Об изменениях в ЖК РФ для застройщика

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176‑ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 176‑ФЗ) приняты некоторые поправки, которые следует иметь в виду застройщикам многоквартирных домов (МКД). Большинство их них вступило в силу 30.06.2015.

Состав проектной документации

Законом № 176‑ФЗ установлено новое требование, дополняющее список разделов проектной документации для строительства, реконструкции МКД. Так, согласно новому пп. 11.2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в проектную документацию следует включать сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту МКД, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ.

В силу ч. 14 ст. 12 Закона № 176‑ФЗ данное требование не применяется в случае, если до дня вступления в силу данного закона (30.06.2015):

• проектная документация по строительству, реконструкции МКД утверждена или направлена на экспертизу проектной документации (иначе говоря, дополнять ее не нужно);
• проектная документация по строительству, реконструкции МКД не подлежит экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство такого дома (если документация экспертизе не подлежит, но заявление о выдаче разрешения на строительство еще не подано, следует разработать новый раздел).

Рассматриваемые поправки направлены на то, чтобы региональные программы капитального ремонта, обосновывающие обязанность собственников помещений по уплате взносов на капремонт, были достоверны.

Управление новостройкой

Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать – заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 – лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Представляется, что данная поправка призвана способствовать защите прав владельцев помещений в доме, поскольку в рамках договора управления МКД обязанности и ответственность УК весьма детально прописаны в законе, чего нельзя сказать о правовом статусе застройщика. Одновременно естественным образом возникает вопрос: каковы последствия для застройщика, нарушившего данные требования и не заключившего вовремя договор управления? Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК.

Дополнительно отметим, что условие об обязанности застройщика заключать договор управления с УК не может лишить его права взыскивать с пользователей помещений плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Кстати, из ст. 155 ЖК РФ не была удалена и продолжает действовать ч. 7.3, которая дословно звучит так: при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, застройщику.

Обязанность застройщика по внесению платы

Жилищный кодекс устанавливает обязанность собственника помещения вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, управление МКД и коммунальные услуги. Как известно, собственником помещения лицо становится с момента регистрации права собственности. Поэтому, чтобы справедливо распределить бремя содержания помещений во вновь построенных домах, в 2011 году в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ был введен п. 6, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. До названного момента бремя содержания помещений должен нести застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД). Однако доказывать это правило управляющим и ресурсоснабжающим организациям приходилось зачастую в суде, опираясь лишь на общую норму ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Начиная с 30.06.2015 в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ есть новый п. 7, который устанавливает обязанность застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, вносить плату с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор управления с победителем открытого конкурса

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ на орган МСУ возложена обязанность в установленные сроки провести открытый конкурс по отбору УК для управления домом после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. Также в ней предусмотрена обязанность лиц, принявших от застройщика помещения по акту, заключить договор управления с победителем конкурса. Ранее из положений ЖК РФ следовало, что такой договор заключался в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 ГК РФ. В данной статье описан особый порядок обмена офертами и акцептами, протоколами разногласий, конечный этап – судебное разбирательство, по итогам которого договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. Очевидно, что для УК совсем не выгодно обращаться в суд с исками, адресованными каждому собственнику (законному владельцу) помещения. Кроме того, считается, что при этом между сторонами сложились фактические договорные отношения, то есть собственники помещений не освобождены от внесения платы в адрес УК.

Теперь законодатель существенно упростил процедуру, убрав упоминание о ст. 445 ГК РФ и внеся в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следующую формулировку: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Интересно, что в новой норме речь идет о собственниках, а не о лицах, принявших помещения от застройщика по акту.

Взносы на капитальный ремонт

Законом № 176‑ФЗ устранен один из пробелов, допущенных при разработке системы финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, в частности, порядок оплаты взносов на капитальный ремонт в новых домах.

Специальная норма теперь прописана в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Предполагается, что все дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, должны быть включены в нее при актуализации (проводится не реже одного раза в год – ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Общее правило о том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ), в данной ситуации не работает в силу специального указания в законе. Теперь орган государственной власти субъекта РФ должен установить срок, по истечении которого возникает данная обязанность, в пределах пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу.

Не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещения должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта. С учетом положений ч. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ не позднее чем за месяц до окончания данного срока орган МСУ должен созвать общее собрание, если собственники не примут решение самостоятельно, местные власти принимают решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

* * *

Среди множества поправок, внесенных в ЖК РФ Законом № 176‑ФЗ, для застройщиков особенно актуальны несколько: в проектную документацию следует включать данные о периодичности и перечне работ по капитальному ремонту МКД, управлять МКД самостоятельно теперь нельзя, срок возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в новостройке определяется на уровне субъекта РФ.

Источник: Журнал "Строительство: Бухгалтерский учет и налогообложение"