Рынок столичной жилой недвижимости в застое уже 10 месяцев. При этом цены на квартиры низкого качества снизились, по оценкам риэлторов, в среднем на 5-8%. По данным аналитического центра rn.ru, средние долларовые цены на «плохую» панель просели по сравнению с декабрем 2006 г. на 5,8%, а с учетом падения курса американской валюты — на 10%. А по словам гендиректора компании «Дом ипотеки» Наталии Семеновой, за время «стагнации» с учетом торга цены на квартиры экономкласса потеряли около трети стоимости.
Некоторые аналитики не исключают, что жилье продолжит дешеветь и далее. Главный экономист ИБ «Траст» Евгений Надоршин отмечает, что московское жилье до конца года может потерять в цене около 5%. А директор центра стратегических исследований Банка Москвы Алексей Ведев прогнозирует к концу года 10%-ное снижение цен на квартиры. По мнению же Семеновой, цены на жилье всех категорий в течение года вполне могут упасть еще на 20-30%: рынок слишком перегрет.
Кому придется волноваться
Тем, кто только планирует покупку жилья, снижение цен на руку. А вот люди, купившие год назад или позднее жилье в кредит, могут пострадать. Из-за снижения цен на квадратный метр у них могут возникнуть проблемы с банком-кредитором. Прежде всего это может коснуться тех, кто недавно взял ипотеку на полную стоимость жилья или с минимальным (5-10%) первоначальным взносом. Дело в том, что в ипотечных договорах ряда банков прямо говорится: «В случае уменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости банк вправе потребовать дополнительного обеспечения».
Некоторые точно указывают, на сколько стоимость залога должна стать меньше остатка задолженности по кредиту, чтобы банк потребовал от клиентов допобеспечения. Например, в Райффайзенбанке эта разница составляет 10%, в Банке Москвы — 20%, в Газпромбанке — 35%. Другие банки не указывают точных значений («Банк сосьете женераль восток», Русский ипотечный банк, «Абсолют»).
Впрочем, банки могут потребовать дополнительного обеспечения только при наличии независимой оценки, которая проводится с выездом на объект, уточняет замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
Что бы еще заложить?
Чтобы выполнить требование банка, заемщику придется передать ему в залог еще какое-либо имущество. По словам начальника управления поддержки продаж Русского ипотечного банка Павла Рыбакова, наиболее предпочтительный вариант залога — другая недвижимость или ликвидные ценные бумаги. «А вот автомобиль вряд ли устроит банк», — говорит Рыбаков.
По мнению Скворцова, банк вполне устроит досрочное погашение части кредита. Шаламов добавляет, что в качестве обеспечения также могут приниматься банковские гарантии, поручительство. Словом, в каждом конкретном случае заемщику придется торговаться и договариваться в индивидуальном порядке.
Ну а если у человека нет ничего такого, что можно было бы заложить? Тут банк может потребовать досрочного погашения кредита. По словам председателя московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Владимира Саковича, согласно Гражданскому кодексу любой банк, выдавший заем, может требовать досрочного возврата ссуды, если «условия обеспечения ухудшились».
«Когда в 90-х гг. прошлого века в Англии падали цены на недвижимость, банки просто увеличивали ежемесячные платежи для своих ипотечных заемщиков», — рассказывает аналитик «Ренессанс капитала» Алексей Языков.
Лучше платить вовремя
Каким образом банки смогут применять пункт о допобеспечении при снижении цен на недвижимость, банкиры и эксперты только предполагают. Поскольку цены на недвижимость росли всю историю российской ипотеки, никто из опрошенных «Ведомостями» банкиров пока не применял его на практике. Более того, пока банкиры уверяют, что добросовестных заемщиков беда обойдет стороной. Скворцов из «Абсолюта» уверяет, что если заемщик своевременно платит по кредиту, то никаких проблем у него не возникнет, хотя в договоре «Абсолюта» и предусмотрена возможность требования допобеспечения. А начальник отдела развития центра ипотечного кредитования «Банка сосьете женераль восток» Екатерина Забелина утверждает, что банк может потребовать дополнительное обеспечение, если рынок недвижимости резко пойдет вниз более чем на 20% и при этом клиент будет ненадлежащим образом исполнять свои обязательства.
Однако юристы сомневаются, что в случае проблем банки не тронут добросовестных заемщиков. Руководитель департамента налогов и права «Бейкер Тилли русаудит» Эдуард Кучеров отмечает, что в случае серьезного снижения цен на недвижимость у банков в портфелях окажутся отчасти не обеспеченные кредиты и они будут вынуждены для выполнения нормативов ЦБ просить допобеспечения. Всем заемщикам банки просто не смогут пойти навстречу, уверен Кучеров.
Пока банкиры больше опасаются, что клиенты, квартиры которых сильно подешевеют, вообще не станут гасить кредит. А директор департамента ипотечного кредитования «Хоум кредит энд финанс банка» Владимир Гасяк напоминает, что если средств от реализации квартиры не хватит на погашение долга, то банк может «обратить взыскание на прочее имущество клиента». Принудительно взыскать долг можно будет только через суд.
Опасаясь снижения цен на жилье, некоторые банки свернули программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. Национальная ипотечная компания перестала выдавать такие кредиты с начала года, а Райффайзенбанк — в июле этого года. «Дельтакредит» отменил программу с дополнительным кредитом на первоначальный взнос во второй половине апреля.
Начать дискуссию