Как оспорить кадастровую стоимость: инструкция для юриста

Все чаще вопрос об оспаривании кадастровой стоимости встает перед юристами компаний. Кто-то уже успел получить практический опыт в этой сфере, кто-то еще только собирается. Попробуем разобраться в деталях процедуры оспаривания кадастровой стоимости с точки зрения теории и практики.

Как определяют кадастровую стоимость

30 июня 2015 года Верховный Суд РФ постановлением пленума №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – ПП ВС №28) разъяснил, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п. 1 ПП ВС №28).

Определяется кадастровая стоимость путем проведения государственной оценки в соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее по тексту – Заказчик работ).

Результаты, полученные в итоге государственной оценки, являются общедоступными и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Для получения сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка достаточно зайти на Публичную кадастровую карту Росреестра, отыскать свой участок и получить электронную справку, которая отражает такую информацию. Однако для официального обращения потребуется получить выписку из ЕГРН, содержащую сведения о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кто может выступать заявителем

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения Заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 ПП ВС №28).

Заявителем может выступить любое физическое или юридическое лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (п. 6 ПП ВС №28).

Досудебный порядок

Для обращения с иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо соблюсти досудебный порядок (п. 9 ПП ВС №28).

Установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Для физических лиц обращение в Комиссию с таким заявлением не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Этапы оспаривания кадастровой стоимости

Итак, подытоживая вышесказанное, можно выделить следующие шаги, которые необходимо выполнить на пути к рассматриваемой нами цели:

1. Заказываем выписку из ЕГРН, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и дате, на которую такая оценка осуществлена.

2. Готовим оценочный отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату установления кадастровой стоимости.

3. Получаем положительное заключение СРО компании оценщика на оценочный отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

4.  Обращаемся с соответствующим заявлением, к которому прикладываем отчет об оценке и положительное заключение экспертизы СРО в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия формируется при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации).

5. Через месяц (срок для рассмотрения обращений комиссией) после обращения в Комиссию получаем ответ, который может быть двух типов:

• отказ в удовлетворении требований Заявителя;


• удовлетворение требований Заявителя.

При этом Комиссия обязана уведомить заявителя о дате времени и месте рассмотрения заявления. Участие заявителя при рассмотрении Заявления является желательным, хотя каждый сам принимает для себя решение в этом вопросе.

6. В случае если Комиссия удовлетворит требования заявителя, «миссия» на этом заканчивается. Далее Росреестр самостоятельно вносит все необходимые сведения в ЕГРН на основании решения Комиссии, которое она направляет в Росреестр в течении пяти рабочих дней. В случае если Комиссия не удовлетворила требования заявителя, переходим на следующий этап. 

7. После получения отказа, готовим Административное исковое заявление, которое может быть направлено на оспаривание действий (бездействий) Комиссии или на оспаривание кадастровой стоимости. В зависимости от выбранного типа обращения зависит порядок рассмотрения заявления в суде, а также применяемые нормы права.

В первом случае Административным ответчиком будет являться Комиссия, а во втором – государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

8. При подаче заявления на оспаривание кадастровой стоимости к административному исковому заявлению прикладываем:

• оригинал платежки об оплате госпошлины (2 000 руб. за каждый участок для ЮЛ и 300 руб. – для ФЛ);
• оригинал Отчета об оценке стоимости объекта недвижимости;
• оригинал положительной экспертизы СРО отчета об оценке;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
• ответ Комиссии и др. документы.

Срок для рассмотрения подобного дела в суде составляет 2 месяца с момента обращения.

И напоследок совет: для того, чтобы сократить срок и обойти процедуру обращения в Комиссию (досудебный порядок урегулирования спора), можно подать сразу в суд от физлица – собственника или арендатора объекта недвижимости заявление (административный иск) об оспаривании кадастровой стоимости. При этом, в случае, если физлицо является арендатором, то в договоре аренды или в ином письменном документе собственник должен прямо выразить свое согласие на такие действия.