Банки и ФСО

Cогласно статье 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности». В частности, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки (ФСО).

При взаимодействии с внешними оценщиками или, как их еще часто называют, независимыми оценочными компаниями (НОК), банкам необходимо учитывать это. Поэтому расскажем об основных требованиях ФСО, которые имеют отношение к банковской отрасли.

Требования ФСО к видам стоимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость,
• инвестиционная стоимость,
• ликвидационная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок его экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Требования ФСО к содержанию задания на оценку

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

• объект оценки;
• имущественные права на объект оценки;
• цель оценки;
• предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
• вид стоимости;
• дата оценки;
• срок проведения оценки;
• допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Требования ФСО к содержанию отчета

В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Информация, приведенная в отчете об оценке, — использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, — должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Таблица 1. Федеральные стандарты в области оценки (ФСО)

Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Требования ФСО к описанию объекта оценки

В отчете об оценке должна быть приведена частично или полностью следующая информация об объекте оценки:

• сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, о физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость;

Требования ФСО к приложениям к отчету

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Таблица 2. Проекты федеральных стандартов в области оценки (ФСО)

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем, возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или если используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.