В России, как и в Америке, галопирующий рост цен на жилье сменился стагнацией. Там, за океаном, это обернулось глубоким кризисом на рынке ипотеки.
Наталья Лямина
Геннадий Суворов отрицательно качает головой: «Ждать какого-то системного кризиса у нас? Нет. Ипотечный рынок России пока слишком мал и неразвит, в Америке же подавляющая часть населения покупает жилье в кредит».
Ему можно верить. Почти 10 лет Суворов работал на Уолл-Стрит в крупнейших инвестиционных банках Америки - Donaldson, Lufkin & Jenrette, Goldman Sachs, UBS Warburg. Занимаясь математическим моделированием инвестиционных процессов, он досконально изучил тонкости и нюансы ипотечных схем Нового света. Да и сам был обычным заемщиком, когда там, за океаном, покупал в кредит дом. Хотя в принципе, соглашается Геннадий Суворов, для России это важный урок. И разложил по полочкам причины и последствия американского кризиса ипотеки.
ЗАОКЕАНСКОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
В Америке одновременно сработали сразу три фактора - снижение цен на недвижимость, рост процентных ставок и ослабление требований к заемщику в конкуренции за него. Это и привело к кризису на рынке ипотечного кредитования.
Итак, цены на недвижимость безудержно росли в течение 5 лет. Заемщик брал кредит на жилье, а через год-другой, когда дом вырастал в цене, перекредитовывался в другом банке и оказывался в более выгодной ситуации. Причем процедура рефинансирования в Америке максимально упрощена, ее можно осуществить по почте, не заходя в банк. Потом на рынке наступила коррекция - сначала цены на недвижимость остановились, а потом начали снижаться. Это с одной стороны.
КСТАТИ...
В России на 24% выросла задолженность по ипотеке в I квартале 2007 года
по данным ЦБ РФ
С другой стороны, банки выдавали ипотечные кредиты с плавающей ставкой, которая жестко привязана к рыночной ставке заимствований. Причем кредит, как правило, состоял из начального периода с низким процентом и периода плавающей ставки. Год назад проценты по ипотечным кредитам резко пошли вверх. Если в прошлом году ставка начального периода не превышала 4%, то теперь она составляет 6%. Когда ставки вдруг поднялись, заемщики испытали шок, получая ежемесячно уведомления о платежах, в которых суммы выплат увеличились в разы. Бежать перекредитовываться в другой банк, чтобы опять получить низкую первичную ставку? Некуда. Процентные ставки выросли везде.
И, наконец, третий существенный фактор. Кризис коснулся только рынка так называемых subprime - рискованных кредитов, выданных заемщикам с низким кредитным статусом. По некоторым данным, в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов для ненадежных заемщиков достиг $600 млрд., что составляет пятую часть всех ипотечных займов. Естественно, жилищный кредит таким заемщикам обходился на 2-3% дороже, чем благонадежным. Но они все время пользовались льготными условиями перекредитования, рассчитывая на низкую первичную ставку. А когда такой возможности больше не стало, тут и началась череда дефолтов.
Недавно широкую огласку получил случай с 85-летним американцем. Агентство Global Financial, занимающееся ипотечным перекредитованием ненадежных заемщиков, заключило с ним 30-летний кредитный договор. Подписывая документ, американский пенсионер намеревался снизить свои платежи по существующему ипотечному займу. Однако вскоре выяснилось, что договор с учетом всех скрытых комиссий и платежей требует ежемесячно уплачивать сумму, превышающую месячный доход пожилого человека, который к тому же страдает от старческого слабоумия. Его дочь в надежде оспорить договор решила изучить документ и обнаружила, что к нему прилагаются 5 страниц текста, набранного мелким шрифтом. По ее подсчетам, через 3 года отцу ежемесячно придется платить банку в 3 раза большую сумму.
Потери крупнейших банков мира измеряются десятками миллиардов долларов
Когда пошла череда дефолтов частных заемщиков, проблема стала разрастаться. Банки и компании, которые выдавали рискованные ипотечные кредиты, прекратили платить и по ипотечным ценным бумагам. В благоприятные времена они упаковывали эти рискованные кредиты в пулы, выпускали ценные бумаги и с успехом продавали их на рынке инвестиционным банкам. Такие банки, как Merrill Lynch, Morgan Stanley, Citicorp, Goldman Sachs, одной рукой скупали эти subprime-кредиты у банков-оригинаторов, а другой - выдавали им же корпоративные кредиты на ипотеку, чтобы хорошо заработать. Сегодня и Merrill Lynch, и Morgan Stanley требуют вернуть им долги, но многие оригинаторы не в состоянии это сделать и просят у правительства защиты от банкротства, а некоторые уже разорились.
Крупные невозвраты по корпоративным кредитам появились у инвестиционных банков. Вот это уже серьезно. Потери банков, входящих в число крупнейших кредитных организаций мира, измеряются десятками миллиардов долларов. Акции таких инвестиционных гигантов, как Merrill Lynch, упали на 15%, Morgan Stanley на 13%, Citicorp и Goldman Sachs - на 10%. Сегодня в Америке повальные дефолты, банкротства компаний, огромные потери денег, в том числе по ипотечным ценным бумагам.
ЭСКАЛАТОР ОСТАНОВИЛСЯ
«Как признают аналитики рынка, самые крупные инвесторы дружно бегут с рынка недвижимости, как крысы с корабля, в днище которого появилась еще не замеченная пробоина. При этом они поспешно сбывают значительное количество жилья, купленного или специально построенного ими в период активного роста рынка. В результате предложение резко увеличилось, а сотни тысяч потенциальных покупателей, напуганных невиданными и ничем не обоснованными ценами, решают повременить с покупкой жилья до более благоприятной ситуации...» Так описывает картину на американском рынке недвижимости заокеанское агентство russianny.com, хотя складывается ощущение, что речь идет о нашем отечественном рынке. Последние годы цены на жилье в российской столице росли как на дрожжах, а в прошлом году цена кв. метра подорожала вдвое. Не отставали от Москвы и регионы. По оценкам аналитиков, до 40% квартир в период роста покупалось в инвестиционных целях. Стратегия заключалась в том, чтобы вовремя запрыгнуть на эскалатор, который идет вверх, когда цены на недвижимость стремительно росли, подождать, ничего не предпринимая, а потом спрыгнуть с хорошим доходом. Сейчас эскалатор остановился, цены перестали расти, красноречиво объясняет Геннадий Суворов. Куда деваться инвесторам? Они будут уходить с этого рынка, продавая жилье, значит, цены должны будут снижаться. Вопрос, насколько сильно они упадут.
В середине апреля Центр стратегических исследований «Росгосстраха» опубликовал прогноз, по которому падение цен на жилую недвижимость в Москве к концу года может составить 10-20%. Большинство инвестиционных квартир выставлено на продажу еще в декабре 2006-го, утверждает генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. Число квартир, выставленных на продажу, увеличилось с прошлого лета почти в 3 раза, жилье продается дольше, но цены не меняются, подчеркивает Белов.
Это действительно так, если говорить о стоимости выставленной на продажу недвижимости. Цена 1 кв. метра рассчитывается в долларах, тогда как он обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Кроме того, декларируемая стоимость и реальная продажная - две большие разницы. Ни один риэлтор не признается, что на деле жилье сегодня продается с большими скидками, которые могут достигать и 10, и 20%.
...Кудрявцев собирается переехать в Москву, его пригласили работать в крупный столичный медиахолдинг. Чтобы приобрести жилье хотя бы в пригороде мегаполиса, ему нужно продать две квартиры в провинциальном Ижевске. В прошлом году недвижимость там так же, как и в Москве, резко подорожала. Обе квартиры были выставлены на продажу по максимальным ценам, но за 2 месяца не было ни одного звонка от потенциальных покупателей, сокрушается Алексей. Никто даже не пришел посмотреть. В итоге Алексею пришлось снизить стоимость жилья сначала на 10%, потом еще на 10%, только тогда нашлись покупатели.
РОДНАЯ НАША ИПОТЕКА
Падение цен на недвижимость не убьет рынок нашей ипотеки, уверяет Геннадий Суворов, он еще слишком мал. По оценкам Министерства регионального развития, в прошлом году жилищные условия за счет ипотеки улучшили 18,7% граждан, а по сведениям компании «Фосборн Хоум», с помощью ипотечного кредитования в России приобретается не более 11% жилья.
У нас пока ситуация обратная американской - ипотеку берут самые лучшие и надежные заемщики. Но рынок стремительно растет. В 2006 году он увеличился на 150%, хотя прогнозировался в 2 раза меньший уровень.
Коррекция цен на недвижимость - явление нормальное, оно характерно для всех стран. Суворов показывает график движения цен на британском рынке жилья. Другое дело, что это не мгновенный спад, а плавный процесс, растянутый во времени, продолжает он. В Англии прошло 8 лет, прежде чем цены вернулись на тот же уровень, с которого началось их падение.
Резкое снижение стоимости недвижимости на 20% уже может стать для банков серьезным звонком, полагает Геннадий Суворов. Особенно для тех, кто в погоне за заемщиками увлекается высокорискованными кредитами. Американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». По оценкам экспертов, доля высокорискованных ипотечных кредитов составляет в отдельных городах и регионах более 50%.
Сегодня российские банки наперегонки предлагают разнообразные ипотечные программы, которые ослабляют требования к заемщикам. Например, кредит без первоначального взноса, увеличение предельного возраста заемщика, расчет кредита без подтвержденных источников доходов заемщика или завышенная оценочная стоимость предлагаемого в залог жилья. А главной новинкой прошедшего сезона стала услуга перекредитования, ее предлагает целый ряд кредитных организаций, среди которых лидеры ипотечного рынка. Говорят, что в погоне за прибылью некоторые московские банки выставляли «дежурства» возле офисов конкурентов и предлагали их клиентам перекредитоваться у них на более выгодных условиях. Здесь таится главная опасность, убежден Суворов, если в безудержной погоне за заемщиками банки начнут извращать сущность ипотечного кредитования. А принцип ипотечного кредита был и есть - относительно недорогое и долгосрочное кредитование в обмен на надежный залог в виде хорошей недвижимости и уверенность, что заемщик будет в состоянии обслуживать этот кредит. Те ипотечные банки, которые будут соблюдать этот принцип, относительно безболезненно переживут любую коррекцию цен на недвижимость. Других же ждут неприятности.
Начать дискуссию