женщина уходит в отпуск по беременности и родам с 30 недели беременности на 140 дней. Предложили этот срок сдвинуть и предоставлять отпуск по БиР со дня постановки на учет в женской консультации.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Типография платит взносы по тарифу 15%, а не 7,6%

Пониженный тариф взносов 7,6% с выплат свыше 1,5 МРОТ для полиграфического бизнеса не действует.

Расчетный счет

Нужен ли отдельный расчетный счет для ИП?

Сразу скажем, ДА, нужен. Законодательство не обязывает, можно и наличными рассчитываться. Даже есть ограничение суммы сделки в рамках одного договора с юрлицом или ИП — 100 тысяч рублей.

💥Обзор новостей: РСПП предложили ввести налог на семью и ежегодно индексировать пороги для шкалы НДФЛ, в ГД предложили открывать декрет на любом сроке беременности

Рассказываем о самых главных событиях, о которых писали и которые обсуждали в мире.

Гражданин РФ, являясь ИП УСН Доходы, более полугода проживает за пределами РФ

Существуют ли лимиты по доходам ИП УСН Доходы для нерезидентов, после которых повышается налоговая ставка?

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Добрый день.

Для УСН нет разделения на резидентов и нерезидентов. Этот термин используется только в главе по НДФЛ.
Так что ставки обычные

Выданные в новых регионах льготные кредиты МСП останутся с прежней ставкой

До конца 2025 года предприниматели смогут оформить кредит по льготной ставке до 10% годовых.

Инвестиции

29,5% годовых на облигациях Хромос Инжиниринг

Давно мы не разбирали ВДО, а там ведь так весело и доходно. Нашел как раз новое размещение таких облигаций, доступное для неквалов, погнали смотреть.

Инвестиции

🌾 ФосАгро и нарушение дивидендной политики! Почему компания увеличивает долг ради дивидендов, несмотря на падение прибыли?

Отрицательный денежный поток, долг в ₽325 млрд и дивиденды, которые финансируют заёмными средствами. Почему слабый рубль стал кошмаром для крупнейшего экспортёра удобрений?

🌾 ФосАгро и нарушение дивидендной политики! Почему компания увеличивает долг ради дивидендов, несмотря на падение прибыли?
Отпуска

Сотрудник ушел на больничный перед отпуском в 2025 году: перенос, продление, оформление

Больничный перед отпуском может послужить основанием для переноса начала отпуска. А если болезнь затянулась и завершилась лишь в период начавшегося отпуска, то появится причина для его продления. Порядок оформления переноса отпуска в 2025 году не претерпел значительных изменений по сравнению с 2024 годом. Разберем на примерах.

Иллюстрация: Anna Shvets/pexels

Блокировка по 115-ФЗ: как не попасть под каток банковских проверок

Что такое 115-ФЗ и почему его нужно учитывать?

Блокировка по 115-ФЗ: как не попасть под каток банковских проверок
Перевозка

Топ-2 электронных транспортных документов в 2024 году

В третьем квартале 2024 года компании выпустили больше всего электронных накладных и путевых листов.

1
Инвестиции

Топ-10 акций по Альфа-рейтингу в феврале 2025

Альфа-рейтинг от Альфа-Инвестиций учитывает все основные аспекты оценки акций. В её основе — взгляды различных инвестиционных домов, собранные в одном месте. Оценка сочетает анализ прошлых показателей с оценкой будущих перспектив.

Топ-10 акций по Альфа-рейтингу в феврале 2025

Утренний бухгалтер № 5828. Налоговики откажутся от декларации по НДФЛ

ФНС перейдет на бездекларационный механизм исчисления и уплаты НДФЛ до конца 2025 года.

1
Инвестиции

⚡️Большинство россиян не приготовили финансовую подушку на старость

📰Недавно наткнулся на статью в РБК, в которой говорится, что согласно исследованию «Актуальные ожидания будущих пенсионеров», проведенному НПФ «Эволюция» совместно с Финансовым университетом при правительстве, большинство россиян не готовятся к тому, чтобы обеспечить себе желаемую пенсию. 

Средний чек на ювелирку вырос на 68%, а на продукты и лекарства упал

Интернет-торговля за 2024 год выросла на 41%. Доставка продуктов из магазинов и готовой еды из ресторанов и другого общепита впервые возглавила рейтинг.

В сервис кадрового ЭДО на «Работе России» добавят систему защиты от нарушений и ошибок

В рамках нацпроекта «Кадры» Роструд разработает систему, которая поможет работодателям избежать нарушений в сфере трудовых отношений.

Кадры

До 2030 года в РФ нужно заместить больше 10 млн рабочих мест

Чтобы заменить сотрудников, которые уйдут на пенсию, нужно 10,1 млн новых работников.

НДС

Арбитражный суд поддержал налогоплательщика и ограничил налоговый контроль

Налоговые органы не вправе дублировать проверки по уже изученным данным, если новые нарушения не доказаны.

Интересные материалы

Налог на прибыль

В РСПП просят отменить ограничение на перенос убытков прошлых лет

Чтобы снизить нагрузку по налогу на прибыль, предприниматели хотят снять ограничение в 50% по учету убытков прошлых лет.