Ветшающий фонд

В 2009 году многие наблюдатели предсказывали масштабную распродажу банками объектов залоговой недвижимости. Обвала рынка не случилось, но кредитным учреждениям все равно придется избавляться от непрофильных активов, если они не хотят остаться без ликвидности

Имея достаточно ликвидности, банки в кризис заняли недальновидную позицию: они скрывают проблемы, продлевают все «плохие» кредиты и не изымают залоги, чтобы не отягчать свои балансы. По другим активам, например, акциям, невозможно скрывать убытки — биржевая цена известна всем, а в сфере недвижимости непрозрачность играет банкам на руку.

«Отсутствует четкая информация, сколько кредитов превратилось в объекты недвижимости: банки оформляют этот процесс не как переход внеоборотных активов на свой баланс, а через предоставление аффилированным компаниям кредитов на выкуп этих активов. Увидеть, что крупные объекты перешли к банкам, можно только по МСФО. Но таких данных ЦБ не публикует, и в масштабах всей страны статистики не существует», — говорит Роман Кенигсберг, заместитель директора департамента банковского аудита ФБК.

По большинству объектов идет скрытая пролонгация кредитов. Изобретены различные схемы. Например, кредит как бы погашен 31 декабря, то есть в одном периоде, а снова выдан 1 января, уже в другой период. Есть бридж-банки, которые готовы сделать эту перетасовку. При сумме до 20 млн долларов схемы незаметны. И не важно, что они, во-первых, рискованны и, во-вторых, развращают заемщиков, говорит директор по развитию компании Sminex Сергей Свиридов.

Не все кредитные учреждения продают проблемные активы в открытую, а если и выставляют объекты недвижимости на «витрину», то пытаются реализовать их по докризисным ценам. Более того, во многих случаях после изучения документов становится ясно, что банк предлагает только некую информацию о возможности урегулирования проблем с заемщиком, то есть пытается продать не объект недвижимости, а ситуацию, причем по балансовой цене.

Всем участникам процесса ясно, что покупателей по таким ценам не найти, зато соответствующему подразделению банка это создает видимость работы. Сотрудникам залоговых подразделений многих кредитных учреждений дана установка — не фиксировать убытки. Помимо всего прочего, банкам сейчас некуда девать деньги, так как спрос на кредиты пока не растет. И перспектива вместо залога, который до кризиса стоил 10 млн долларов, получить 5 млн долларов и думать, во что их вложить, тоже не слишком интересна. И только очень немногие банки целенаправленно выбивают залоги — арестовывают счета, преследуют имущество должников, изымают его и выставляют на рынок по адекватным, актуальным на текущий момент ценам.

Вторая составляющая проблемы связана с сопротивлением изъятию залогов. На рынке есть несколько команд юристов, которые предлагали отработанные схемы отмены залога по недвижимости. К сожалению, у многих банков, как государственных, так и частных, качество проработки залогового оформления было низким. Залог могло оформить неправомочное лицо, не было решения собрания акционеров. По таким делам разбирательства могут затянуться на 2–3 года. Юристы предлагают и «снесение» залога целиком. Стоят такие услуги 20–100 тыс. долларов в зависимости от размеров кредита, банка и других параметров сделки. Как минимум в части затягивания процесса изъятия эта схема работает.

Рынок придирчивого покупателя

На рынке есть несколько команд юристов, которые предлагают отработанные схемы отмены залога по недвижимости

В кризис коммерческая недвижимость просела более чем на 30%. По объему предложения и ценовым показателям ситуация соответствует уровню июня 2009 года, и потому можно говорить о стабилизации, которая длится уже в течение года, отмечает генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. Фактически уже прошлым летом в основном завершилось формирование нового рынка коммерческой недвижимости, изменившегося под влиянием кризиса. Сейчас доминирует покупатель, и он хочет приобрести самые качественные, перспективные и успешные проекты.

Алгоритмы действий с недостроем

— Создание или приобретение «дочек», специализирующихся на девелопменте и строительстве, которые могли бы принять на себя функции управления и завершения проекта.

— Приобретение бизнеса должника целиком, вместе с кадрами, оборудованием и инфраструктурой. Банк приобретает компанию, которая оказалась неэффективной, но при этом получает необходимые ресурсы для завершения строительства объекта, блокирует возможность «утечки» активов должника, а также предотвращает неконтролируемое банкротство должника.

— Приобретение контрольного или блокирующего пакета акций (долей) в уставном капитале должника с введением своих представителей в органы управления должника — введение «мягкого контроля» над бизнесом должника, без серьезного вмешательства в его операционную деятельность, предотвращение утечки активов и осуществления постепенного перехода контроля над бизнесом к банку.

— Сохранение части акций (долей) за прежними акционерами или менеджментом или предоставление им опционов, чтобы представители компании-должника тоже были заинтересованы в реализации проекта.

Зачастую все указанные меры применяются поочередно для постепенного перехода контроля к банку без потери управляемости бизнеса девелопера, застройщика.

Источник: «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

Банки столкнулись с тем, что продать недвижимость и возместить свои затраты на практике нереально: нередко рыночная стоимость объекта оказывается даже ниже размера кредита. Вторая проблема в том, что часто невыплаченные кредиты приходятся как раз на проблемные, недостроенные и не самые качественные объекты.

В июньском номере «БО» Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль», сообщил, что примерно 70% строек в стране заморожены: 20% находятся в законсервированном состоянии, а все остальное — брошенные стройки. Можно допустить, что значительная часть недостроя стала головной болью именно банков.

В этих случаях решения могут быть разные. Первое — завершить строительство, вложив дополнительные средства, и попытаться реализовать готовый объект. Второе — в сегменте коммерческой недвижимости — завершить строительство и управлять этим объектом, возвращая вложенные средства с помощью аренды. Третье — реализовать объект в нынешнем виде, чтобы не тратить дополнительные средства. В каждом конкретном случае вопрос решается исходя из анализа рыночной ситуации и ликвидности данного объекта. Но, какое бы ни было принято решение, если «подворачивается» покупатель, — объект продают, рассказывает Денис Колокольников (RRG).

Кредитные учреждения стремятся избавиться от недостроя прежде всего потому, что проект сложно довести до конца. Если должник-застройщик ведет себя добросовестно и не скрывается от банка, кредитор берет его бизнес под контроль и дает возможность завершить строительство. Но это идеальный сценарий, и, судя по тому, что такой большой объем строек находится в заброшенном состоянии, его удается реализовать далеко не всегда. По словам Дмитрия Соболева из «Линии права», у банков нет массового опыта по замене исполнителя проекта. К тому же на рынке, особенно в регионах, не хватает профессионалов.

Кроме того, для любого банка удобнее управлять своими рисками при наличии четкого графика платежей. Банку сложно держать под контролем объект с неопределенными планами по поступлению денежных потоков, сложно согласовывать активы и обязательства по размеру процентных ставок и по сроку выплат, это отрицательно влияет и на их процентные риски, и на управление ликвидностью, говорит Роман Кенигсберг (ФБК).

«Сюрпризы» недостроя

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», обобщил те проблемы, с которыми банк может столкнуться при вхождении в девелоперский проект. В строительной отрасли непрозрачность бизнеса — норма. В большинстве случаев отчетность не соответствует общепринятым стандартам, используются разнообразные «серые» схемы. Поэтому банку очень сложно разобраться в том, что происходит у компании-должника, и оптимизировать издержки.

Часто не все заключенные договоры отражены на балансе девелопера. Нередко обнаруживается наличие задолженности перед другими кредиторами, могут возникнуть обязательства по таким специфическим моментам, как авторские права проектировщиков по проектной документации и т. п. Кроме того, застройщики создавали вертикально-интегрированные холдинги, разделенные на центры прибыли и центры затрат, и высока вероятность, что у должника есть обязательства перед другими компаниями холдинга, права на которые к банку не перешли.

Земельный участок для целей строительства предоставляется в аренду на ограниченный срок — до трех лет. К моменту перехода залога к банку срок может истечь. Если участок не освоен вовремя, возникает угроза изъятия. Процедура предоставления земельного участка не всегда осуществлялась в полном соответствии с действующим земельным законодательством. Тот факт, что договор аренды земельного участка был заключен правительством Москвы и/или прошел государственную регистрацию, еще сам по себе не свидетельствует о законности процедуры.

Сроки действия обязательств по инвестиционному контракту редко соблюдаются, что может повлечь применение санкций к инвестору, вплоть до расторжения инвестиционного контракта. Если истечет срок действия технических условий на подключение к инфраструктуре (электрические сети, сети водопровода, отопления, канализации), придется их продлевать или получать новые ТУ, что чревато дополнительными затратами. Акционеры компании-должника не всегда способны договориться между собой по поводу условий реструктуризации, и есть риск, что они начнут оспаривать заключенные соглашения в суде.

Но на рынке покупателя, который выбирает самые качественные проекты, найти желающих вложиться в недострой — принять на себя всю эту головную боль и к тому же не иметь ясных перспектив на возвращение своих инвестиций — почти невозможно. «По недострою на рынке масса предложений, но спроса нет. Многие стройки брошены, незаконсервированы, конструкция заливается водой, ветшает, происходят необратимые разрушения», — обобщает Сергей Свиридов (Sminex). Но все это выяснится только через год-два, а сейчас банки предпочитают об этом не думать.

Не сбрасывать, а управлять

По завершенным объектам ситуация несколько лучше. Эффективность работы управляющих компаний зависит от «профессионализма команды, занимающейся данным вопросом, и степени «озабоченности» самого банка созданием таковой структуры, считает Денис Николаев, руководитель проектов департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр». Если банк принял на себя ТЦ, все зависит от того, насколько оперативно будут работать сотрудники банка. Если заниматься этим вопросом, искать арендаторов, покупателей, которым в том числе можно выдать кредит, ситуация разрешаема. У большого торгового центра ликвидность низкая, его нужно распродавать по частям. Маленькие помещения, особенно пригодные под рестораны, нужны всегда, и они сейчас обладают вполне приемлемой ликвидностью, подтверждает Андрей Егоров, начальник управления залоговых операций Инвестторгбанка.

Сбрасывать готовые объекты банки не спешат. По словам Дениса Колокольникова (RRG), в отдельных случаях банки, конечно, фиксируют убытки. Однако это не массовое явление, особенно сейчас, когда рынок прошел «дно», ситуация стабилизировалась и заметны некоторые признаки роста цен. Даже в прошлом году, когда кризис бушевал во всю мощь, массового выброса залоговых объектов на рынок не наблюдалось. Банки предпочитали «придержать» активы до лучших времен, если была такая возможность, нежели продавать себе в убыток: ведь проданный объект теряется окончательно, тогда как непроданный при хорошем стечении обстоятельств может еще принести доход. И сейчас выброса недвижимости не ожидается, пока соответствующая ситуация, продиктованная в том числе регуляторами, позволяет банкам владеть непрофильными активами.

Даже если банки начнут более активно продавать недвижимость, обрушения рынка не произойдет, так как сделки идут. «Можно констатировать тот факт, что выброс «плохих» активов уже произошел и идет в текущий момент, более того, можно предположить увеличение предложения в среднесрочной перспективе, — говорит Денис Николаев («НЭО Центр»). — Но кардинальное изменение рынка в связи с этим маловероятно. Баланс предложения, конечно, не может остаться неизменным, но кардинального перевеса не возникнет. Фактически многое продано, оставшиеся активы будут выведены на рынок, но часть из выставленного уже уйдет».

Скрытая угроза

Туманность ситуации вредит не столько рынку недвижимости, сколько банковскому сектору. «Реальную картину не видит никто, и это чем-то напоминает проблемы американских ипотечных долгов, когда что-то было на балансе хедж-фондов, о состоянии которых не знал даже регулятор. В принципе, нам грозит то же самое. Непонятны масштабы происходящего. Объекты недвижимости пока не приносят существенного дохода, что может не покрывать платы по соответствующим обязательствам банков и привести к убыткам. В этих условиях никто, кроме собственников банка, не знает, до какого момента кредитное учреждение сможет продолжать нормальную работу. Тем более что с 1 июля повышаются требования к нормативу достаточности капитала», — говорит Роман Кенигсберг (ФБК).

По недострою на рынке масса предложений, но спроса нет. Многие стройки брошены, незаконсервированы, конструкция заливается водой, ветшает, происходят необратимые разрушения

Большая масса всех кредитов оказалась вложена во что-то недостроенное или неработающее, и эти активы разрушаются и разворовываются. У многих банков вновь могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Когда спрос на кредитование начнет расти, таким участникам рынка будет неоткуда взять деньги на новые кредиты, так как их капитал заморожен. Финансирование из-за рубежа также не поможет: западные финансисты, квалифицированные инвесторы, которые покупают облигации или выдают синдицированные кредиты российским банкам, будут очень внимательно проверять банковские балансы. И пример Межпромбанка, когда за очень короткий срок уровень просроченной задолженности вырастает с 3–4 до 99%, будет всех очень сильно настораживать. В этом смысле кризис может произвести очистительный эффект, разумеется, если в угоду спасения всего и вся государство не придумает новую систему финансирования.

В итоге, когда спрос на кредитование вырастет, снова выиграют госбанки — они, как всегда, получат финансирование из бюджета — и те кредитные учреждения, которые активно работают с залогами и расчищают свой баланс. Другим банкам и их акционерам придется думать о своем спасении самим. Ясность наступит к концу 2010 — началу 2011 года.