Заемщик не платит по ипотечному кредиту. Популярные варианты развития ситуации

Многие банковские специалисты считают, что пик ипотечного кредитования населения уже прошел, банки стали более разборчивы в выдаче ипотечных кредитов¹. Несмотря на спорность данного утверждения, количество претензий к заемщикам, не платящим по ипотечным кредитам, наоборот, увеличивается. Рассмотрим самые популярные сценарии развития ситуации, началом которой служит пропуск заемщиком очередного платежа по ипотечному кредиту.

Как следует из п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии с п. (?) ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. 

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Пользуясь указанными нормами и правом обратить взыскание на заложенное имущество, банки предъявляют иски в суд к заемщикам/залогодателям недвижимого имущества по договорам ипотеки (или по ипотеке в силу закона). Следует отметить, что, учитывая требования ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» банки-кредиторы в самом кредитном договоре (договоре об ипотеке) предусматривают определенный порядок досудебного урегулирования ситуации. Например, обязательное направление кредитором уведомлений (количество их обычно колеблется от одного до трех) о необходимости внесения очередного платежа, о досрочном истребовании кредитором всей суммы задолженности и пр.

Памятка.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Практика: Банк обратился в суд с иском к Г.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Истец указал, что между ним и ответчиком заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику кредит в размере <...> сроком на <...> месяцев для целевого использования – приобретения жилого помещения. Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил ответчику денежную сумму, с использованием которой ответчик приобрел квартиру, расположенную по адресу <...>. Указанное помещение является предметом залога исполнения обязательств по кредитному договору. Установив факт нарушения ответчиком условий кредитного договора, выполнение Банком процедуры досудебного урегулирования спора в виде направления соответствующих уведомлений, предусмотренную кредитным договором, суд постановил взыскать с Г.А. задолженность по кредитному договору с одновременным расторжением кредитного договора и обратить взыскание на предмет залога (решение Ленинского районного суда г. Омска от 12.08.2014 г., апелляционное определение Омского областного суда от 29.10.2014 по делу N 33-7124/2014)².

Вариант 2: передача (продажа) закладной и спор между владельцем закладной и заемщиком

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено ФЗ «Об ипотеке» (ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»).

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 ФЗ «Об ипотеке». Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Согласно ч. 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Довольно часто при возникновении первых просрочек по погашению ипотечного кредита кредитор предпочитает поскорее «избавиться от такого балласта», передав права по закладной (если права залогодержателя удостоверены закладной) третьему лицу (например, другому банку). И тогда уже новый владелец закладной предъявляет недобросовестному заемщику/залогодателю денежные требования и требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Практика: Банк обратился в суд с иском к П. о взыскании суммы долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя это тем, что между ЗАО «***» и П. был заключен договор целевого займа на приобретение жилого помещения. Предмет ипотеки был приобретен заемщиком на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств.

В связи с тем, что предмет ипотеки был приобретен за счет кредитных средств, в силу ст. 64.1, 77 ФЗ «Об ипотеке» на предмет ипотеки была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по договору о предоставлении денежных средств. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств являлось ЗАО «***».

В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств является Банк, что подтверждено отметками о передаче прав на закладную, оформленными в соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке». Разрешая заявленные Банком требования, суд установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов по договору о предоставлении денежных средств. Требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору целевого займа от <дата>, предусмотренное условиями договора о предоставлении денежных средств, не исполнено ответчиком по настоящее время.

Удовлетворяя требование об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд обоснованно исходил из того, что П. допущено систематическое злостное нарушение сроков внесения платежей по договору ипотечного займа, при этом не представлено доказательств наличия у него возможности погасить долг по договору займа без обращения взыскания на заложенное имущество. Суд удовлетворил требования Банка, являющегося владельцем закладной (решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 06.02.2014 года, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.11.2014 по делу N 33-7064/14)³.

Вариант 3: продажа долга коллекторскому агентству

Согласно ч. 1-2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Следует отметить, что в настоящее время все спорные вопросы касательно уступки прав требования банком коллекторским агентствам уже разрешены или с помощью применяемых позиций высших судебных органов, или с помощью фиксирования в кредитном договоре согласованного сторонами соответствующего условия о допустимости такой уступки. 

Так, банк может уступить права кредитора по кредитному договору юридическому лицу, не являющемуся кредитной организацией, о чем было указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120.

Исходя же из позиций высших судов (см. например, п. 51 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 N 17) уступка права (требования) по кредитному договору с заемщиком-гражданином лицу, не имеющему банковской лицензии, допускается при наличии нормы закона или условия кредитного договора.

Суды удовлетворяют требования нового кредитора (например, коллекторского агентства) к заемщику о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, переданной ему по договору цессии (см., например, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 18.11.2014 по делу N 33-9600/2014)⁴.

Вариант 4: внесудебное урегулирование ситуации

Этот вариант имеет место быть с заемщиками, ставшими неплательщиками временно и практически случайно. Чаще всего речь идет о незначительных просрочках платежей как по суммам, так и по периодам просрочек. Как правило, направление банком-кредитором уведомления заемщику о необходимости погашения кредита по установленному графику (или даже о досрочном погашении кредита) приводит к дисциплинированности таких заемщиков, которые тут же вносят необходимые денежные средства на счет, выходят из просрочек, посещают кредитное учреждение с целью заверения руководства кредитора в своей платежеспособности и решения вопроса о снятии банком требований о досрочном возврате ипотечного кредита.

Вариант 5: мирное урегулирование спора на стадии судебного разбирательства

Банки, выдавая кредиты, прежде всего рассчитывают на длительную выплату заемщиком сумм по кредитам, в том числе процентов. Инициирование банком судебной процедуры досрочного взыскания суммы долга и обращение взыскания на заложенное имущество - мера вынужденная, обусловлена неисполнением заемщиком своих обязательств по кредиту. Между тем все большую популярность набирает такое развитие спорной ситуации с банком-кредитором, как заключение мирового соглашения в процессе судебного разбирательства. Чаще всего стороны спора договариваются о продлении правоотношений на первоначальных условиях кредитного договора в соответствии с уже установленным ранее графиком платежей, а в случае просрочки очередного платежа оговаривают право банка-кредитора сразу обратиться за выдачей исполнительного листа о взыскании с должника суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом уже в самом мировом соглашении устанавливается (на дату его заключения) начальная продажная цена заложенного имущества, срок просрочки, который даст основание банку для обращения за выдачей исполнительного листа. Кроме того, поскольку банк-кредитор на момент заключения мирового соглашения уже понес судебные расходы, в мировом соглашении, как правило, предусматривается обязательство заемщика-ответчика возместить истцу-банку указанные расходы в оговоренный сторонами срок.

Практика: Банк, не получив несколько ежемесячных аннуитетных платежей по кредиту, обратился в суд с иском о взыскании всей суммы долга, процентов, пеней и штрафов, и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, ипотека на которую возникла в силу закона.

Несмотря на усилия банка, связаться с заемщиком до подачи иска не удалось. Однако исковое заявление ответчиком было получено, и с этого момента ответчик предпринял максимальные усилия по разрешению конфликта с минимальными потерями для себя. Банк согласился заключить с ответчиком мировое соглашение на тех условиях, что заемщик погашает ДО заключения мирового соглашения сумму просроченной задолженности, а затем продолжит погашение кредита по ранее установленному графику платежей. При этом в обеспечение возврата кредита заемщиком было дополнительно предоставлено обеспечение в виде поручительства близкого родственника заемщика.

Кроме того, заемщик-ответчик взял на себя обязательства по погашению понесенных банком судебных расходов в течение месяца со дня утверждения судом мирового соглашения. Соглашение также предусматривало, что в случае допущения ответчиком просрочки очередного платежа более чем на 5 рабочих дней, банк имеет право обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа о взыскании суммы долга с ответчика и обращении взыскания на заложенное им недвижимое имущество – квартиру. Суд утвердил мировое соглашение сторон на указанных условиях и прекратил производство по делу (определение Марксовского городского суда Саратовской области от 06.10.2014 г. по делу № 2-849/2014г.)⁵.

Заключение мирового соглашения на указанных условиях для банка выгоднее, чем заключение мирового соглашения, указанного в Варианте 6.

Вариант 6: мирное урегулирование спора на стадии исполнительного производства

Бывает, что злостный неплательщик по кредиту вдруг находит денежные средства для выхода из всех просрочек и даже находит возможность для частичного досрочного погашения основного долга по кредиту. Однако такое может случиться уже после вынесения решения судом о взыскании всей суммы долга (рассчитанной на дату вынесения решения) и обращении взыскания на заложенную недвижимость. В некоторых случаях банки-кредиторы идут на заключение с подобными должниками мировых соглашений в рамках процедуры исполнительного производства, что не запрещено законом. Причиной такого «послабления» обычно является предпочтение банком получать (пусть и длительное время и понемногу) сумм в возврат кредита, чем затевать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене невелика.

Минусом такого мирового соглашения является то, что указанное соглашение никем не утверждается (не регистрируется), как, например, мировое соглашение, заключаемое в суде. Также минусом является и то, что в связи с тем, что решение суда уже вынесено, исполнительный лист уже выдан, с момента его выдачи отсчитывается трехлетний срок для его предъявления к исполнению. В связи с этим сторонам при заключении мирового соглашения приходится учитывать данное обстоятельство и не устанавливать рассрочку выплаты долга более чем на три года. В противном случае после истечения данного срока ответчик может безнаказанно прекратить исполнение своих обязательств, зафиксированных мировым соглашением, заключенным на стадии исполнительного производства.

Популярность перечисленных вариантов развития ситуации, когда заемщик по ипотечному кредиту перестает платить, распределена в соответствии с нумерацией, указанной в статье, – от наиболее популярного варианта к наименее популярному. Таким образом, самым распространенным вариантом пока остается обращение в суд самого банка-кредитора с соответствующим иском к заемщику.

1. А после повышения ЦБ РФ с 16.12.2014 г. ключевой ставки многие банки вообще приостановили рассматривать заявки на кредиты.
2. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1040389;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=5DC0565A7C372F7C500F2F5AE47C905C;rnd=0.4194242279045284
3. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1053942;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=5DC0565A7C372F7C500F2F5AE47C905C;rnd=0.6552178843412548
4. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1061137;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=7CF91F7A02E0583360261EEEF8E64FE8;rnd=0.8393577749375254
5. http://marksovsky.sar.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=247614&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=99354