Какие риски в покупке квартиры на торгах ниже рынка на 30%
В 2020 году ко мне обратилась клиентка со сложной проблемой, дело в том, что полгода назад она купила квартиру по сладкой стоимости, на 30% ниже рынка с торгов по исполнительному производству с целью дальнейшей перепродажи.
После окончания всех процедур по передачи квартиры и регистрации права собственности к ней обратился финансовый управляющий, с требованием вернуть эту квартиру первоначальному собственнику, так как квартира была продана против правил закона о банкротстве.
Конечно же для нее это требование показалось незаконным, и она стала обращаться во все юридические фирмы с просьбой о помощи, однако никто не хотел браться за это дело, потому что каждый юрист знает — купил квартиру у банкрота или в банкротстве без фин. управляющего, сделка подлежит отмене в порядке закона о банкротстве, следовательно дело не перспективное.
Я заинтересовался этим делом так как моим основным направлением как раз и является оспаривание сделок, совершенных должником до банкротства, следовательно меня интересовала возможность сохранения таких сделок, т.е. мне нужен был обратный практический опыт.
В телефонном разговоре я предложил женщине свои услуги в удаленном формате с учетом расстояния в 2 тысячи километров, т.к. дело происходило в г. Волгограде, а точнее в арбитражном суде Волгоградской области.
После ознакомления с материалами дела мною было установлено, что в отношении должника было возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности в пользу Банка с обращением взыскания на квартиру.
Судебные приставы в этот раз оказались достаточно расторопными и быстро оформили все документы на реализацию квартиры с публичных торгов, покупателем на которых оказалась моя клиентка.
Учитывая, что в это же время должник находился в процедуре банкротства, то фин. управляющий, как только узнал о совершенной сделке, а именно о продажи квартиры за 1 300 000,00 рублей, вместо рыночной 1 800 000,00 рублей подал заявление о признании сделки должника недействительной по основаниям ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве.
В чем была сложность:
вся судебная практика была против интересов моей клиентки;
у клиентки не было документов, подтверждающих, что она проявила должную осторожность и осмотрительность, тем более в договоре купли-продажи ее статус был в качестве ИП,
цена в договоре была ниже рынка на 30%,
сделка совершена в обход процедуры банкротства.
Что было сделано:
проведен анализ дела о банкротстве должника, из которого было установлено, что о введении процедуры банкротства не были уведомлены судебные приставы, Управление Росимущества и Управление Росреестра. А еще на квартиру не были наложены обеспечительные меры на регистрационные действия.
в суд были подготовлены письменные возражения с нормативно правовым обоснованием, что моя клиентка является добросовестным приобретателем имущества.
после нескольких судебных заседаний мы смогли убедить судью, что нужно сохранить квартиру клиентке, признав ее добросовестным приобретателем, и создали новый виток развития судебной практики.
После того как дело устояло в следующих судебных инстанциях я опубликовал в электронном журнале «Юридическая книга» свою статью с полным описанием всех событий этого дела, а также нормативном правовое обоснование законности вынесенного решения судом и какие коллизии права возникают при банкротстве физических лиц.
Указанное дело в очередной раз подтвердило мой принцип: на каждую задачу есть свое решение.
Расходы клиента составили: 300 000,00 рублей.
Можно ли было избежать этой ситуации?
Да можно, если бы клиент обратился к специалисту за проведением проверки участника сделки и объекта сделки, которая выявит такие правовые риски.
Правовая проверка включает в себя проверку участника сделки, объекта сделки и рекомендации в исключении/минимизации правовых рисков.
Юрист, Ярослав Сафронов.
Начать дискуссию