Споры о величине стоимости объекта недвижимости возникают тогда, когда ее кадастровая стоимость не соответствует рыночной, а именно – ее превышают. По данным Росреестра, в 2014 году рассматривалось 4,8 тыс. судебных споров о стоимости объектов, в 2015-м — уже 7,5 тыс. Как правило, в итоге рассмотрения спора кадастровая стоимость снижалась на 40-70%.
Кто истец, а кто – ответчик?
Чаще всего истцом (заявителем, который оспаривает кадастровую стоимость) является гражданин. Административным ответчиком – выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления.
При рассмотрении подобных административных дел необходимо доказать правильность оценки величины стоимости объектов недвижимости.
Это важно, т.к. она является основанием для расчета:
- арендных платежей за государственное (или муниципальное) имущество;
- налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
Выгода для истца в этом случае может составить от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.
Почему возникают споры?
Споры о кадастровой оценке возникают из-за отсутствия единой методики оценки. Оценщик разрабатывает собственные критерии оценки и руководствуется ими. Поэтому стоимость одного и того же объекта может отличаться, потому что ее оценивали разные оценщики.
Закон, касающийся оценочной деятельности, определяет только принципы подходов к оценке объектов, а именно: существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность. Судебная практика показывает, что привлечь оценщика к ответственности очень трудно, когда его работа измеряется абстрактными показателями.
В чем особенность рассмотрения споров о стоимости объекта?
1. Заявитель (административный истец) должен доказать величину стоимости объекта недвижимости (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Он предоставляет в суд:
- результаты независимой оценки недвижимости;
- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков по данной оценке.
2. Суд проверяет документ об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в т.ч. федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
3. Варианты, которые используют административные ответчики для оспаривания кадастровой стоимости.
Первый – предоставление в суд результатов оценки другого, альтернативного оценщика.
Недостатки данного варианта:
- проведение повторной оценки требует новых затрат;
- отсутствует гарантия того, что будет опровергнута величина стоимости, определенная в отчете первого оценщика.
Кроме того, истец может согласиться с величиной стоимости, определенной в результате новой оценки. Судебная практика показывает, что именно так и происходит (пример: акты Московского городского суда: решения от 06.04.2015 по делу № 3-12/2015, от 15.04.2015 по делу № 3-27/15).
Второй – предоставление в суд доводов о том, что отчет об оценке стоимости объекта не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эти доводы, в основном, касаются методов оценки. Например, обоснованность выбора методов оценки, точности подбора аналогичных объектов оценки, использования корректировок и т.д.
В этом случае истец, в качестве аргументов для отстаивания своей позиции, может:
- подтвердить квалификацию выбранного им оценщика;
- доказать правоту оценщика (как вариант - вызвать оценщика как свидетеля по делу; вызвать эксперта саморегулируемой организации оценщиков, который давал положительное заключение).
4. На чем основывает суд свои решения?
Судебная практика показывает, что при рассмотрении дел об изменении кадастровой стоимости суды, как правило, выносили отказ (данные за август 2014 г. – июль 2015 г.). Почему?
- из-за недостаточности доказательств со стороны истца;
- из-за доводов административных ответчиков, которые касаются нарушений при проведении оценки и составлении отчетов об оценке.
При обосновании своего решения суд опирался на возражения административных ответчиков.
5. Решения Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по административным делам ВС РФ при рассмотрении апелляций подобных дел отменила ряд отказных решений судов первой инстанции (см. определения ВС РФ от 19.08.2015 № 48-АПГ15-57, от 26.08.2015 № 67-АПГ15-45, от 02.09.2015 № 45-АПГ15-19, от 10.09.2015 № 6-АПГ15-25, от 14.09.2015 № 33-АПГ15-22, от 17.12.2015 № 33-АПГ15-16). Судебная коллегия удовлетворила требования заявителей об установлении величины стоимости объектов в размере рыночной, в т.ч. по результатам оценочной экспертизы, назначенной апелляционной инстанцией.
ВС РФ отметил, что закон предусматривает возможность установить кадастровую стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости. А, например, доводы о том, что в результате это может сказаться на уменьшении величины налогов, поступающих в местный бюджет, не являются основанием для принятия решения судом.
Новое постановление ВС РФ
Верховный суд (Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30 июня 2015 г.) дал разъяснения, изменив прежнюю негативную практику принятия отказных решений по данным спорам.
Ключевые моменты:
1. Дела по данной категории рассматриваются согласно гл. 25 КАС РФ (ранее - согласно с гл.25 ГПК РФ). В связи с этим, различается перечень исковых требований, которые предъявлялись до 15.06.2015 и после.
2. Изменились основные требования, предъявляемые к ответчику:
- установить кадастровую стоимость объекта исходя из рыночной стоимости;
- изменить кадастровую стоимость объекта, если выявлены недостоверные сведения, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости;
- связанные с решениями, действиями или бездействиями Комиссии по разрешению споров о результатах кадастровой стоимости, если истец считает их незаконными.
3. Истец должен доказать:
- недостоверность сведений, на основании которых определена кадастровая стоимость объекта;
- величину рыночной стоимости, которую нужно установить в качестве кадастровой.
4. По новым правилам суд вправе установить рыночную стоимость объекта в качестве кадастровой, но в другом размере, нежели указано в требованиях заявителя об оспаривании кадастровой стоимости. Новую рыночную стоимость удут использовать для исчисления налоговой базы за период, в котором подано заявление об изменении кадастровой стоимости.
5. Если суд отказал в рассмотрении дела по исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, то истец не имеет право обращаться повторно с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, определенной на ту же дату, и в отношении того же объекта.
В августе 2015 года Минэкономики выступило с инициативой о передаче оценочной деятельности государственным учреждениям (мы об этом писали «Попадет ли кадастровая оценка в сеть бюджетных учреждений?»). По мнению ведомства, которое поддерживает и Росреестр), эта мера поможет создать единую методику оценки и повысить контроль за деятельностью оценщиков.
Идея министерства не нашла единодушного одобрения у профсообщества. Во-первых, эксперты считают, что институт госоценщиков существующую проблему вряд ли решит. Во-вторых, есть риск того, что предприниматели и граждане лишатся возможности оспаривать результаты оценки.
Проект закона в настоящее время находится в доработке.
Начать дискуссию