Развод на ипотеку

Супруги не всегда берут ипотеку вместе. Как выяснил Банки.ру, нередки случаи, когда заем оформляется только на одного из них. А это значит, что при разводе вы можете остаться и без второй половины, и без квартиры. 

Так произошло в семье Романа и Татьяны Дорохиных. Заемщиком по ипотечному займу, полученному в банке «ДельтаКредит», выступил муж. Супруги предварительно подписали брачный контракт, по которому жена полностью отказалась от прав на приобретенную в кредит квартиру. В случае развода Татьяна не сможет претендовать на жилье, даже если во время брака за счет ее личного имущества или труда стоимость недвижимости заметно увеличится.

Как рассказала Татьяна порталу Банки.ру, они с мужем решили продать одну небольшую квартиру и купить новую, взяв ипотеку. Кредитом, по словам Татьяны, занимался Роман, который объяснил ей, что по требованию банка необходимо заключить брачный контракт на указанных выше условиях. Иначе ипотеку не оформить. Впрочем, никаких документальных подтверждений этих слов Романа нет. В «Дельте» также заявили, что банк никоим образом не мог требовать, чтобы супруги-заемщики в обязательном порядке заключили брачный договор. В период подготовки статьи Роман был недоступен для комментариев.

В договоре между супругами (есть в распоряжении Банки.ру) предусмотрено, что данная квартира как в период брака, так и в случае его расторжения признается личной собственностью Романа, который единолично отвечает перед банком. Татьяна не несет ответственности за возврат кредита, но при этом не требуется ее согласия на приобретение и отчуждение этой квартиры.

На форуме Банки.ру Татьяна сообщила: «В настоящее время развод наступил, и я по брачному договору осталась на улице». В беседе с обозревателем портала Банки.ру она добавила, что прожила с мужем 24 года и, подписывая соглашение, разумеется, не ожидала, что окажется в такой ситуации.

Юристы считают, что Дорохина была непредусмотрительна. «Приобретенная в ипотеку квартира, согласно данному брачному контракту, однозначно является собственностью мужа. Жена на эту недвижимость не имеет никаких прав», — комментирует руководитель практики недвижимости московского адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов.

Согласно Семейному кодексу, если люди официально женаты, все имущество, приобретенное ими во время брака, считается совместно нажитым и в случае развода делится пополам, если иное не предусмотрено брачным контрактом. «Вопрос, в чью собственность приобретается квартира и кто будет по факту расплачиваться по кредиту, решают исключительно сами супруги. Если они пришли к выводу, что жилье будет принадлежать одному из них и заемщиком выступит только один супруг, заключается брачный договор, которым устанавливается раздельный режим собственности на имущество, приобретаемое за счет кредита и передаваемое в залог, — рассказывает вице-президент по правовым вопросам Банка Жилищного Финансирования Юлия Купко. — В таком случае банк просит супругов документально подтвердить свое решение. Таким документом как раз и является брачный контракт».

По словам Купко, банк рекомендует указать в таком договоре пункты, четко определяющие права каждого из супругов на недвижимость, приобретаемую в ипотеку. «Кредитор также может предложить клиентам форму контракта, если они сами об этом попросят, — продолжает вице-президент «ЖилФинанса». — В любом случае супруги составляют и заверяют брачный договор нотариально».

Более того, в брачном контракте Дорохиных указано, что «супруги не вправе без предварительного письменного согласия кредитора вносить изменения и дополнения в настоящий договор, а также расторгать его». Как объяснила Купко, это требование обоснованно. Банк должен быть в курсе всего, что происходит с залогом, чтобы исключить риск его потери. А Дмитрий Щеглов подчеркнул, что если супруги хотят изменить условия брачного договора или расторгнуть его, то они обязаны оповестить об этом своих кредиторов и получить их согласие. Иначе банк вправе обратиться в суд с требованием о досрочном взыскании полной суммы займа.

В самом «ДельтаКредите» не стали обсуждать конкретный случай, но в целом согласны с выводами юристов. «Если один из супругов не желает брать на себя обязательства по кредиту, тогда они должны зафиксировать такую позицию в брачном договоре, — сказали в пресс-службе «Дельты». — Это единственный документ, который согласно семейному законодательству изменяет режим владения общим имуществом супругов».

Начальник управления розничного кредитования РосЕвроБанка Елена Корнеева объяснила, почему банк заинтересован в том, чтобы супруги заключали брачный договор. Банк не может допустить ситуацию, когда один из супругов, находясь в браке, приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, оформляет право собственности на приобретаемую квартиру только на себя, не берет другого в созаемщики и при этом не заключает соответствующий брачный договор. «Тогда в случае развода (впрочем, как и в период брака) супруга сможет потребовать по закону выделения ей 1/2 доли в праве собственности на квартиру, — говорит Корнеева. — С высокой долей вероятности суд встанет на сторону супруги. При этом обязательства по погашению кредита будут лежать только на заемщике, ведь другой супруг не является созаемщиком по договору».

Для банка, продолжает Корнеева, в этой ситуации возникает комплекс рисков. Во-первых, в залоге оказывается неликвидный объект в виде половины доли в праве собственности на квартиру, реализация которого в случае дефолта заемщика-супруга будет крайне затруднительна. Во-вторых, стоимость такого залога значительно снизится и может не обеспечивать полностью сумму долга по кредиту. В-третьих, есть риск возникновения длительных судебных разбирательств между мужем и женой, а также отказ заемщика-супруга обслуживать кредит, поскольку объект недвижимости целиком уже ему не принадлежит, а обязательства по ипотеке он несет единолично.

Что касается практики, Юлия Купко отмечает, что сейчас достаточно много заемщиков не хотят делиться имуществом со своими вторыми половинами. Соответственно, в каждом таком случае супруги заключают брачный контракт. Возникновение споров впоследствии — это уже тема взаимоотношений между самими супругами.