Как быть с ипотекой, по которой трудно платить

В последние дни декабря Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) без особой шумихи приняло и разместило на официальном сайте www.ahml.ru без преувеличения краеугольные документы - Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков и Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.

Кратко о сути: если человек лишился работы или значительной части зарплаты, то, получив одобрение АИЖК, может в течение года уплачивать взносы по льготной ставке. По окончании этого периода заемщику нужно будет вернуть государству одолженные деньги, причем с процентами. Ставка, как сообщают в АИЖК, будет равна первоначальной ставке по ипотечному кредиту.

На момент подготовки статьи в АИЖК сообщили, что собирать нужные документы можно уже сейчас. Кстати, в агентстве действует «горячая линия», по которой сотрудники стараются максимально подробно ответить на вопросы граждан. Телефон: 8 (495) 660-55-40.

Каким заемщикам поможет АИЖК

Если кратко, то заемщик, который, с точки зрения АИЖК, нуждается в помощи, - это гражданин России, более трех лет назад купивший квартиру, причем довольно дешево, который не имеет ни иного жилья, ни машины, ни дачи, ни сбережений. Получить помощь смогут только те, кто полностью соответствует определенным требованиям. Если после того, как заемщик получит государственную поддержку, выяснится, что он представил недостоверные сведения, его заставят досрочно вернуть деньги, а также уплатить пени и штраф. Подробнее о требованиях.

Ипотечный кредит взят в рублях и с первоначальным взносом не менее 10 процентов. В АИЖК любовь к российской валюте объясняют тем, что все дальнейшие расчеты будут идти в рублях, поэтому и сам заем должен быть в них же. И предлагают заемщикам сначала рефинансировать кредит (то есть взять новый заем в рублях и погасить им прежний в долларах), а уже потом обращаться в агентство. Но сделать это на практике весьма сложно. Банки при рефинансировании выдвигают дополнительные условия. Например, ВТБ24 готов дать новый кредит лишь в размере 70 процентов от сегодняшней стоимости квартиры. А Альфа-банк и того меньше - 60 процентов. Соответственно, если задолженность по прежнему займу больше, разницу придется доплатить. А некоторые кредиторы и вовсе откажутся рефинансировать кредит, если сочтут, что для банка это невыгодно.

Совокупный доход заемщика (созаемщиков) и членов семьи снизился настолько, что за вычетом ежемесячного платежа по ипотеке стал меньше чем 1,5 прожиточного минимума, умноженного на число членов семьи. Прожиточный минимум сотрудники агентства советуют узнавать на сайте Федеральной службы государственной статистики в разделе «Уровень жизни населения», «Картографический материал». На момент подготовки статьи был известен минимум за III квартал 2008 года. Он составлял 6597 руб. для Москвы и 5143 руб. для Московской области. В агентстве поясняют: для того чтобы эта цифра больше соответствовала действительности, ее нужно умножить на 1,5.

Пример

Супруги Зотовы, Борис и Людмила, живут в Москве и выплачивают ипотечный кредит в рублях. Срок кредита - 10 лет, величина - 3 000 000 руб., ежемесячный взнос - 41 400 руб.

Ранее официальный доход Бориса составлял 60 000 руб., а Людмилы - 50 000 руб. в месяц. С 1 января 2009 года Людмила потеряла работу, а зарплата Бориса уменьшилась на 10 процентов - до 54 000 руб. Теперь совокупный доход супругов за вычетом ипотечных платежей составляет:
54 000 руб. - 41 400 руб. = 12 600 руб.
Между тем на их семью должно приходиться не меньше двух прожиточных минимумов, умноженных на 1,5:
6597 руб. x 2 чел. x 1,5 = 19 791 руб.

Следовательно, при соблюдении прочих условий супруги Зотовы вправе рассчитывать на помощь АИЖК, так как:
12 600 руб. < 19 791 руб.

Заемщик потерял работу либо его официальный доход снизился более чем в два раза. Уволенному работнику нужно представить копию трудовой книжки и документ, подтверждающий постановку на учет в органы занятости. Что касается сокращения доходов, то, как уточнили в агентстве, если созаемщиков двое, то достаточно, чтобы зарплату хотя бы одного урезали более чем на 50 процентов (в том числе из-за простоя, сокращения рабочего дня и т. п.). Чтобы подтвердить это, работнику придется представить справку 2-НДФЛ и копию приказа о понижении зарплаты. Подчеркнем - речь идет только о «белом» доходе. А вот есть ли у заемщика «серая» часть зарплаты и снизилась ли она, этого в АИЖК, естественно, проверить не могут. То есть в плюсе те граждане, чьи работодатели «режут» именно официальный доход.

У заемщика (созаемщиков) нет сбережений и имущества, при продаже которого он мог бы исполнить обязательства по кредиту. Что касается имущества, то получить информацию об имеющейся недвижимости (квартирах, дачах) чиновники могут в Федеральной регистрационной службе, а об автомобилях - в ГИБДД. Однако, уточнили в АИЖК, если автомобиль куплен в кредит и пока не оплачен, вопрос с заемщиком будет решаться индивидуально. Проверить, нет ли у человека банковских депозитов и иных сбережений, конечно, сложнее. Тут АИЖК остается надеяться на честность заемщика и напоминать о санкциях за подачу недостоверных сведений.

Квартира была куплена не менее трех лет назад, при этом стоимость квадратного метра не более чем на 50 процентов отличалась от средней цены, установленной Минрегионразвития России. Увы, этот безобидный на первый взгляд пункт представляет собой ножницы, которые отрежут от государственной помощи немалое количество заемщиков. Чиновники предлагают взять цифры из справочной информации, ссылка на которую содержится в распоряжения Правительства РФ от 16 марта 2000 г. № 394-р. Речь идет об обзорах стоимости 1 кв. м жилья в разных регионах России, которые Минрегионразвития ежеквартально готовит для расчета безвозмездных субсидий, то есть для социальных целей. Из документа следует, что, например, в IV квартале 2005 года средняя рыночная стоимость 1 кв. м московской квартиры составляла 17 500 (!) руб. Получается, что заемщики, которые в тот период купили жилье дороже, чем за 26 250 руб/кв. м (17 500 x 1,5), не могут рассчитывать на поддержку АИЖК.

Заемщик ранее не допускал просрочек по уплате ипотечного кредита на срок более 90 дней. Как уточняется в документе АИЖК, речь идет о просрочках до 1 декабря 2008 года.

Размер ипотечного кредита в момент выдачи не превышал максимума, установленного АИЖК для данного региона. На этот раз чиновники подошли к максимуму довольно либерально. Для Москвы и области он составляет 8 000 000 руб.

Остаток основного долга по кредиту на момент обращения заемщика - больше 300 000 руб. Подчеркнем, речь идет именно о теле кредита, то есть начисленные банком проценты в эту сумму не входят.

Общая площадь ипотечной квартиры не превышает установленные цифры. А именно: 45 кв. м, если человек живет один, 30 кв. м на человека, если в квартире живут двое, и 25 кв. м, если жильцов трое или больше.

Что именно АИЖК предлагает гражданам

Если заемщик соответствует многочисленным приведенным выше критериям, он должен собрать пакет документов, написать нужное заявление (формы заявлений и прочую информацию можно найти на сайте агентства) и передать это в свой банк с просьбой о реструктуризации кредита. А банк в свою очередь может согласиться или отказать. Несмотря на то что помощь ипотечным заемщикам - инициатива правительства России, в АИЖК допускают, что не каждая кредитная организация захочет участвовать в их программе.

Банк согласен на реструктуризацию кредита. Это значит, что заемщик, АИЖК и банк заключают смешанный договор. Теперь залогодержателями квартиры становятся и кредитная организация, и агентство. А заемщик в течение ближайших 12 месяцев делает взносы в меньшем размере, чем раньше. Недостающую сумму компенсируют сам банк и АИЖК (мы не будем подробно останавливаться на том, как именно кредитор и агентство взаимодействуют между собой). Сумма ежемесячного платежа устанавливается в каждом случае индивидуально в зависимости от финансового положения заемщика, но известно, что это не более 50 процентов величины «дольготного» взноса и не менее 500 руб.

Банк не согласен на реструктуризацию кредита. Итак, заемщик подает в свой банк нужные заявления и документы и получает отказ. Необходимо, чтобы отказ был в письменном виде с печатью банка, реквизитами и т. п. Тогда все бумаги передаются непосредственно в АИЖК. Если с ними все в порядке (то есть если банк отказал «по капризу», а не по объективной причине), агентство выдает заемщику стабилизационный заем. Его величина - сумма 12 ежемесячных платежей за минусом минимальных взносов самого заемщика. Как и в предыдущем случае, величина минимальных взносов - от 500 руб. до половины прежнего платежа. В агентстве уточняют, что заемщику в любом случае придется платить что-то из собственных средств и что это условие своего рода воспитательная мера.

Каждый месяц часть стабилизационного займа поступает на счет заемщика, а он уже перечисляет ее в банк. Если в АИЖК узнают, что деньги расходуются не по назначению, последуют штрафные санкции.

Что ждет заемщика, когда льготный период закончится

Когда льготный период закончится, заемщику придется не только вернуться к ежемесячным взносам в прежнем размере, но и компенсировать дополнительные средства. Ставка по ним, как уже было сказано, равна первоначальной ставке по ипотечному кредиту, причем не важно, была ли проведена реструктуризация либо взят льготный заем. В агентстве уточняют, что рассчитаться можно будет двумя способами: увеличить ежемесячный платеж либо продлить срок кредита.

Комментирует Анна Ярцева, директор департамента коммуникаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

- На сегодняшний день действуют Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Как следует из документа, ставка по дополнительно выделенным средствам не превысит ставку ранее выданного ипотечного кредита.
Изначально заемщику предлагается определиться с графиком последующих платежей. По окончании льготного периода заемщику надо выбрать один из двух способов рассчитаться: либо уплачивать платежи в чуть большем размере, чем до льготного периода, либо оставить величину взносов прежней, но продлить срок кредитования.
Кроме того, за ним сохраняется право рассчитаться досрочно. Причем делать это можно даже в течение льготного периода. Например, человека уволили, он обратился в банк, реструктуризировал кредит. А потом неожиданно нашел новую высокооплачиваемую работу. Если заемщик уверен в своей стабильности (нет испытательного срока, с работодателем подписан трудовой договор сроком минимум на год), то может досрочно рассчитаться по выделенным ему дополнительным средствам.

Очевидно, что человек, который лишился работы или значительной части дохода, уже не получит кредит ни в одном банке. А если заемщик в течение длительного времени не будет рассчитываться по ипотеке, банк сможет забрать и продать квартиру. С учетом этого условия, предлагаемые АИЖК, кажутся относительно мягкими. Другой вопрос, что рассчитывать на помощь из-за слишком большого количества требований, к сожалению, могут не все заемщики.