Объем ипотечных «хвостов», образующихся в результате взыскания квартир с должников ипотеки, в 2015 году может достигнуть рекордных 3,15 млрд рублей, прогнозирует коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Причины — падение цен на жилье и рискованная политика банков в предкризисные годы. Ситуация может исправиться только с ростом экономики, считают эксперты.
Растут «хвосты»
Объем ипотечных «хвостов» — необеспеченной задолженности после взыскания квартиры в качестве залога — в 2015 году может увеличиться сразу на 26%, до 3,15 млрд рублей, говорится в исследовании коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн». В 2012 году объем ипотечных долгов без залога составлял 3 млрд рублей. Далее начался тренд на сокращение «хвостов» по ипотеке — в 2013 году их объем составил 2,4 млрд рублей. Правда, сокращение было недолгим: уже в 2014 году «ипотечные хвосты» выросли до 2,5 млрд рублей.
Одна из причин роста «хвостов» по ипотеке – падение рыночной стоимости жилья. Как указывают в агентстве, заемщики часто оказывались в неприятной ситуации. Приобретая жилье в ипотеку, они вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10–20%, платили по кредиту проценты несколько лет. Спустя некоторое время у них уменьшались доходы, стоимость квартиры также падала. «После реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие клиенты считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать остаток долга», — рассуждают в «Секвойя Кредит Консолидейшн».
Согласно данным риелтерских агентств, тенденция к снижению цен на жилье с начала года действительно наблюдается. Так, по данным портала «Росриэлт Недвижимость», стоимость квартир с начала года в России снизилась на 0,72%, квартиры на вторичном рынке подешевели на 0,38%, новостройки — на 0,98%.
Вторая причина роста «хвостов» по ипотеке — чрезмерно рискованная кредитная политика банков, уверены в «Секвойе». В некоторых банках размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость объекта недвижимости. Вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов соглашается с тем, что одна из причин возникновения «хвостов» — выдача банками изначально недообеспеченных кредитов.
Растут долги
С 2013 года растет и средняя сумма долга по «ипотечным хвостам», говорится в исследовании «Секвойи». Если в 2013 году этот показатель составлял 421 тыс. рублей, то в 2014-м — 668 тыс. Прогноз на 2015 год — 790 тыс. рублей. Максимума в 939 тыс. рублей средняя сумма долга достигала в 2012 году (данные с 2011 года. — Прим. ред.). На 1 апреля 2015 года просроченная задолженность в сегменте ипотеки в российских банках составляет 50,14 млрд рублей. «Рост с начала года рекордный — на 8,77%», — подчеркивает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. Она напоминает, что за аналогичный период прошлого года просроченная задолженность выросла на 2,41%.
Как отмечают в коллекторском агентстве, в отличие от ипотеки, обеспеченной залогом, с «необеспеченной» ипотекой возникает больше всего трудностей по возврату задолженности. «С должниками по ипотечным «хвостам» непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга», — рассуждают в «Секвойе». Эффективность взыскания по таким долгам снижается: в 2014 году эффективность оценивалась в 2%, в 2015-м она прогнозируется на уровне не более 0,5—1%.
«Обнуление» не работает
Опрошенные Банки.ру представители кредитных организаций считают, что ситуация с долгами по ипотеке критической отметки пока не достигла. Такое мнение, в частности, высказали в банке «ДельтаКредит». «Несмотря на текущую экономическую ситуацию, в банке отсутствует просроченная задолженность по ипотеке, которая осталась после взыскания заложенного объекта недвижимости, и ее возникновение мы не планируем», — говорит начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова. По ее словам, банк старается оценивать ликвидность кредитуемых квартир и применять соответствующий дисконт в виде первоначального взноса. К тому же, по ее мнению, дополнительным инструментом снижения подобных рисков является страхование ответственности заемщика, которое предусмотрено стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В Банке Москвы отмечают, что на ипотечный портфель банка розничных кредитов влияние оказывают кредиты, выданные в валюте, включая «экзотические», например франки и иены. «С ростом курсов валют объем задолженности в рублевом эквиваленте значительно возрос», — признаются в Банке Москвы, подчеркивая, что заемщикам в тяжелой ситуации предлагаются схемы реструктуризации и рефинансирования.
Эксперты указывают, что в марте 2012 года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Теперь, если торги по продаже квартиры не состоялись дважды, кредитор соглашается забрать объект на баланс, задолженность считается погашенной. Это не относится к кредитам, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до марта 2012 года.
В банке «ДельтаКредит», со своей стороны, указывают, что «обнуление долга» происходит не во всех случаях, а при наступлении определенных законом обстоятельств: «Обнуление» происходит не автоматически, а в силу решения судебных приставов, которое принимается на основании анализа документов и фактических обстоятельств». Кроме того, говорят в банке, ввиду неоднозначности формулировок закона, практика его применения неоднородна. Это связано с тем, что закон не содержит конкретного указания, на какой именно момент определяются стоимость предмета залога и сумма кредита, чтобы установить факт недостаточности стоимости жилья для удовлетворения требований кредитора. Кроме того, в последнее время участились случаи реализации предмета залога с публичных торгов. В указанном случае механизм «обнуления» не применяется, отмечают в «ДельтаКредите».
Подорожает ли жилье?
Объемы ипотечных «хвостов» не будут снижаться, указывают в «Секвойя Кредит Консолидейшн». «Учитывая, что 2015 год признан кризисным, и принимая во внимание практику судов, не приходится рассчитывать, что объемы «ипотечных хвостов» уменьшатся», — рассуждают в коллекторском агентстве.
Представители Банка Москвы предполагают, что по части кредитов, находящихся на судебной стадии в текущий момент, в 2015 году возможно небольшое увеличение объемов списания. «Но это будет зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, уровня оплаты труда», — поясняют в банке.
Вице-президент ВТБ 24 Александр Пахомов считает, что значительный рост стоимости валюты по иностранным валютным кредитам может привести к увеличению доли «хвостов» в портфеле банка. «При этом процент инвалютных кредитов в портфеле ВТБ 24 незначителен. И банк делает все возможное, чтобы помочь своим клиентам справиться с возникшей проблемой: предлагает различные программы реструктуризации, готов участвовать в программе государственной поддержки, проводимой с участием АИЖК», — поясняет Пахомов.
Кроме того, в агентстве «Секвойя Кредит Консолидейшн» прогнозируют, что одним из факторов роста «хвостов» будет снижение цен на квартиры во второй половине 2015 года — по пессимистичному прогнозу, на 20%. «Учитывая, что недвижимость подешевеет, продажа не покроет ранее взятый кредит – заемщик останется должным банку», — рассуждают в «Секвойе».
Впрочем, мнения экспертов рынка на этот счет разделились. «Цены на недвижимость уже стали снижаться. Статистика за первый квартал 2015 года показывает, что, несмотря на всеобщий рост цен, стоимость жилья в ряде регионов не выросла, а, например, в Москве и вовсе стала снижаться, но пока незначительно, на 5—6%. Мы предполагаем, что к концу года снижение будет более существенным и составит 10—15%», — рассказывает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева. По ее мнению, этому будут способствовать несколько факторов. Доходы населения в кризисный период не растут, что вызвало падение покупательной способности. Население перестраховывается и откладывает крупные покупки до лучших времен. К тому же снижение спроса на квартиры заставит продавцов идти на уступки.
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост цен на первичном рынке Московского региона до конца 2015 года в пределах инфляции. По ее словам, ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 1—2%. «При этом на первичном рынке изменения средневзвешенных цен зависят от структурных изменений, особенно это видно в разбивке на сегменты. Например, если в сегменте «эконом» вышел проект с большим объемом квартир по цене ниже рынка, то и средневзвешенная цена по сегменту сильно снижается», — говорит Лебедева.
Цены на вторичном рынке будут оставаться стабильными, уверен генеральный директор компании «Фаст Финанс Система» Дмитрий Коршунов. «При этом в сегменте новостроек возможен даже слабый рост благодаря поддержке ипотеки со стороны государства и высокому спросу на новое жилье со стороны населения», — комментирует Коршунов.
По словам директора департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, наиболее вероятный вариант развития событий в текущих макроэкономических реалиях — колебание цен на вторичном рынке жилья в диапазоне плюс-минус 5—7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка 60 рублей за доллар. «При этом существенное укрепление рубля в условиях нынешней экономики и развития тенденции к сокращению покупательного спроса на рынке жилья может стать причиной снижения рублевых цен — порядка 10—15%», — говорит Шлома. По его мнению, ослабление российской валюты может вызвать обратный эффект – рост стоимости жилья на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции.
Что касается просрочки по ипотеке, то, как считает Елена Докучаева из «Секвойи», с учетом снижения платежеспособности населения, просроченная задолженность в этом сегменте увеличится на 30%.
Впрочем, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, суммарный долг по кредитам российского заемщика не превышает 50% его годового дохода, поэтому потенциал ипотечного кредитования в России оценивается как высокий. «На наш взгляд, в ближайшем будущем ипотека, при определенных условиях, может стать драйвером развития банковского бизнеса. Основной аргумент «за» — господдержка этого сегмента розничного кредитования», — резюмирует Волков. По его мнению, субсидирование процентной ставки по ипотеке должно поддержать и рынок ипотеки, и строительную отрасль.
Начать дискуссию