Квартира под офис

М. Кошкина, юрист

Вместо того чтобы искать деньги на покупку офисного помещения, предпринимателю проще и выгоднее разместить контору в своей квартире. Малым предприятиям также дешевле арендовать квартиру под офис у граждан, чем платить огромные деньги за аренду офисного помещения. Однако для такой экономии законодательство устанавливает определенные правила. Так, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Использование квартир под размещение офиса допускается только после перевода помещения в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода определен Жилищным кодексом.

Арендованные проблемы

Арендные платежи за съем под офис квартиры работники налоговой инспекции могут исключить из расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль. Они руководствуются постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в котором верховные судьи рассмотрели, в частности, некоторые вопросы, связанные с заключением договоров аренды. Из пункта 38 этого документа следует, что жилое помещение можно использовать только для проживания. Иначе сделка по его аренде, например в качестве офиса, является ничтожной, а расходы по ничтожным сделкам налоговые работники экономически обоснованными не признают. Чиновники утверждают, что, раз сделка противоречит законодательству, арендные платежи налогооблагаемую прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).

Арбитражная практика позволяет сделать вывод о том, что после высказанной верховными судьями позиции пытаться опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в арбитражном суде бессмысленно. Как заявляют арбитры, «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (например, постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. по делу № КГ-А40/2777-02). А значит, согласно статье 167 Гражданского кодекса, незаконно занимаемые под контору помещения подлежат возврату собственнику.

Обратите внимание: если арендодателем выступает гражданин, его могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа за использование жилого помещения не по назначению (то есть не для проживания) – до 1500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако санкции предусмотрены только для физических лиц. Если арендодателем выступает другая фирма, ей придется вернуть всю полученную арендную плату (ст. 167 ГК РФ) и, следовательно, пересчитать налоги. Но если суд решит, что были нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилого помещения, штраф для фирмы-арендодателя может составить 10 000–20 000 рублей (ст. 6.4 КоАП РФ).

Квартиру компания может как взять в аренду, так и купить. Однако это не меняет сути дела: чтобы разместить на этой площади офис, ее надо перевести в нежилой фонд.

Играем по правилам

Перевод квартиры в нежилой фонд производится в соответствии с Жилищным кодексом, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. В статье 22 этого документа сформулирован ряд ограничений, когда жилое помещение не может быть переведено в нежилое. А именно:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
• если переводимое помещение используется в качестве места постоянного проживания;
• если право собственности на помещение обременено правами третьих лиц.

Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже дома либо выше первого этажа, но при условии, что расположенные под такой квартирой помещения не являются жилыми.

Помимо указанных в законе местные власти могут устанавливать и другие ограничения. Так, в Москве перевод помещения не разрешат, если дом, в котором расположена квартира, числится в планах капитального ремонта и реконструкции, признан аварийным или подлежит сносу. Межведомственная комиссия аргументирует свой отказ в данном случае ссылкой на пункт 1.9 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ. Чиновники утверждают, что в данном случае установленный порядок перевода квартир в нежилой фонд не применяется.

Для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в органы местного самоуправления заявление. К нему прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (с указанием, что помещение не обременено правами других граждан), документы о техническом состоянии помещения с планом, а также поэтажный план дома и проект перепланировки квартиры (если таковая предполагается) (ст. 23 ЖК РФ).

Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в таком переводе должно быть принято в течение 45 дней после подачи документов. Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса. К таковым относятся: непредставление документов, несоблюдение условий перевода, несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Форма уведомления о переводе или об отказе в переводе помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Однако этим дело не ограничивается. Разрешение на использование жилого помещения как нежилого должна дать еще и межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Туда надо представить следующие документы: заявление с указанием причины перевода помещения, техпаспорт помещения, поэтажный план дома, экспликацию, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой, заключения Роспотребнадзора, Госпожнадзора, техзаключение организации, обеспечивающей содержание дома, учредительные документы фирмы и свидетельство о собственности на переводимую квартиру.

Следующий шаг – комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Сюда нужно представить копию выписки из протокола заседания межведомственной комиссии, справку БТИ с расчетом разницы в стоимости квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде, копии учредительных документов фирмы, свидетельство о праве собственности на квартиру.

Ну и наконец право на уже нежилое помещение надо зарегистрировать в Регистрационной палате. Для этого необходимо представить заявление, квитанцию об уплате госпошлины, документы БТИ, учредительные документы собственника, все полученные вами в вышеуказанных инстанциях разрешения.

Напоследок отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 утра и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП).

внимание

Анна Кельцева, юрист компании «Гарант»:

«В отдельных случаях Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Так, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности или занимается по договору найма (п. 6, 7 ст. 21 Закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ)».