Об умышленном или непреднамеренном искажении оценщиками рыночной стоимости залогов говорят постоянно – и представители банковского сообщества, и представители СМИ, и эксперты рынка, пытаясь найти внятное и разумное объяснение, почему регулярно вырастает размер проблемной задолженности. Предлагаем вам развенчание мифов о том, как оценщик искажает стоимость залогового имущества.
Миф № 1. Переоцененность залогов
При рассмотрении кредитной заявки залоговые управления банков анализируют отчеты независимых оценщиков (далее – НОК), выполненные на дату в пределах трех месяцев до выдачи кредита. Затем следуют процедуры рассмотрения заявок, выдачи кредита и, наконец, мониторинга заемщика соответствующими подразделениями банка. На момент выдачи кредита вопросов у финансового института не было. Вероятнее всего, им была проведена собственная экспресс-оценка: сотрудники банка выезжали на место и убедились в наличии объекта обеспечения, а также сопоставили фотографии в отчете независимой оценочной компании и согласились с тем, что рыночная стоимость залога определена правильно.
Через два-три года заемщик становится проблемным. Кто-то (мы пока не знаем, кто) выполняет свою оценку (или экспресс-оценку), и выясняется, что стоимость залога три года назад была гораздо выше, чем стоимость на дату, когда проблема уже случилась. Но ведь уже всем известно, что стоимость имущества устанавливается на определенную дату, на стоимость влияют и внешнеэкономические факторы, и изменения в отрасли, и новые проекты, которые реализуются конкурентами, и прочие ценообразующие факторы, говоря языком оценщиков. В результате стоимость изменяется во времени. И это естественно, что через три года имущество будет стоить совершенно других денег. Что-то вырастет в цене, что-то подешевеет. Вопрос своевременного и регулярного мониторинга стоимости объектов обеспечения – как недвижимого, так и движимого имущества – относится в основном к компетенции банков.
Сейчас один из трендов в сфере оценки залогов – передача данных функций на аутсорсинг. НОК, выполняющая первоначальную оценку объектов обеспечения, раз в квартал предоставляет письмо или краткое заключение об изменении стоимости заложенного имущества. Если первоначальная оценка устраивала, а мониторинг стоимости залогов не выполнялся – может быть, именно это является причиной печального результата?
Миф № 2. Банк продает имущество по стоимости ниже залоговой
Продолжаем рассуждать о том, что заемщик стал проблемным и банк планирует продать заложенное имущество, чтобы частично компенсировать свои убытки. До процесса продажи обычно следует целый комплекс работ с проблемным заемщиком. Об этом лучше расскажут представители департаментов по работе с проблемными активами банков. Если все же принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом может быть назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости залога на текущую дату. Продажа будет происходить уже по текущей рыночной стоимости.
Залоговая же стоимость – это стоимость после применения банковского дисконта к рыночной стоимости, определенной НОК. Банк применяет этот дисконт, чтобы компенсировать свои риски обесценения актива в будущем, после даты выдачи кредита. Если случилась проблема у заемщика, на актив обращается взыскание, а первоначальная стоимость определена правильно – может, вопрос в дисконте? Если стоимость залога не мониторили, но определили судом рыночную стоимость только на дату обращения взыскания – вряд ли это вопросы к оценщику, который определял стоимость залога на дату выдачи кредита.
Миф № 3. Отчеты оценщиков невозможно читать
Они на 80% состоят из воды и в лучшем случае на 20% из расчетной части. Количество страниц в отчетах превышает 500 и более. Как малочисленным залоговым управлениям банков (особенно с учетом сегодняшней политики на снижение издержек и сокращение персонала) успевать прочитывать эти талмуды, проверять, подтверждать, писать заключения и пр.? Да, с одной стороны, это проблема, поскольку федеральные стандарты оценки требуют от оценщика освещения общеэкономических аспектов состояния экономики и отрасли, причем с определенной степенью детализации, и мы вынуждены писать обзоры. Но именно эти общеэкономические аспекты и состояние отрасли ложатся в основу прогнозов, которые делает оценщик, когда проводит расчеты. Вероятно, данные факторы должны быть важны для банка с точки зрения прогноза на будущее – как будет чувствовать себя заемщик в ближайшей перспективе?
Оценщиков упрекают в том, что они используют устаревшие обзоры и прогнозы. Текущая общеэкономическая ситуация меняется настолько быстро, что обзоры и прогнозы отраслевых экспертов просто не успевают публиковать. Максимум, что могут успеть сделать оценщики, краткий обзор отрасли. Также они могут использовать старые данные и выполнить свой анализ. Это порой дает более достоверные результаты, чем в случае если во главу угла ставятся резкие скачки ажиотажного спроса в отрасли в период кризиса (например, продажа автомобилей в конце 2014 года). Такие необдуманные актуальные «обзоры» и дают завышенный результат!
Миф № 4. Оценщик пишет в отчете не то, что нужно банку
После проведения аккредитации НОК финансовые учреждения предлагают свою отработанную форму договора на оценку залогов. Идея правильная, если при этом не забывать заполнять задание на оценку применительно к конкретной ситуации, понимая, что любой объект оценки (как объект залога) уникален и имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. А мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда на оценщика возлагается формирование списков оцениваемого имущества, то есть, по сути, залоговой массы. И оценщики уже задают вопросы – а нужно ли, например, декоративную интерьерную скульптуру высотой три метра, не относящуюся к основному производству, включать в состав залоговой массы? Помимо указания в задании на оценку, какой именно вид стоимости (помимо рыночной) банк хотел бы видеть, можно сформулировать требования к обзорам рынка (в том числе отраслевого рынка, конкурентной среды, рынка нового и бывшего в употреблении оборудования и пр.) и требования к проведению осмотра. Иными словами, нужно подробно прописать, что именно кредитная организация хотела бы видеть в отчете НОК.
Если представители финансового института не участвуют в формулировании задания на оценку, не формализуют свои требования к отчетам НОК, не взаимодействуют с оценщиком при проверке отчетов, это крайне отрицательно влияет на качество взаимодействия банка и НОК.
Миф № 5. Оценщики не умеют оценивать оборудование
Действительно, тема животрепещущая и остается животрепещущей, несмотря на наличие большого количества методической литературы в области оценки, а также рекомендаций Сбербанка России об оценке движимого имущества для целей залога. Представители залоговых управлений некоторых банков считают, что при оценке рыночной стоимости промышленного оборудования оценщик не должен учитывать стоимость расходов по его проектированию, доставке, шеф-монтажу, а должен принимать к расчету лишь цены оборудования у поставщика (например, в Китае) за минусом всех видов износа. Но это все равно, что стоимость объекта недвижимости рассчитывать как сумму стоимости кирпича и бетона на заводах-изготовителях.
В результате возникает непонимание между НОК и банком, потому что, в соответствии с методическими рекомендациями и литературой по оценке оборудования, стоимость монтажа, пусконаладки должна включаться в стоимость замещения (до вычета износа) при определении стоимости оборудования. Это также логично, как и при постановке оборудования на баланс: расходы непосредственно на его закупку, транспортировку, пусконаладку и шеф-монтаж формируют стоимость оборудования при его постановке на баланс на 01 счет. Об этом же говорят и ПБУ 6/01 (п. 7 и п. 8 – о порядке учета оборудования, подлежащего монтажу), в соответствии с которым в первоначальную стоимость включаются суммы, переведенные поставщику, и все расходы по доведению оборудования до состояния, пригодного к эксплуатации.
Когда банк берет оборудование в залог, оно уже установлено на промышленном предприятии, уже осуществлены платежи за проектирование, закупку, доставку, пусконаладку и пр. – именно в таком рабочем состоянии оно имеет свою рыночную стоимость, которую определяет оценщик.
В случае когда банк обращает взыскание на заложенное имущество, например на оборудование производственного предприятия, вопрос о необходимости и целесообразности его демонтажа подлежит отдельному рассмотрению, так как в большинстве случаев оборудование установлено в производственных цехах, и, естественно, его продажа россыпью, когда разбивается единая технологическая линия, будет на порядок ниже по цене, чем продажа укомплектованного, готового к запуску производства. Порой решение о демонтаже некоторых производств может привести к их полному обесценению, так как отдельное, бывшее в употреблении оборудование уже может ничего не стоить.
Некоторые банки при формировании задания на оценку просят оценщика определить ликвидационную стоимость – сколько будет стоить это оборудование, если необходимо будет продать его отдельно от имущественного комплекса при условии демонтажа. Об этом же говорят рекомендации Сбербанка России по составлению отчетов об оценке движимого имущества для целей залога.
Таким образом, фактор учета расходов по проектированию, монтажу и пусконаладке оборудования, помимо непосредственно отпускных цен завода-производителя, является обязательным для определения его рыночной стоимости и не может игнорироваться.
Оценочные компании, как и банки, хотят общаться с профессионалами. И если возникают вопросы методического характера по отчетам независимых оценочных компаний, как минимум хотелось бы говорить друг с другом на одном языке.
Миф № 6. Оценщики не умеют оценивать землю
Оценок земли в 2014 году, по статистике СРО, было выполнено больше всех остальных видов объектов, поскольку активно идут процессы оспаривания кадастровой стоимости земли.
Для целей залога банк интересуется не только рыночной стоимостью права собственности на земельный участок, который будет являться объектом залога, но и в большей степени ликвидностью земли и ее востребованностью, а также влиянием обременений (сервитутов). Вопрос учета обременений (сервитутов) при определении стоимости определяется в задании на оценку. И тут мы неизбежно возвращаемся к тому, с чего начали – к вопросу взаимодействия банка и оценщика на этапе согласования задания на оценку. К моменту его формулировки очевидно, что первая работа уже проведена, изучена хотя бы предварительно документация о потенциальном объекте залога. Таким образом, в данный момент банк знает больше, чем оценщик, который действует ровно в рамках предоставленной ему информации. Если информация о сервитуте не предоставлена и это не прописано в задании на оценку, значит оценщик не будет собирать сведения, проводить правовую экспертизу документации. Он напишет ограничивающие условия: оценка проведена в предположении отсутствия обременений. Это правило.
Естественно, что обременения (сервитуты), если они зарегистрированы в установленном порядке, снижают стоимость земли. Величина дисконта определяется расчетным путем и может доходить до 50%. Однако следует отметить, что, помимо зарегистрированных сервитутов, есть еще сервитуты, связанные с использованием и эксплуатацией участка. Пример: земельный участок в Тверской области. Сервитут (обременение, зарегистрированное в установленном порядке) отсутствует. Однако часть территории участка примыкает к кладбищу, а другая попадает в водоохранную зону, третья – в полосу отвода строящейся железнодорожной магистрали, а по четвертой части проходит магистральный газопровод, возле которого нельзя даже копать на глубину более 30 см (по действующему законодательству). Итого: 100% площади участка попадает под ограниченное использование. Поэтому 50% дисконт – это не предел даже при отсутствии зарегистрированного сервитута. Поэтому, чтобы получить ответы на все вопросы, их нужно в первую очередь задать, а в нашем случае еще и правильно сформулировать задание на оценку.
Миф № 7. Услуги оценщика очень дороги
Как сформулировал всемирно известный миллиардер-инвестор Уоррен Баффет, «цена – это то, что вы платите; ценность – это то, что вы получаете». Давайте будем говорить честно. Заемщик (или банк) всегда старается минимизировать расходы на получение кредита, и с этой целью нанимает самых дешевых оценщиков (из списка рекомендованных банком). Оценщик, в свою очередь, не выезжает на осмотр, потому что у него нет формализованных требований банка к отчетам оценки движимого и недвижимого имущества, акций и пр. Он руководствуется только общими федеральными стандартами и стандартами соответствующего СРО, а также старается заработать, наняв дешевых исполнителей.
Получается замкнутый круг. Ищем, где дешевле, выходит по факту дороже. Высокое качество работы и профессионализм не стоят дешево.
И наконец, о взаимодействии банка и НОК. Все ратуют за оптимальное взаимодействие финансового учреждения и оценщика. Мы, как оценщики, также обращаемся к банкам со следующими предложениями.
- Взаимодействуйте с оценщиками еще на этапе формулирования задания на оценку: пропишите, на какую дату вы хотите видеть стоимость имущества, какой вид стоимости необходимо определять, что вы хотели бы видеть в отчетах? Мы готовы работать в вашем формате.
- Формализуйте свои требования к отчету об оценке – вы проверяете наши отчеты и мы порой не понимаем, по каким критериям.
- Выбирая оценщика с минимальной стоимостью услуг, помните, что скупой платит дважды.
- Дайте возможность общаться с представителями банка, которые проверяют отчеты. Иногда уровень квалификации проверяющих на порядок ниже тех, кто выполняет оценки от НОК. Может что-то непонятно? Мы можем и готовы защищать свои цифры.
Начать дискуссию