Ипотека нам строить и жить помогает?

Высокие темпы роста объясняются эффектом низкой базы (в первом полугодии 2015 года объем выдачи по ипотечным кредитам снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года). Еще одной причиной роста была поддержка со стороны государства: программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. По расчетам АИЖК выдача ипотеки в рамках программы субсидирования составила 40% общего объема ипотеки в первом полугодии 2016 года. Для справки: в конце февраля 2016 года программа была продлена до конца 2016 года, лимит выдачи увеличен до 1 трлн рублей, размер субсидии банкам на компенсацию недополученных процентных доходов снижен на 1 п.п. (до 1,5 п.п.).

Средняя сумма рублевого кредита в первом полугодии 2016 года составила 1,7 млн рублей (в первом полугодии 2015 года — 1,64 млн рублей).

Ставка снижается

Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в июне достигла 12,99%. При этом средневзвешенная ставка накопленным итогом с начала года составила 12,7%. С начала 2016 года ставка по ипотечным кредитам снижалась вплоть до марта, когда были внесены изменения в госпрограмму, нацеленную на покупку жилья в новостройках (о которой говорилось выше).

На рыночную ситуацию решающее влияние оказывает ключевая ставка ЦБ РФ. Ее постепенное снижение способствует уменьшению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка. В итоге банки получают возможность понизить ставки по ипотечным продуктам. Например, снижение ключевой ставки Банком России на 0,5 п.п., до 10,5%, 14 июня запустило в июне-июле процесс уменьшения ставок крупнейшими участниками рынка. Несмотря на то что на последнем заседании в конце июля Центральный Банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,5%, снижение ставок по ипотеке продолжается.

Важно отметить, что снижение стоимости фондирования способствовало снижению спреда между ставками на первичном и вторичном рынке (1–1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года).

Сегмент вторичного жилья может стать лидером роста рынка ипотеки

Смещение спроса на жилье в сторону вторичного рынка подтверждают и сами застройщики, отмечая, что госпрограмма уже выполнила свою задачу и эффект от ее реализации снижается. «Субсидированная ипотека по существующей процентной ставке уже не поддерживает спрос на желаемом уровне. Все подмосковные застройщики в мае-июне почувствовали это. Мы видим, что за спрос надо бороться», — сказал президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков в одном из своих интервью.

Тенденцию подтверждают и ключевые участники финансового рынка. «Выдачи на 1 июля 2016 года составили 334 млрд рублей, на 1 июля 2015 года — 302 млрд рублей, прирост за год 10%», — сообщила директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова в интервью “Коммерсантъ Деньги”. — Этот прирост обеспечен в основном восстановлением спроса на вторичное жилье».

Население продолжает надеяться на собственные силы

По данным всероссийского опроса населения, проведенного НАФИ в июле 2016 года, в течение ближайших трех лет улучшить свои жилищные условия планируют 25%, или 13,9 млн, домохозяйств.

В конце 2015 года наметилась тенденция к пересмотру населением своей стратегии по улучшению жилищных условий. Если раньше россияне больше ориентировались на улучшение качества имеющегося жилья, то теперь ориентиры сместились больше в сторону приобретения: почти половина (46%, или 6,4 млн домохозяйств) из тех, кто планирует улучшать свои жилищные условия в ближайшие три года, намерены «купить / построить жилье / обменять через покупку с доплатой».

Граждане продолжают надеяться на еще большее снижение цен, чтобы приобрести жилье без привлечения кредитных средств. В июле 2016 года 36% тех, кто планирует покупку / строительство жилья / обмен через покупку с доплатой (2,3 млн домохозяйств), собираются приобретать жилье с использованием ипотечного кредита (в конце 2015 года таких было 49%, в начале 2015 года — также 49%).

Почти половина (44%, или 24,4 млн) домохозяйств не отрицают ипотеку при приобретении жилья. При этом ожидаемый и комфортный размер процентной ставки составляет 6% — такой вариант ответа выбрали 17% (9,4 млн) домохозяйств, в равной степени — по 3% (1,7 млн) домохозяйств — готовы рассмотреть ипотеку при приобретении жилья, если ставка будет 7, 8 или 9%.

Ожидаемая ставка по ипотеке 6%, по-видимому, сформирована неоднократными заявлениями главы государства. Однако рынок еще далек от этого уровня, хотя тенденция налицо. Ставки снижаются, спрос смещается в сторону вторичного рынка, и в случае отсутствия внешних шоков условия по ипотечному кредитованию продолжат улучшаться.

УЛУЧШЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

Сбербанк. С 1 августа запустил акцию по ипотеке с пониженными ставками для сотрудников организаций для детей­сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Ставка снижена на 1–1,5% относительно стандартных условий по кредитам на строящееся и готовое жилье. Минимальная ставка по акции составит 11,5% годовых при условии страхования по программе «Защищенный кредит». Также отменена надбавка в размере 1% к ставке кредитования на период до регистрации ипотеки. Снижен уровень минимального первоначального взноса с 20 до 15% стоимости кредитуемого объекта недвижимости. Предложение распространяется на договоры, возраст одного из созаемщиков по которому не превышает 35 лет.

ДельтаКредит. С 15 августа снизил ставки по ипотечным кредитам для всех видов недвижимости на 0,5 п.п. Теперь минимальный размер процентной ставки по ипотечным кредитам для вторичного рынка недвижимости составит 12% с учетом использования программы «Назначь свою ставку. Ультра», первоначальным взносом от 50% и подтверждением дохода по 2­НДФЛ.
Минимальная процентная ставка для первичного рынка недвижимости предлагается в рамках акции «Ипотека 11,5% на новостройки». Ставку 11,5% заемщик может получить при условии внесения платежа в размере 2% суммы кредита.

Газпромбанк. С 17 августа запустил новую программу ипотечного кредитования «Ипотека без первоначального взноса». В рамках программы можно приобрести квартиру с оформленным правом собственности у Казенного предприятия г. Москвы «Управление гражданского строительства». Размер минимальной процентной ставки составляет 14,50% годовых. Первоначальный взнос — 0%. Срок кредита — до 30 лет. Максимальная сумма кредита — 10 млн рублей.

Банк «Возрождение». С 10 августа вновь снизил базовую процентную ставку по ипотечным кредитам продукта «Квартира­новостройка 2016». Теперь она составляет 11,4% годовых. Купить квартиру по сниженной процентной ставке можно только у определенных застройщиков.

Минимальный размер первоначального взноса составляет 20% стоимости приобретаемого жилья. Максимальный срок кредитования — 30 лет. Сумма кредита для объектов, расположенных на территории Московского региона, а также Санкт­Петербурга и Ленинградской области, — от 300 тыс. до 8 млн рублей. Для объектов других регионов — до 3 млн рублей. Комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, а также мораторий на досрочное погашение отсутствуют.

С 11 августа предлагает льготные условия кредитования при покупке квартиры в семи жилых комплексах группы компаний «МОРТОН», расположенных в Московском регионе.
Ставка на первые два года составит всего 9,4% годовых, далее ставка устанавливается в размере 11,4%. Максимальный срок кредитования — 30 лет. Сумма кредита — от 300 тыс. до 8 млн рублей. Комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, а также мораторий на досрочное погашение отсутствуют.

15 августа Банк «Возрождение» и международная компания AFI Development объявили о продлении срока действия льготных условий кредитования при покупке квартиры в корпусе «В» ЖК «Одинбург» в г. Одинцово. По условиям акции, которая стартовала в начале июля 2016 года и была рассчитана на один месяц, процентная ставка за первые два года кредита составляет 5,5% годовых. Cрок действия акции не ограничен. Дополнительно компании договорились о снижении ставки на все последующие платежи до 11,6%.

Кредит можно оформить на срок от одного года до 30 лет. Максимальный размер кредита — 4 млн рублей. Специальные условия действуют при первоначальном взносе от 20%. Акция проводится в рамках льготной программы «Квартира­новостройка 2016».

Бинбанк. С 8 августа снижены ставки в рамках кредитования на покупку жилья на первичном рынке. В результате ставки в БИНБАНКе по данной программе АИЖК теперь составляют 11–11,5%  годовых. Уровень ставки зависит от размера первоначального взноса. Чтобы получить минимальную ставку, размер первоначального взноса должен составить 50% стоимости жилья.
Вместе со снижением процентных ставок сохраняются вычеты для отдельных категорий граждан при покупке строящегося жилья: многодетных семей и тех, кто покупает жилье в Дальневосточном Федеральном округе, а также участников программы «Жилье для российской семьи» (0,25 п.п.). Таким образом, минимальная ставка по кредитам АИЖК с учетом вычетов может составить 10,75% годовых.
Оформить ипотеку по стандартам АИЖК можно на срок от трех до 30 лет, минимальная сумма займа — 300 тыс. рублей, максимальная сумма зависит от региона и размера первоначального взноса.