Рынок ипотечного кредитования: курс интенсивной поддержки

В 1 полугодии 2015 года ипотечный рынок сократился на 40% против 80% в кризисный 2009 год. Предотвратила более глубокий спад рынка госпрограмма субсидирования и значительное снижение ключевой ставки в марте-мае. Восстановление ипотечного рынка начнется уже в 2016 году даже в случае отмены программы поддержки, но только при неухудшении макроэкономической ситуации.

По итогам первого полугодия 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 40%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2015 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю), однако гораздо лучше итогов кризиса 2009 года (объем выдачи в 1 полугодии 2009 года сократился на 80%). 

От еще большего сжатия рынок удержали запущенная в марте государственная программа по субсидированию ставок и последовательное снижение Банком России ключевой ставки. Благодаря этому к середине года средняя ставка по ипотечным кредитам опустилась до 13,3% (на 1 п.п. выше докризисного уровня, см. график 2), а ставки по собственным программам банков - с фактически запретительных 18-20% до все еще высоких, но вполне реалистичных 14-15%. Более того, с середины прошлого года ипотека остается единственным сегментом розничного рынка, который показывает положительные темпы роста портфеля (сокращение портфеля необеспеченных кредитов ФЛ за полугодие составило 3%, автокредитов - 15%).

Конкуренция среди госбанков

Несмотря на существенное замедление ипотечного рынка, ТОП-5 лидеров по объему выдачи ипотеки в 1 половине 2015 года практически не изменился (см. Таблицу 1). Газпромбанк уступил 3-ю строчку Группе Росбанка и переместился на 5 место в рэнкинге, а 4-е занял Банк Москвы, который по итогам 1 половины 2014 года замыкал пятерку лидеров. 

Большинство банков из ТОП-10 показали существенное сокращение выдачи ипотечных кредитов – на 40 и более процентов. Меньше всего упала выдача у Банка Москвы (-15%), у Сбербанка (-21,7%) и у Банка Жилищного Финансирования (-22,8%), вследствие чего последний поднялся в рэнкинге с 16 на 7 место. В десятку лидеров также вошли Банк «Возрождение», Абсолют Банк и ТрансКапиталБанк. Среди ТОП-20 банков наиболее впечатляющие результаты по приросту выдачи ипотеки показали Банк Глобэкс (+53,9%) и Интехбанк (+115,9%), ранее не входившие даже в ТОП-40. В двадцатку крупнейших ипотечных банков вошли также МКБ, Банк «Снежинский», Запсибкомбанк, Банк Уралсиб, РосЕвроБанк.

Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, Нордеа Банк). На этом фоне сокращению предложения на рынке со стороны частных банков начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 г. увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1пг2014 г.), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.

Субсидии сработали

Памятуя о последствиях кризиса 2008-2009 гг., в результате которого ипотечный рынок практики «остановился», правительств разработало программу поддержки рынка, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке в 11,5%. Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки была запущена с марта 2015 года, а к маю-июню 2015 года на кредиты в рамках программы субсидирования приходилось уже более 40% общего объема. Так, у ВТБ24, Банка Москвы и Банка Возрождение доля выданной по субсидированной ставке ипотеки по итогам 1 полугодия находилась в пределах 22-28%, у Газпромбанка – 15%. Среди топ-20 крупнейших ипотечных Банков набольшая доля льготной ипотеки в выданных ипотечных кредитах – у Банка Глобэкс и Запсибкомбанка (по 75%), у банка «Санкт-Петербург» - 59%, у Московского Кредитного Банка она составляет 56% выдачи. В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет около 40% всего объема выдачи (по итогам 1 полугодия).

По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за первое полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. 

Вон из Москвы!

В региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд по итогам первого полугодия 2015 года впервые вышла Московская область (48,9 млрд. руб.), обогнав по этому показателю Москву (43,4 млрд. руб.). 

С одной стороны, сказалось динамичное развитие жилищного строительства в Московской области в 2011-2012 гг. и сдача в 2014 г. объектов высокой степени готовности, с другой – переориентация заемщиков на более дешевое жилья на фоне сокращения реальных доходов. Ипотечный рынок Подмосковья показал сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в г. Москве (-50,9%). Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург. (темп прироста -33,6%). Топ-20 регионов существенных изменений не претерпел: с 14 на 9 место поднялась Ростовская область (-37,9%), и с 19 на 22 перешла Оренбургская область (-30,5%).

Есть ли рост без господдержки? 

В соответствии с базовым сценарием RAEX (Эксперт РА), объем выданных ипотечных кредитов составит 900-950 млрд. руб., а ипотечный портфель вырастет на 5%, достигнув 3,7 трлн. руб. В рамках базового сценария мы исходим из неухудшения текущей макроэкономической и геополитической ситуации, что позволит к концу года ключевой ставке Банка России закрепиться на уровне 10,5-11%, средней ставке по ипотечным кредитам опуститься до 12,5-13%. При этом мы прогнозируем дальнейшее укрепление позиций госбанков: по итогам 2015 года их доля в совокупном объеме выданных ипотечных кредитов может достигнуть 90%. Во втором полугодии влияние государственной программы субсидирования на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля ссуд, выданных по программе господдержки, может превысить 50% общего объема выдачи. 

Факторами, которые могут оказать сдерживающие влияние на развитие ипотечного рынка, выступают дальнейшее падение реальных доходов населения и снижение спроса на ипотеку в случае ухудшения экономической ситуации в стране, ослабления национальной валюты и ускорения инфляции. Утрата интереса к ипотечным ценным бумагам со стороны инвесторов из-за экономического спада, ухудшение ситуации в жилищном строительстве, рост просрочки по ипотечным кредитам, в свою очередь смогут снизить интерес банков к рынку ипотеки.

Оказать поддержку рынку сможет дальнейшее снижение ипотечных процентных ставок, смягчение требований банков как к заемщикам, так и к предмету залога (практически все банки с начала 2015 года перестали выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье на начальных стадиях) и снижение цен на квартиры на первичном рынке недвижимости (в том числе за счет значительных скидок от девелоперов). Позитивное влияние на объемы выдачи ипотеки окажет и государственная программа поддержки (например, распространение программы субсидирования на альтернативные сделки и продление программы после 1 марта 2016 года). 

Восстановление рынка и переход к положительным темпам прироста выдачи ипотечных кредитов мы ожидаем не ранее 2016 года (см. таблицу 4 и график5). Базовый сценарий RAEX (Эксперт РА) на 2016 год основывается на том, что программа льготной ипотеки не будет продлена после 1 марта 2016 года. В этом случае мы прогнозируем рост объема выдачи ипотечных кредитов не более чем на 15%, по сравнению с 2015 годом. В качестве позитивного сценария RAEX (Эксперт РА) рассматривает продление программы льготной ипотеки, но только на 6 месяцев - с марта до сентября 2016 года, в результате которого темпы роста рынка, по отношению к 2015 году, составят порядка 45%, а объем выданных кредитов достигнет 1 450 млрд. руб. 

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2015 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК. 

Проведя анкетирование, мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие около 60 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, более 95% ипотечного рынка. 

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение 1. Графики и таблицы

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в Iполугодии 2015 года