Дома на вырост

Одним из серьезных последствий мирового финансового кризиса стало снижение платежеспособности корпоративных и частных заемщиков, строивших свои планы на ожиданиях продолжительного роста российской экономики. В результате банки сталкиваются с проблемой получения в собственность объектов недвижимости, заложенных в рамках коммерческих или ипотечных кредитов.

Такая недвижимость повисает на балансе банка мертвым грузом. Во-первых, она требует оценки, предпродажной подготовки и управления до момента продажи. Во-вторых в нынешних условиях продавать ее невыгодно, так как ее нынешняя стоимость не компенсирует банку весь объем потерянных на невозврате средств. Кроме того, обращение взыскания на заложенную недвижимость – небыстрый и довольно неоднозначный процесс, который не во всех случаях заканчивается положительным для банка решением. А если объем «плохих» ипотечных кредитов велик, а заложенная недвижимость разбросана по всей стране, то процесс взыскания превращается в масштабную проблему. В настоящее время наиболее распространенным методом избавления от «плохих» кредитов в том числе и ипотечных является их продажа с большим дисконтом другим банкам.

ПИФ НА ВСЕ РУКИ

Однако существуют и другие, более эффективные способы решения проблемы обеспеченных недвижимостью «плохих» коммерческих или ипотечных кредитов. Один из них - секьюритизация проблемных кредитов с использованием механизма паевых инвестиционных фондов (ПИФ), в частности, ПИФов недвижимости. Это дает возможность очистить баланс банка от «плохих» кредитов, а впоследствии перевести эту недвижимость из кредитного фонда в закрытый, или рентный, ПИФ недвижимости. Другими словами, превратить ее в ценные бумаги, принципы обращения которых позволяют продавать или закладывать их пакетами любого размера.

Помимо этого ПИФы недвижимости — эффективный, защищенный и прозрачный способ инвестиций в недвижимость. В частности, механизм закрытого ПИФа позволяет оптимизировать налоговую нагрузку на переданную в него недвижимость, привлекать под залог паев дополнительное финансирование, а также дает эффективную защиту от различных форм незаконных посягательств.

МАШИНА ОТЛАЖЕНА

Как правило передача недвижимости в рентный ПИФ происходит по следующей схеме. Банк передает принадлежащий ему объект в фонд и становится собственником паев. Портфель фонда формируется стоимостью переданной в него недвижимости а его доходность – результатами переоценки этой недвижимости в случае, если конъюнктура рынка этому благоприятствует, а также потоком ренты, получаемой от коммерческого использования этих объектов -например, сдачи их в аренду.

Однако главной проблемой, не позволяющей прямо передать заложенную недвижимость в ПИФы, является обремененность ее обязательствами по кредитному договору. Эта проблема решается использованием на первом этапе специального фонда, в который банки могут передать требования по кредитным договорам или договорам займа в обмен на паи этого фонда. На втором этапе на эту недвижимость может быть обращено взыскание, а сама она передана из кредитного фонда в ПИФ недвижимости или рентный ПИФ. После этого управляющая компания получит возможность сдать ее в аренду.

В последнем случае банк получает дополнительный поток ренты, а арендатором заложенной недвижимости может стать и его прежний собственник-заемщик. Банку это выгодно по ряду причин. Во-первых, заемщик не лишается права использования объекта для своего бизнеса, что отодвигает перспективу банкротства. Во-вторых, если оценочная стоимость объекта превысит объем задолженности, заемщик может получить часть бумаг созданного ПИФа и использовать их для рефинансирования своего бизнеса. В-третьих, заемщик получает возможность в дальнейшем выкупить свой объект с открытого рынка, а банк, несмотря на сложность ситуации, сохраняет клиента.

По окончании формирования ПИФа его паи выводятся на биржу для того, чтобы наиболее адекватно с точки зрения ФСФР и ЦБ определить их цену. В дальнейшем бумаги фонда могут быть оставлены банком на своем балансе или проданы как крупным инвесторам.

ИПОТЕЧНЫЕ ФОНДЫ

Аналогичным образом банк имеет возможность сформировать ипотечный фонд,   в   который   будут   переданы денежные требования, вытекающие из обеспеченных ипотекой кредитных договоров, а также закладные, удостоверяющие права залогодержателя по обеспеченным ипотекой кредитным договорам или договорам займа.

Передавая просроченные закладные в ипотечный фонд, банки избавляются от «плохих» ипотечных договоров, сокращают объем необходимых резервов и секьюритизируют находящуюся в их собственности недвижимость. При этом бывшие заемщики сохраняют возможность пользоваться объектами ипотеки на правах аренды. Обслуживать арендные договоры или же искать новых арендаторов могут специализированные риэлторские компании.

Арендный доход может направляться на выплату промежуточного дохода пайщикам или же реинвестироваться в объекты фонда. Бумаги созданного ПИФа могут быть проданы частным и институциональным инвесторам любыми пакетами через филиальную сеть банка, биржевые механизмы или же использованы в сделках РЕПО.

Помимо возможностей, предоставляемых механизмом ПИФов недвижимости для очистки балансов и секьюри-тизации залогов, существует также ряд преимуществ, превращающих такие фонды в эффективный инструмент управления активами в сфере недвижимости.

В частности, их операции не облагаются налогом на прибыль, что дает возможность реинвестировать прибыль в полном объеме. Кроме того, можно получить и промежуточный инвестиционный доход без уменьшения количества паев, а также реинвестировать его в активы закрытого ПИФа, куда помимо недвижимости принимаются денежные средства и ценные бумаги.

При этом у управляющей компании отсутствуют обязательства погашать паи до прекращения фонда, что делает необязательным поддержание мгновенной ликвидности. Сами требования к составу и структуре инвестиционного портфеля относительно либеральны и позволяют передавать в него не только ценные бумаги, объекты недвижимости, но и такие специфические активы, как проектно-сметная документация, доли в уставных капиталах проектных и строительных организаций.

СКОЛЬКО СТОИТ ПИФ?

При создании системы секьюритизации недвижимости с использованием ПИФов банку необходимо предусмотреть единовременные затраты на создание управляющей компании и регистрацию фондов, а также на организацию бизнеса, наем персонала, лицензирование. Также необходимо учесть затраты на поддержание деятельности управляющей компании и фондов, включая услуги спецдепозитария, аудиторов и оценщиков.

Банк может создавать УК и фонды самостоятельно или прибегнуть к услугам аутсорсеров. Если же задачу необходимо решить в максимально сжатые сроки или же объем активов невелик -к услугам банка «неперсональные» паевые фонды.

Практика показывает, что уже при объеме заложенной недвижимости свыше 50 млн рублей ее секьюри-тизация с использованием механизма паевых фондов будет значительно выгоднее, чем, например, продажа пула этих кредитов другим участникам рынка.

Банки, которые первыми воспользуются возможностью такой секьюритизации, получат существенные конкурентные преимущества. У них высвободятся значительные объемы денежных средств, ранее направлявшихся на формирование резервов. Кроме того, они смогут сконцентрировать у себя значительный объем недвижимости, которая впоследствии вырастет в цене.

акцент
Уже при объеме заложенной недвижимости свыше 50 млн рублей ее секьюрити-зация значительно выгоднее, чем продажа пула кредитов.